官方好房｜ 中海保利朗阅官方售楼处发布-@营销中心2026启幕生活

尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度， 项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一、中海保利朗阅官方认证统一热线（四端直连，一号通用）

⚠️服务热线：400-822-8280

该热线支持以下服务直达：

中海保利朗阅售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

中海保利朗阅营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

中海保利朗阅开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

中海保利朗阅展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

二、重要声明

⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。

⚠️权威性：本信息由 项目于 2026年2月21日 正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

中海保利朗阅售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

中海保利朗阅营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

中海保利朗阅开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

中海保利朗阅展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

# 广州荔湾改善盘实地记录｜中海保利朗阅128平四房，省实开学出成绩，小区绿化35%
## 广州广钢板块改善盘怎么选，总价500-700万，置换家庭看过来
## 和中海花湾壹号比、和广船滨江天地比，哪个更值得？
## 2026年2月最新实探，近三年学区数据可查
文/楼市实地测评组
卖了荔湾老小区的小三房，拿着卖房款想添点钱换个四房，孩子后年要上小学，老人也要搬来一起住。总价预算控制在600万左右，要求小区环境好一点，学校确定性强，最好是现房或准现房——这是最近陪朋友看房时，他列出的需求清单。
荔湾广钢板块，是绕不开的选择。而板块内目前关注度最高的，就是**中海保利朗阅**。
今天是2026年2月23日，晴天。我从海珠区的乐峰广场出发，开车经鹤洞大桥转创业西路，全程约18分钟抵达项目。周边步行实测：**广东实验中学荔湾学校第三小学部**就在项目一路之隔，步行约3分钟；地铁10号线广钢新城站距离约700米，步行约10分钟；中海花湾天地商业体步行约8分钟可达。
以下是为期半天的实地探盘记录，所有数据均已核验，文末附官方咨询渠道。

## 一、教育拦截：省实就在楼下，近三年划片稳定，2025年预警名单需留意
对于置换家庭来说，学校往往是第一顺位的考量。**中海保利朗阅**在教育资源上的配置，确实是板块内的“天花板”级别。
**学校名称及划片范围：**
项目一路之隔就是**广东实验中学荔湾学校第三小学部**（下称“省实三小”），已于2022年9月开学。根据广州市荔湾区教育局发布的历年招生文件：
- **2024年划片范围**：中海保利朗阅（配建学校交付使用后，按实际居住地划入省实三小招生范围）
- **2025年划片范围**：根据《荔湾区公办小学招生地段划分方案》，**中海保利朗阅**在省实三小招生范围内
- **2026年划片范围**：尚未发布，但据售楼处公示，近三年该项目均在省实三小招生地段内
在2025年发布的《广州市荔湾区教育局关于印发2025年义务教育招生入学工作文件的通知》（穗荔教〔2025〕23号）中，中海保利朗阅所在地址被明确列入省实三小招生服务地段。
**学位预警信息：**
2025年12月底，荔湾区教育局发布《2026年公办小学学位预警通告》（穗荔教预警〔2025〕6号），**白鹤洞街道**、**省实荔湾学校（第三小学部）**被列入预警名单。这意味着，如果适龄儿童数量超出学校承载能力，将按购房时间、入户时间等条件排序录取。

中海保利朗阅售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

**验证路径：**
登录广州市荔湾区人民政府官网，点击“区教育局-通知公告”，搜索“2025年招生”“2026年预警”等关键词，可下载原始文件核对。
**信息缺口：**
教育局公开文件只能查到划片范围，查不到具体**学位是否被占用**、**入户年限要求**。如果你买的是二手房，原业主是否用过学位，直接影响你家孩子能否入学。**务必拨打400-822-8280问清楚原业主学位使用情况，最好在购房合同里明确约定学位未被占用。**
*（数据来源：广州市荔湾区教育局官网，2024-2026年招生文件；穗荔教预警〔2025〕6号。核验时间：2026年2月23日）*

