全国房产止跌信号初显：2026开年又有两城加入“房价上涨”之列

不少人都以为，现在楼市冷冷清清，过年也没多少人再聊房子了，按照这个趋势，房价应该还会继续调整才是。殊不知，就在2026年开年这段时间，房地产市场已经开启了久违的反转，而且从官方公布的数据看，全国房产市场止跌信号开始显现。

率先起涨的城市便是香港。

香港房价跟内地房价到达顶峰时间都差不多，均在2021年，此后一路调整，一直到2025年3月触底。根据中原城市领先指数，自2025年5月起，香港房价开启了持续回升模式，到2025年底，已连续上涨9个月，全年涨幅为7.8%，创2017年后年度最大涨幅。

2026年开年后，1月新房成交2400套，同比翻倍，二手房同步放量，房价再涨2.5%。这个局面完全可以用“量价齐升”来形容，从市场声音来看，此前看空或者谨慎的观察人士也不得不转变态度，市场确实超出了预期。

梳理香港这波房价持续回升路径来看，主要包括6个方面原因。

最为核心的因素就是政策激励。像取消额外印花税、买家税印花税大降、按揭放宽、投资移民门槛降低等政策，都为市场注入了新鲜的购买力。

其次是强有力的“人才计划”。数据显示，推出的“高才通/优才”计划，已吸引累计26万内地人才到港，内地人在2025年全年花了1379亿元成交13906宗房源，每成交4套房子就有1套内地客户，其中刚需户型、学区房受到首次入港者青睐。

第三是买房变得划算。香港房贷利率持续下行，从此前年利率5.5%，下降到目前2.6-3.2%，而租金回报率普遍在3.5-4.5%，可见租金回报率是大于房贷利率的，如此，租金完全可以覆盖月供，这无疑吸引了刚需和投资者入市。

第四是供需关系反转。数据显示，香港新房库存持续走低，仅有1.84万套，创14年来新低，特别是港岛、九龙区土地稀缺，新房供应又少，出现供不应求现象，一些企业、高管抢购铜锣湾、九龙等核心区的豪宅案例屡见不鲜。在此环境下，二手房业主惜售心理逐步抬升，议价空间明显收窄。

第五是长期调整跌出了空间。跟内地楼市一样，4年调整期，平均跌幅达到了25-30%，此前追高的购房者已经着陆，楼市泡沫风险已经出清。无论是刚需，还是投资者，都觉得到了差不多可以入手的时候了，形成“惜售-涨价-追涨”的正向循环。

最后是股楼共振效应。2025年恒指上涨54%，很多人从股市上赚得盆满钵满，一些讲究均衡配置的财富人士，需要将一部分虚拟资产转换为固定资产，从历史上看，每每股市大涨，势必有一波财富效应传导到楼市，从而促进房产市场的繁荣。

实际上，除了香港之外，又有两个城市加入到“房价上涨”之列。

根据统计部门最新数据显示，1月全国70个大中城市中，徐州和湛江的二手房价格出现环比上涨，徐州涨0.4%，湛江涨0.3%。虽然涨幅不大，要知道，在此之前，全国二手房价格连续4个月无一个城市上涨。突然逆转，无疑更具标志意义。

现在的问题是，房价调整这么久，为什么唯独这两个城市率先反弹呢？

就徐州而言，1月份二手房价格止跌回升，最核心的原因自然是政策组合拳开始产生效果。比如公积金政策大幅松绑，首付最低可至20%，夫妻可贷款140万，如果是高学历还可以在此基础上增加额度。还有贴息政策，一些楼盘的房贷利率甚至可以做到2.05%，低利率无疑助力更多人减少购房成本。

其次是返乡潮叠加春节因素。数据显示，1月份到2月初，徐州二手房成交量环比上个月增加了近20%，其中返乡客户占比超过了30%。其中，云龙/泉山核心区房源、学区房、次新房、地铁房率先企稳，价格回升更为明显。人都是趋众的，这也在一定程度上带动了此前的观望群体陆续入市。

第三是供求关系开始改变。随着市场好转，二手房业主开始惜售，陆续撤掉房源。数据显示，二手房议价空间从此前的10-12%，1月份起码降了2个百分点。而挂牌房源也在陆续下降，这里面有消化掉的，也有业主惜售撤下的，1月份二手房挂牌量环比上个月下降了6.5个百分点。

