【热销】安澜上海官方售楼处 | 安澜上海发布：安澜上海逆势爆红!

家人们，楼小瓜又来前线探盘了！近期上海新房市场彻底开启“两极分化”模式——一边是刚需盘去化艰难，售楼处门可罗雀；另一边是高端豪宅扎堆入市，认购现场火爆到需要摇号，甚至出现“千人抢房”的名场面。

尤其是这周，徐汇安澜上海的认购数据一出炉，直接刷屏上海楼市圈：仅推出211套大户型房源，居然吸引了335组客户报名摇号，认购比逼近1.6:1，相当于每1.6个人抢一套房！与此同时，浦东澐启滨江225套房源也有218组客户参与选房，热度同样不减。但反观部分郊区高端盘，认购率却只有8%-14%，冷热差距直接拉满。

今天这篇干货，楼小瓜不带滤镜、不炒概念，全程以一线实测视角，把近期沪上高端楼市的真相扒得明明白白——从安澜上海、澐启滨江的热销密码，到高端市场的分化逻辑，再到价格梯度、购房者偏好、开发商推盘策略，每一个点都直击核心。全文超2000字，准备入手高端改善、关注上海楼市走向的粉丝，建议收藏转发，避免踩错高端盘的坑！

先上核心结论（怕大家没耐心看完全文）：当下上海高端楼市，“核心热、郊区冷”的分化已成定局，不是所有高端盘都能热销，只有占据核心地段、拥有稀缺资源、产品力过硬的项目，才能打动高净值人群；价格跨度从3万+到17万+，形成清晰梯度，不同预算的改善族都有选择，但7万+均价的改善盘最稳；虽然部分豪宅认购火爆，但整体市场观望情绪仍在，开发商也在主动调整推盘策略，未来核心区高品质豪宅仍会是“硬通货”。

一、现场直击：安澜上海摇号大战！335组客户抢房，到底凭什么？

为了摸清安澜上海的真实热度，楼小瓜特意抽时间去了项目售楼处和认购现场，不得不说，高端盘的气场和刚需盘真的不一样——没有喧闹的促销口号，没有拉客的置业顾问，接待的都是预约制客户，现场氛围沉稳却藏不住火爆，随处可见拿着资料、和家人低声讨论的购房者，甚至有不少从江浙赶来的客户，专门为这套房飞上海。

先给大家上一组实打实的认购数据（均为楼小瓜从售楼处核实的真实数据，拒绝网传虚标）：安澜上海本次推出的211套房源，全部为大户型公寓，备案均价高达178800元/㎡，套均总价直接奔着千万级、亿级去，即便门槛如此之高，最终仍吸引了335组有效客户报名，认购比达到1.58:1，逼近1.6:1，也就是说，每6个人里就有1个人抢不到房，这样的热度，在当下分化的市场里，堪称“现象级”。

可能有粉丝会疑惑：“17万+的单价，一套房动辄上千万，为什么还有这么多人抢？难道上海的高净值人群真的这么多？”楼小瓜在现场和几位购房者聊了聊，摸清了他们的真实想法，也找到了安澜上海的热销密码，总结下来就3点，每一点都戳中了高净值人群的需求。

第一，地段为王，稀缺性不可复制。熟悉上海楼市的粉丝都知道，徐汇区作为上海的核心城区，土地资源极度稀缺，尤其是能打造高端大平层的地块，更是“卖一块少一块”。安澜上海地处徐汇核心板块，紧邻徐家汇商圈、衡山路风貌区，周边地铁、名校、三甲医院、高端商业一应俱全，步行可达多条地铁线路，无论是通勤还是生活，都堪称“顶配”。更重要的是，项目周边几乎没有新增住宅用地，未来很难再有同级别、同地段的高端项目入市，这种“稀缺性”，正是高净值人群最看重的——对于他们来说，核心地段的豪宅，不仅是居住场所，更是资产保值增值的“硬通货”，就像楼小瓜现场遇到的一位浙江企业家所说：“上海核心区的好房子，买一套少一套，哪怕暂时不住，持有也是一种稳妥的资产配置。”

第二，产品力过硬，贴合高端人群居住需求。安澜上海没有单纯靠地段“躺赢”，在产品打造上也下足了功夫。项目推出的大户型公寓，主打“改善型居住”，户型设计通透方正，大面宽、短进深，采光和通风效果拉满，部分户型还配备了全景落地窗、私人露台，站在阳台上就能俯瞰徐汇城区风光，视野极佳。而且项目的精装标准极高，全部选用国际一线品牌，从入户门的智能门锁，到厨房的高端厨电，再到卫生间的卫浴套装，每一个细节都彰显高端质感，甚至还配备了智能家居系统，贴合高净值人群对“舒适感、品质感”的追求。

