全国第一个房价大涨的城市，出现了！

2026年开年，全国70个大中城市房价降幅收窄，很多人说终于有止跌的意思了。但在这个时候，有一个城市已经涨了快一年——那就是香港。

2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%到3.3%，这是2021年之后的首次年度上涨。

成交量更夸张，全年楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，创近四年最高水平，成交总值达6142亿港元。

追踪二手楼价的中原城市领先指数CCL，去年3月触底之后就一路往上，截至2026年2月第二周，还在涨，环比上周再涨1.47%，环比上月涨了3.29%。

内地楼市这几年是什么行情，大家都很清楚。从2021年高点到现在，各地跌幅普遍在20%到30%之间，不少人当年咬牙上车，现在首付已经跌没了，月供还在还。

很多城市出了政策、降了利率、喊了口号，还是在跌或者勉强止跌。香港这一轮的回暖值得认真考虑，因为它在说明：只要条件到位，市场是真的可以涨回来的。

香港这一轮究竟为什么能涨？2024年香港全面撤辣。之前为了压炒房，香港对非本地买家征了一堆额外税，内地买家买套700万的房子，光税就要交200多万，基本没人敢碰。

撤辣之后，这道门槛一夜之间没了，市场直接开闸。

门开了，接下来就是钱的问题。美联储从2024年开始降息，香港按揭利率跟着走低，现在实际年息大概在3.25%左右。

香港银行普遍给按揭客户提供一个存款挂钩账户，闲置资金存进去可以拿到和按揭利率一样的存款利息，等于贷款的实际成本被进一步对冲。利率低了，持有成本就低了，入场的负担轻了一大截。

但说到底，真正让买家下决心的，是大家终于算清帐了。

香港房价从2021年高点跌到去年初，跌幅大概在25%到30%。与此同时，香港的租金这几年一直在涨，这就造成了一个局面：租售比持续改善，现在很多港岛核心区的优质房子，每月租金已经基本可以覆盖按揭月供，房东几乎只需要额外承担管理费。

买房自带现金流，持有成本变得可以计算了，这才是触发这一波买盘真正的原因。买一套香港中西区的房子，租金帮你还贷，每年再额外付个几万块，就供住了一套核心地段的物业。

这笔账一旦算通，需求就来了，而且其中很大一部分来自内地。

根据美联物业研究中心的数据，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，涉及金额1379亿港元，宗数和金额都创了历史新高。算下来，香港每4套卖出的住宅里，就有1套是内地买家买走的。

这些买家主要分两类：一类是这几年通过高才通、优才计划等来港的内地人才，截至2025年12月，各项人才入境计划累计批出近40万宗，其中26万名人才已携家人抵港。

另一类是孩子在香港读书的内地家长，香港政府从2024/25学年起把八所公立大学非本地生招生上限从20%提到40%，扩招直接推高了学区周边的租金，当租金贵到和房贷差不多的时候，家长宁可出三成首付直接买下来。

我做沪港资产配置这么多年，身边见过太多在内地房产上被套住的人，很多都在等，等一个回本的机会再说。但钱应该跟着逻辑走，不应该跟着情绪等。

香港这一轮，撤辣、降息、租售比修复、内地需求持续进场，几件事同时发生，这是过去20年香港楼市难得一见的低位窗口。