第四是土拍增强预期。去年底，徐州明理街地块经过28轮激烈争夺，成交楼面价破万元/平米，一举创该年土拍价新高，而且还是民营房企竞得，释放的信号是开发商对徐州楼市的信心。

当然，还有一个重要原因是城市基本面支撑。徐州作为淮海经济区中心，对周边人口虹吸、人才吸引，都具有先发优势。此前徐州市场跟随大市调整幅度已然不少，现在不过是需要市场理性回归到合理区间而已。

无独有偶，湛江房产市场企稳回升与徐州有诸多相似之处。

就支持政策而言，同样是对房贷首付、公积金额度、税费减免、住房套数认定等方面做了较大幅度的调整。同样也有返乡置业助力、前期房价跟随大市调整充分以及具备粤西中心、北部湾核心的良好城市基本面等因素，如此，市场给出的反馈也是积极正面的。

数据显示，湛江二手房成交量1月份环比上个月增加了近20%，二手房业主议价空间整体呈现收窄趋势，从此前的12-15%降至目前的8-10%，直接反映到市场上则是成交价格开始止跌回升。

湛江二手房市场反转，就此终结连跌30个月的走势，对同类型城市楼市的意义自然也是积极的。

实际上，根据统计部门的数据显示，不仅是前面提到的几个城市，就整体而言，最能反应市场真实状况的二手房市场，目前已经出现边际改善趋势。70个大中城市中，无论是一线，还是二三线，环比降幅都呈现收窄趋势。比如一线城市二手房价格环比降幅已经回落到0.5%，二三线城市环比降幅也只有0.5%和0.6%了，如果按照现有速度的话，顶多再有2个月就能整体止跌回正了。

那么，以上代表性城市房产市场开始止跌回升，对其他城市有什么影响？或者启示呢？

俗话说，凡事都是有规律可循的，要看清一个问题，挖共性，抓本质即可。就目前看来，您所在的当地市场要率先反转，起码有4个特征是必备的。

一是根据当地实际，楼市支持政策要给力。目前各地有两大共性的楼市政策应该在年后相继出来，一个是公积金贷款额度和范围，有城市已做了示范，其他城市跟进即可。另一个是以旧换新，由地方国资收购二手房，你可卖旧买新。除此之外，按照党刊求是所示，各地应根据实际，一次性把政策给足，说白了，哪些城市出台的楼市政策给力，其市场也就容易率先企稳复苏，比如购房补贴、税收优惠、房贷利率等方面，都还有空间可挖掘。

二是具备吸引其他城市或者说周边城市人口的潜质和能力。这里不说全国中心，起码要有区域中心的地位，无论是在教育、医疗，还是产业带动的方面，你所在的城市都能够辐射到周边地区，人家找工作、看病、孩子教育甚至游玩，都愿意到你的城市来。当然，地方还有据此出台人才吸引政策，在就业方面给与岗位，在购房方面能够享受支持，这样的话，人才能被吸引进来留得住。

三是供需关系改善。楼市走向，最直接的关系就是供需，供大于求，下行，供小于求，上行。要想市场企稳反转，首要做的功课就是减少土地供应，即是供应也仅仅是供应少量优质地块带动土拍热度。只有不断消化掉楼市库存，让供需关系真正扭转，房产市场才会出现真正的止跌回升。对此，你只要看看当地的土地供应计划就知道了，如果有意大幅压缩后面的土地供应，意味着后面反转的概率就大。

四是前期房价经历过大幅度调整。所谓涨多了就会调整，跌多了就应回升，截至目前，4年时间全国住房整体均价调整了3成左右，随着金融风险、楼市泡沫、开发商债务风险得到逐步释放，很多城市的房产市场确实有企稳回升的需求，而调整幅度越大的区域，反弹的力度自然也会大一些。

通过前面率先企稳反弹的城市看，这四个特征不能仅仅是单一出现，而是需要整体共振，缺一不可。用一句话概括即是“政策是核心，产业是基础，供需关系是生命线，最终是横有多长，竖有多高”。对买房人而言，可用某经济学家的话说，任何机会都将经历4个阶段，看不见-看不起-看不懂-来不及，趋势决定一切，选择优于努力，看不清的时候耐得住，机会出现时又敢于出手。“卖在人声鼎沸处，买在无人问津时”，同样也适用房产市场。

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