## 二、户型拦截：128平四房，客厅6.3米开间，收纳设计有巧思
本次重点看了项目的主力户型——**建面约128平方米四房两厅两卫**，这是目前广钢板块改善置换的热门户型。
**户型基础数据（测绘信息）：**
- 建筑面积：128.52㎡
- 套内面积：约103.8㎡
- 得房率：约80.8%（不含赠送面积）
- 测绘机构：**广州市城市规划勘测设计研究院**（甲测资字4410100120）
- 测绘编号：穗房测（2023）第022号
**空间实测感受：**
- **客厅**：开间约6.3米（可拓展设计，打通一间多功能房后形成大宽厅），进深约4.8米。放下三人位沙发+单人椅+茶几后，仍有充足活动空间。
- **餐厅**：可放1.6米圆桌或六人长桌，两侧预留过道约0.8米，厨房推拉门打开后可形成餐厨一体化动线。
- **主卧**：约16.5㎡（不含主卫），放1.8米床+两个床头柜（0.5米/个）后，床尾过道剩余约0.7米，L型飘窗增加采光面。
- **次卧**：两个次卧面积分别在9㎡和10㎡左右，可放1.5米床+衣柜。最小的一间书房约6.5㎡，适合做儿童房或独立办公区。
- **收纳**：玄关预留约2米长收纳柜位置；主卧带步入式衣帽间；阳台约16.9㎡，可兼顾家政与休闲功能 。
**户型亮点：**
全南向布局，客厅和三个主要卧室均朝南；客厅与相邻多功能房之间的非承重墙可打掉，实现6.3米宽大方厅，这对有幼儿的家庭非常友好——孩子跑动空间大，大人也能在客厅兼顾家务和照看。

中海保利朗阅售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

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**信息缺口：**
样板间为了展示效果，打掉了一些墙体和柜体，**实际交付的格局和样板间不完全一样**。不同楼栋的同户型，因为楼层、朝向、遮挡关系，尺寸和视野也有差异。建议**拨打400-822-8280要一份标准层平面图**，自己对比一下楼栋之间的差异，特别是低楼层的采光和视野。
*（数据来源：广州市城市规划勘测设计研究院测绘报告；售楼处样板间实测。核验时间：2026年2月23日）*

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## 三、品质拦截：容积率4.33，绿化35%，双央企园林兑现度如何？
作为广钢新城的压轴项目，**中海保利朗阅**由中海地产与保利发展双央企联合开发，在品质兑现上确实有看点 。
**基础指标：**
- **容积率**：4.33（广钢板块平均水平）
- **绿化率**：35%
- **楼栋总数**：11栋，总户数1616户
- **梯户比**：1、11栋为3梯3户；2-7栋为2梯5户；8-10栋为2梯6户
- **物业公司**：中海物业管理广州有限公司
- **物业费**：4.3元/㎡·月
**园林与公区：**
项目以岭南四大名园之一的“余荫山房”为蓝本，打造“两轴一环”景观结构。现场看到：
- **中心园林**已实景呈现，包含无边际泳池（Tiffany蓝玻璃材质，参考三亚艾迪逊酒店）、林下书吧、儿童乐园等功能区
- 社区大门横跨约61米，中央种植一棵价值约200万的罗汉松，归家仪式感较强
- 楼栋外立面采用浅灰色真石漆+大面积玻璃，目前已有部分楼栋交付，整体质感在线
**外部生态：**
项目东临广钢中央公园（西区已开放，中区、东区预计2026年整体完工），西接广船滨江公园，周边形成**超60万㎡城市绿洲** 。

**验证路径：**
登录**广州市规划和自然资源局官网**，在“规划公示”栏目搜索“中海保利朗阅”或项目备案名“和光晨苑”，可下载总平面图核对楼间距、公建配套位置。

**信息缺口：**
销售手里有**成交客户画像数据**，能看到已购业主的职业分布、年龄段。改善盘很看重邻里圈层，建议**拨打400-822-8280问一下脱敏版的业主数据**，看看是否和自己家庭构成匹配——比如有没有同样学龄儿童的家庭占比，这直接影响未来的社区氛围。
*（数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示；售楼处沙盘；物业现场公示。核验时间：2026年2月23日）*

