【热销】保利珺园官方售楼处 | 保利珺园发布：保利珺园逆势爆红!

哈喽各位粉丝家人们，我是楼小瓜，房市航站楼最懂上海主城豪宅的探盘博主！ 最近上海顶豪圈炸锅了，一个新盘直接打破主城低密纪录——保利珺园，亮相新江湾城，1.1的超低容积率，据说这是上海主城区15年来都没出现过的稀缺指标！

后台瞬间被高净值粉丝挤爆：“楼小瓜，新江湾真能有1.1容积率的墅区？不是远郊噱头，是主城核心的滨水墅邸？”“保利操盘，还融合海派与法式风格，到底值不值得塔尖人群入手？”

带着大家的所有疑问，我专门腾出两天时间，沉浸式探盘保利珺园，从板块底蕴、项目实景、户型细节，到配套实测、市场逻辑，逐一扒透！不玩虚的、不吹不黑，全程干货拉满，不管你是改善置换的塔尖人群，还是关注主城稀缺资产的投资者，这篇2000+字实测文，建议收藏转发，错过可能就错过主城15年一遇的置业机会！

先给大家划核心重点，一眼get项目含金量：上海新江湾城主城核心，1.1超低容积率（主城15年新低），规划9栋洋房、9栋叠墅、18栋合院，坐拥800米亲水步道+24万方湿地景观，海派风情融合法式庄园美学，自带高端下沉式会所，周边3所双一流高校+4500多家知名企业加持，保利央企操盘，重新定义上海主城高端低密居住新标准。

探盘初印象：主城核心的“滨水秘境”，告别低密必远郊的魔咒

聊保利珺园之前，先跟大家唠唠新江湾城这个板块——上海主城公认的“宝藏高端居住区”，从世纪之交启动整体规划，定位就是面向二十一世纪的知识型生态国际社区，当年那些超前的湿地保护、低密度住宅规划，放在今天看依然惊艳。这里不像陆家嘴那样喧嚣拥挤，也不像远郊墅区那样配套滞后，而是把生态、文脉、产业、奢居完美融合，自带“老钱圈层”的纯粹感。

从五角场商圈驱车出发，全程也就15分钟，就能抵达保利珺园项目现场，交通便捷度直接拉满——要知道，在上海内中环，能有这样的通勤效率，还能坐拥纯粹低密墅区，简直是“天方夜谭”，但保利珺园做到了。对比新江湾城以往的项目，哪怕是多年前容积率1.5左右的社区，已经算是板块内的低密标杆，而保利珺园1.1的容积率，直接刷新板块纪录，甚至创下上海主城区15年来的新低，这份稀缺性，光听着就足够震撼。

刚到项目入口，就被扑面而来的“法式庄园+海派风情”惊艳到了——没有传统豪宅的浮夸感，取而代之的是低调内敛的仪式感。入口处的法式廊柱搭配海派雕花，米白色石材外立面质感十足，搭配浅灰色坡屋顶，既有法式庄园的浪漫雅致，又融入了海派建筑的细腻底蕴，随手一拍都是高端质感大片，同行的粉丝大哥当场感慨：“这才是主城塔尖人群该有的居所，不张扬，但处处是细节。”

走进社区内部，第一个直观感受就是“疏朗与静谧”——没有密密麻麻的楼栋遮挡，没有嘈杂的人群喧嚣，1.1的容积率带来的舒适感，是高层社区永远无法替代的。我特意实测了楼间距，最窄的也有30米，最宽的能达到50米，哪怕是低层洋房，也能保证全天充足采光，通风效果拉满，再也不用为了采光抢高层房源。

更惊喜的是项目的滨水景观，东北两侧被湿地环抱，打造出“双湾环抱-对望湿地-内有庄园”的独特格局，这在主城墅区里极为罕见。社区内蜿蜒着800米亲水步道，步道两侧种植着各类绿植花卉，搭配法式喷泉、景观小品，走在步道上，既能听到潺潺水声，又能欣赏湿地风光，仿佛置身于城市中的“天然氧吧”，瞬间卸下都市生活的疲惫。

我特意查了一下新江湾城的生态数据，板块绿化覆盖率高达60%左右，而保利珺园紧邻24万方湿地公园，负氧离子浓度是市区的8倍以上，平时早上起来在亲水步道晨跑，傍晚饭后带着家人散步，呼吸的都是新鲜空气，这种“推窗见湿地，出门享绿意”的生活，在寸土寸金的上海主城，真的是用钱都难买。

