近两年不买房，是聪明还是犯傻？地产内幕人三句话揭开楼市遮羞布

最近翻朋友圈，总看到有人问：现在到底该不该买？有人咬牙刷了首付，有人把看房APP卸了三次又装回来。其实哪有什么标准答案，就像问“该不该结婚”——有人觉得晚一步就错过整个春天，有人觉得连外卖都叫不稳，先别急着盖婚房。

丁祖昱博士前阵子在一次闭门会上聊得挺实在：四轮调控下来，市场真不一样了。一线和强二线的二手房挂牌量涨得慢了，带看量却悄悄回升，有些老破小挂牌一周就收三组意向，房东开始挑买家；但三四线呢？某地级市住建局内部简报里写着，2024年1-8月新房去化周期拉到32个月，比2021年翻了一倍还多。他说“观望”不是消极，是把脚踩实了再迈步。

李迅雷老师更直接。他拿数据说话：目前全国平均房贷利率3.1%，可北京上海核心地段的租售比才1.8%——意思很明白，你贷一百万，一年利息三万一千，租同品质房子一年才花两万一千。多出来的那一万块，是白交的“耐心税”。他半开玩笑说：“2026年之前，租房合同续签比购房合同签字还踏实。”

再翻出马云2017年在杭州云栖大会那句被传歪的话：“8年后，最便宜的东西可能就是房子。”当时底下一片哗然，后来媒体硬塞给他四个字——“房价如葱”。可人家原话后头还跟着半句：“不是说白菜价，是说不用抢、不用摇号、不用求人，想买就买，想住就住。”现在回头看，全国新房库存7.6亿平米，光是2023年竣工未售的量，够给整个深圳人均分半套。房子真不难买了，难的是——你愿不愿意为它背上十年债。

有意思的是，2008年全球金融危机那会儿，马云在阿里内部邮件里写：“年轻人，能买70平别买50平，能贷100万别只贷70万。”那年杭州房价才8000元/㎡，谁想到十年后冲到3万。他没变，变的是市场节奏——他从不唱空房子，只提醒你：房子不是股票，是长年累月要交物业费、暖气费、维修基金的“活物”。

30年后那句“养8个老人+管5套房”，听着像段子，可民政部刚发布的数据里写着：2024年全国65岁以上人口占比已达14.9%，每对夫妻未来大概率确实得面对双方父母+祖父母的老龄现实。手头那几套县城老宅，涨不动，租不出，卖不掉，真成烫手山芋那天，恐怕不是靠专家话术能解的。

我上个月陪表弟看房，在杭州钱江新城某新盘售楼处，沙盘边站着三个销售，只等我们一家三口。销售递来计算器，手指划过屏幕，月供跳到15680元。“您家月入多少？”他笑得客气，问题却像块石头。表弟没说话，默默把定金收据折了两下，塞回口袋。他媳妇在旁边翻手机，正刷到一条短视频：“年轻人租房十年，攒下的钱正好付二套房首付。”画面一闪而过，没声音，但我们都听见了。