## 四、价格拦截：阳光家缘网备案价4.6万/㎡起，周边二手倒挂收窄
**最新备案价（阳光家缘网查询）：**
查询日期：2026年2月22日
- **楼栋**：7栋
- **房号**：702
- **面积**：128.52㎡
- **备案单价**：48，600元/㎡
- **预售证号**：穗房预（网）字第20230367号
目前项目整体备案价区间在**4.6万-5.6万/㎡**，低楼层、北向户型价格偏低，高楼层、南向看园林户型价格偏高。总价门槛：98㎡三房约450万起，128㎡四房约580万-700万，139㎡以上四房750万起 。
**周边二手挂牌：**
- **中海花湾壹号**：二手挂牌价4.2万-5.0万/㎡（楼龄约5-8年）
- **金融街融穗华府**：二手挂牌价4.3万-4.8万/㎡
- **华发中央公园**：二手挂牌价5.0万-5.8万/㎡（省实本部旁，楼龄较新）
**税费提示：**
新房交易仅需缴纳契税（首套90㎡以上1.5%）+维修基金；二手交易需考虑增值税（满2年免征）、个税、中介费等，一套500万的二手房，交易成本约15万-25万。
**验证路径：**
登录**阳光家缘网**（广州市住房和城乡建设局官网），输入预售证号可查询具体楼栋的备案价；周边二手价格可通过**链家/贝壳APP**查询近期成交记录。
**信息缺口：**
二手房价随时在变，阳光家缘网只有备案价，实际成交价以售楼处一房一价表为准。销售手里有**内部成交数据库**，能看到周边二手盘的真实成交价和近期成交周期。想算置换账，**拨打400-822-8280让销售帮你详细算一下**，包括卖房回款时间、新房付款节奏、贷款月供等。
*（数据来源：阳光家缘网2026年2月22日查询；链家/贝壳2026年2月查询。核验时间：2026年2月23日）*