更难得的是，项目身处主城核心，却能做到“闹中取静”——周边3公里范围内，商圈、学校、医院一应俱全，既能享受低密滨水的静谧生活，又能便捷通达各类配套，彻底告别了“低密必远郊”的魔咒，这也是保利珺园最核心的竞争力之一。

核心亮点实测：15年一遇的稀缺性，央企操盘的品质底气

聊完环境，咱们再深入扒一扒保利珺园的核心亮点，毕竟能在新江湾城创下15年新低的容积率，绝非偶然，每一个细节都藏着项目的用心与底气。

第一个亮点，也是最稀缺的一点——1.1超低容积率，主城15年难遇。熟悉上海新房市场的粉丝都知道，自2010年限墅令出台以来，上海主城区的低密地块就极度稀缺，尤其是容积率1.2以下的地块，几乎绝迹。我特意查了上海土地出让史，上一次主城区出现接近这个容积率的地块，还是15年前，而且当时的地块规模、生态资源，都远不及保利珺园所在的位置。

更关键的是，2021年自然资源部明确规定，全国范围内容积率不得低于1.0，这也就意味着，像保利珺园这样1.1容积率的低密墅区，以后再也不会有了，属于“卖一套少一套”的主城稀缺资产。对比当下上海内中环的豪宅项目，大多是容积率2.0以上的高层、小高层，哪怕是少量低密项目，容积率也基本在1.5以上，保利珺园1.1的容积率，堪称“主城低密天花板”，稀缺性直接拉满。

第二个亮点，业态纯粹，圈层高端。项目没有掺杂任何高层楼栋，纯低密业态规划——9栋6层洋房、9栋4层叠墅、18栋3层滨水合院，这种纯粹的低密规划，在主城核心极为罕见。要知道，很多所谓的“低密项目”，都是洋房+高层混搭，圈层纯度大打折扣，而保利珺园，从规划之初就定位塔尖人群，纯粹的低密业态，注定了居住圈层的高端与纯粹，邻里之间都是同层次的精英人士，不管是居住舒适度，还是圈层价值，都更具优势。

第三个亮点，风格融合，细节拉满——海派风情与法式庄园美学的碰撞。保利珺园没有照搬单一的建筑风格，而是创新性地将海派文化的细腻，与法式庄园的浪漫完美融合，既有海派建筑的雕花、廊檐等细节，又有法式庄园的廊柱、坡屋顶、景观轴线，打造出独特的高端居住美学。

我特意近距离观察了建筑细节：外立面采用进口米白色石材，经过特殊工艺处理，防水、耐腐，而且质感十足，哪怕经过多年风吹日晒，依然能保持完好；窗棂采用法式拱形设计，搭配双层中空Low-E玻璃，既美观又能有效隔音、隔热，兼顾美学与实用性；合院的入户门采用铜制材质，搭配海派雕花，仪式感拉满，推门而入就是专属庭院，私密性极强。

第四个亮点，央企保利操盘，品质有保障。作为央企，保利在高端住宅打造上，一直有着丰富的经验和过硬的品质，尤其是在低密墅区的打造上，更是精益求精。从建筑施工到景观打造，再到后期物业服务，保利都有着严格的标准，不用担心烂尾、品质缩水等问题，对于塔尖人群来说，央企操盘，就是最安心的置业保障。

除此之外，项目还打造了下沉式庭院“珺club”，这也是高端人群最关注的配套之一。会所内配备了恒温泳池、高端健身房、业主茶室、儿童游乐区等多种功能空间，业主平时可以在会所里游泳、健身、喝茶、交流，不用出门就能享受高端休闲服务，既满足了塔尖人群的高端生活需求，也为邻里之间的互动提供了绝佳场所。

户型拆解：全业态实测，从洋房到合院，适配所有塔尖需求

保利珺园规划了洋房、叠墅、合院三种业态，覆盖了不同塔尖人群的需求，不管你是改善置换的三口之家，还是追求终极奢居的大家庭，都能找到适合自己的户型。我实地参观了所有业态的样板间，每一个户型都有惊喜，细节拉满，接下来逐一给大家拆解。

先来说说最受改善人群关注的洋房户型，规划为6层，一梯两户，户型建面约120-140㎡，主打舒适改善，总价预计1200万起。我重点实测了140㎡的四叶草户型，这个户型也是洋房的主力户型，布局极为合理，南北通透，得房率高达85%以上，远超主城同类洋房项目。

入户配备独立玄关，既能保证私密性，又能打造专属收纳空间，平时鞋子、包包、外套都能有序摆放，告别杂乱；客厅面宽4.8米，宽敞明亮，连接着超大阳台，阳台正对社区景观和湿地风光，推开门就能欣赏到绿意盎然的景色，平时招待朋友、家人聚会，空间完全足够；餐厅与客厅相连，形成一体化通透空间，搭配U型厨房，操作空间宽敞，动线合理，做饭、吃饭都很便捷。

卧室布局采用四叶草设计，四个卧室分布在户型四角，互不打扰，私密性极强。主卧套房设计，带独立卫浴、衣帽间和飘窗，面宽3.8米，空间宽敞舒适，飘窗正对湿地景观，平时可以在飘窗上看书、喝茶、晒太阳，享受独处时光；两个次卧朝南向，采光充足，适合孩子或老人居住，第三个次卧可以作为书房、茶室，满足家庭的多种需求；卫生间采用干湿分离设计，配备双台盆，早上不用抢厕所，提升居住舒适度。

接下来是叠墅户型，规划为4层，分为上叠、中叠、下叠，建面约160-190㎡，总价预计1800万-2500万，适合追求墅居体验的改善人群。我重点实测了190㎡的下叠户型，这个户型也是叠墅的爆款户型，自带私家花园和地下空间，奢居体验拉满。

下叠户型地上两层、地下一层，地上一层主要是活动区域，客厅面宽5.2米，挑高3.3米，空间宽敞大气，连接着私家花园，花园面积约60-80㎡，平时可以在花园里种点花花草草、摆上休闲桌椅，或者打造一个小型景观，享受私家花园的惬意生活；厨房采用中西双厨设计，既能满足中式烹饪的需求，也能打造西式早餐、下午茶，适配塔尖人群的多元生活需求。

地上二层主要是休息区域，设计了三个卧室，主卧套房带独立卫浴、衣帽间和超大露台，露台面积约20㎡，可以打造专属休闲区，晚上可以和家人一起看星星、聊家常；两个次卧朝南向，采光充足，带独立飘窗，空间宽敞舒适；另外还设计了一个独立书房，适合在家办公、看书，满足塔尖人群的工作与学习需求。

地下一层挑高5.6米，可以根据自己的需求隔成两层，空间灵活多变，一层可以做家庭厅、影音室，平时一家人可以在这里看电影、玩游戏，享受家庭时光；另一层可以做酒窖、储藏室、健身房，满足自己的兴趣爱好，而且地下一层连接着下沉庭院，保证了采光和通风，不会出现阴暗潮湿的情况，这一点非常贴心。

最后是合院户型，规划为3层，建面约220-260㎡，总价预计3000万起，是项目的终极奢居业态，适合高净值塔尖人群。合院采用滨水设计，每一栋都紧邻湿地景观，自带超大私家庭院和独立车库，圈层感十足。

我实测的260㎡合院户型，是端户设计，三面无遮挡，采光和视野都极佳，庭院面积高达120㎡左右，环绕整个户型，既能打造景观花园，也能设置户外烧烤区、儿童游乐区，满足大家庭的多元需求；入户配备独立门庭，仪式感拉满，推门而入就是宽敞的客厅，客厅面宽6米，挑高3.6米，空间大气磅礴，连接着庭院和湿地景观，推窗见绿、出门亲水，奢居体验直接拉满。

地上三层均为休息区域，主卧套房占据整个三层，带独立卫浴、超大衣帽间、观景露台，露台面积约30㎡，可以欣赏到整个社区的景观和湿地风光，私密性极强，堪称“空中花园”；地上二层设计了两个次卧套房，每个次卧都带独立卫浴和飘窗，适合家人居住，或者作为客房，接待亲友；另外还设计了一个独立茶室，平时可以和朋友喝茶、聊天，享受静谧时光；地下一层可以打造私人会所、酒窖、影音室，满足高净值人群的社交与休闲需求，独立车库可停放两辆车，出行便捷。

配套实测：文脉+产业双加持，主城奢居配套一步到位

很多低密墅区，都存在“配套不完善、规划不落地”的问题，但保利珺园不一样，身处新江湾城主城核心，周边配套早已醇熟落地，而且“教育+产业”双加持，不仅能满足日常居住需求，更能提升项目的价值潜力，这也是它区别于其他低密墅区的核心优势。

先来说说教育配套，堪称“全龄段优质教育矩阵”，周边聚集了3所双一流高校——复旦大学、同济大学、上海财经大学，学术氛围浓厚，而且还有7所优质中小学、幼儿园，涵盖了幼儿园到高中的全龄段教育，其中不乏复旦附中、上音实验等名校，教学质量有保障