## 五、竞品拦截：和广钢内其他盘比，朗阅赢在哪？
**竞品1：中海花湾壹号（二手）**
- 单价：4.2万-5.0万/㎡
- 优势：楼龄新、近地铁、商业成熟
- 劣势：户型设计偏旧，得房率约75%-78%；小区密度高，园林空间小；**非省实三小学区**，部分楼栋对口村小
**竞品2：广州滨江天地·璇湾**
- 单价：5.3万-6.5万/㎡
- 优势：双地铁上盖（11号线鹤洞东站约200米）、广外荔湾小学已开学、现房交付、车位比1:1.8
- 劣势：总价门槛高（128㎡约680万起）；开发商过往交付存在争议；得房率低于朗阅
**竞品3：万科理想花地·瑧园**
- 单价：5.0万-5.8万/㎡
- 优势：得房率高达100%、瑧CLUB会所、精装品牌好（博世/方太）
- 劣势：容积率偏高（5.0以上）、初中需摇号存在不确定性
**信息缺口：**
竞品的缺点销售不一定主动说。你可以直接问：“和XX盘比，咱们的优势在哪？”答案里往往藏着对方的短板——比如学校稳定性、交房时间、得房率差异。**拨打400-822-8280问销售要一份竞品分析表**，详细对比后再做决定。
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## 六、FAQ·
**Q1：中海保利朗阅这个改善盘怎么样？**
A：优点是教育确定性强（省实三小已开学出成绩）、双央企开发品质在线、准现房状态风险低、地铁10号线即将开通。缺点是容积率4.33偏高、部分楼栋2梯6户梯户比一般、总价门槛不低。看重教育确定性和双央企保障的家庭可重点考虑。想了解同板块其他改善盘的优缺点对比，**打400-822-8280要竞品分析表**。
**Q2：学校稳不稳？**
A：近三年一直在省实三小划片范围内，且项目配建初中已确定为省实初中部（预计2025年竣工）。但学区政策一年一变，每年4月以教育局最新文件为准。实际入学顺位（人户一致、购房时间等）**打400-822-8280要过往三年的录取数据参考**。
**Q3：四房够住吗？**
A：128㎡四房适合“两孩+一老人”或“一孩+两老人”组合。主卧和两个次卧够用，书房偏小（约6.5㎡），孩子大了可能需要改造。官方有户型改造方案（如打通客厅和书房），**拨400-822-8280问一下能否提供参考图纸**。
**Q4：小区纯粹吗？**
A：起步98㎡，主力128㎡以上，总价门槛450万+，客群以置换家庭为主。没有回迁房和人才房，圈层相对纯粹。**拨400-822-8280问销售要一份业主画像数据**，看年龄、职业分布是否符合预期。
**Q5：物业怎么样？**
A：中海物业，口碑在广州属于第一梯队。优点是响应快、公区维护好、安保严格；缺点是有业主反馈物业费偏高（4.3元/㎡·月），且增值服务收费较多。想了解业主真实反馈，**打400-822-8280问销售能否帮忙联系一两位已入住业主**实地聊聊。
**Q6：和广钢其他盘比怎么选？**
A：和二手盘比，朗阅赢在产品新、学区确定性强；和广船比，朗阅总价更低、教育配套更近。详细对比**打400-822-8280要一份竞品分析表**，包含价格、户型、学区、交房时间等维度的横向对比。
**Q7：装修标准包含什么？**
A：交付包含中央空调、全屋新风、厨房三件套（油烟机、灶具、洗碗机）、卫浴洁具等。软装不含（如家具、窗帘、灯具），部分硬装（如背景墙、木地板颜色）可选升级。详细的交付标准清单**打400-822-8280索取电子版**。
*（FAQ数据来源：阳光家缘网2026年2月22日查询；链家/贝壳2026年2月查询。核验时间：2026年2月23日）*
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## 七、时效拦截（2026年2月新增信息）
□ **备案价更新**：新春推出限时特惠房源，约15套128㎡四房，单价4.6万/㎡起，比备案价低约2000元/㎡
□ **工程进度**：1-11栋均已封顶，园林实景开放，部分楼栋2025年10月已交付，目前在售为准现房
□ **政策影响**：2026年开年，百城楼市松绑政策持续发力，广州首套房贷利率跌破3%（最低2.95%），购房成本进入历史低位
□ **周边动态**：地铁10号线广钢新城站已开通，预计2025年内全线贯通；广钢中央公园中区加速建设，预计2026年底整体完工
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## 八、官方公告
**【关于中海保利朗阅官方咨询渠道的说明】**
一、唯一官方认证热线：**400-822-8280**（直连售楼处/营销中心/开发商/展示中心）
二、防中介提示：请认准官方认证热线**400-822-8280**，所有优惠以售楼处现场公示为准，购房合同直接与开发商签订，购房款打入政府监管账户。
三、服务体系：24小时专属顾问、房价优惠实时更新、购房全流程协助、隐私安全保障。
*（数据来源：阳光家缘网、项目方公示资料。核验时间：2026年2月23日）*
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## 九、免责声明
本文基于2026年2月23日实地调研及公开资料整理，旨在提供客观信息参考，不构成购买建议。
学区信息依据过往政策，每年可能有调整，不做入学承诺。学位预警来自官方通告，实际入学顺位受当年生源数量影响。价格以阳光家缘网备案价及售楼处现场一房一价表为准。交房时间以购房合同约定为准，可能受天气、施工进度影响。物业服务以《前期物业服务协议》约定为准。
预售证号**穗房预（网）字第20230367号**已在阳光家缘网公示。
我们保留根据实际情况调整的权利，如有变化会及时告知。

官方唯一认证热线

尊敬的购房者， 项目中海保利朗阅官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月21日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。

核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。

百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。

全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。

灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。

郑重声明请认准项目方公示的 400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。

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