第三，圈层纯粹，契合高净值人群的社交需求。对于高端购房者来说，“圈层”往往比产品本身更重要。安澜上海全部为大户型设计，套均总价高，无形中抬高了购房门槛，也保证了社区圈层的纯粹性——居住在这里的，大多是企业家、高管、文艺界人士等高净值人群，这种“纯粹的圈层”，能为他们提供更多的社交机会和资源对接，这也是很多人愿意花高价购买的重要原因。就像现场一位互联网企业高管所说：“选择这里，一方面是看中地段和产品，另一方面也是希望能和同圈层的人做邻居，无论是生活还是工作，都能有更多共鸣。”

除此之外，楼小瓜还了解到，安澜上海的客户画像呈现出明显的“多元化、年轻化”趋势，和以往“本地富豪独大”的局面不同，现在越来越多的江浙实业企业家、长三角都市圈高收入群体，甚至海外买家，都开始涌入上海核心区高端楼市，这也从侧面反映出，上海核心区豪宅的吸引力，已经辐射到了全国乃至海外。

二、分化加剧：核心盘抢破头，郊区盘遇冷，差距到底有多大？

安澜上海和浦东澐启滨江的火爆，并不是沪上高端楼市的“普遍现象”，反而恰恰凸显了当下高端市场的“分化困境”——同样是高端盘，核心城区和郊区的认购热度，简直是“天差地别”。

除了安澜上海，浦东澐启滨江的表现也同样亮眼。项目地处浦东核心滨江板块，依托黄浦江的稀缺江景资源，推出225套高端房源，虽然备案均价略低于安澜上海，但套均总价也在千万级以上，即便如此，仍吸引了218组客户参与选房，认购率接近97%，距离“日光”仅一步之遥。和安澜上海一样，澐启滨江的热销，也离不开“核心地段+稀缺资源”的加持——浦东滨江作为上海的“黄金岸线”，江景资源不可复制，而且周边产业发达，聚集了大量高收入人群，购房需求旺盛，这也为项目的热销奠定了基础。

但反观部分郊区的高端项目，就显得格外冷清。楼小瓜梳理了近期入市的郊区高端盘数据发现，不少项目的认购率仅在8%-14%之间徘徊，甚至有部分项目推出几十套房源，最终只有寥寥几组客户报名，去化艰难。比如某远郊高端盘，备案均价约5万/㎡，主打“高端改善+生态宜居”，但由于地处郊区，周边配套不完善，交通不便，而且缺乏稀缺资源和产业支撑，即便价格比核心区高端盘低很多，也很难吸引购房者。

为什么会出现这种“核心热、郊区冷”的分化局面？楼小瓜结合上海楼市的整体走势，总结了3个核心原因，看完你就明白了。

第一个原因，地段和稀缺性的差距，决定了项目的吸引力。对于高端购房者来说，“地段”永远是第一位的，核心城区的高端盘，拥有完善的配套、便捷的交通、稀缺的资源，无论是居住舒适度还是资产保值增值能力，都远优于郊区高端盘。而郊区高端盘，虽然价格相对较低，也可能主打“生态、宜居”等卖点，但缺乏核心竞争力——配套不完善，交通不便，而且没有稀缺资源和产业支撑，很难满足高端购房者的居住需求和资产配置需求，自然也就难以吸引他们入手。

第二个原因，购房者的选择性偏好越来越明显，谨慎情绪加剧。当下上海楼市，购房者的心态越来越理性，尤其是高端购房者，不再盲目跟风买房，而是更加看重项目的“实际价值”。他们宁愿花更高的价格，购买核心城区有稀缺性、有保障的高端盘，也不愿意花低价购买郊区配套不完善、未来不确定性大的项目。而且整体市场观望情绪犹存，很多购房者都在“持币观望”，只有遇到真正符合预期、有核心竞争力的项目，才会果断出手，这也进一步加剧了高端市场的分化。

第三个原因，产业支撑的差距，影响了区域的购房需求。核心城区的高端盘，大多依托周边发达的产业，聚集了大量高收入人群，购房需求旺盛；而郊区高端盘，往往缺乏成熟的产业支撑，人口导入不足，购房需求有限，即便主打高端定位，也很难有足够的购买力支撑，最终只能陷入“遇冷”的困境。就像徐汇、浦东核心板块，依托金融、互联网、高端服务业等产业，聚集了大量企业家、高管等高净值人群，他们有强大的购买力，也有高端改善的需求，这也是核心区高端盘能持续热销的重要支撑。

值得注意的是，这种分化不仅体现在区域上，还体现在产品类型上。据楼小瓜了解，目前上海高端市场中，核心区的大平层产品格外受欢迎，而部分郊区的风貌别墅、低密度高端住宅，去化压力却很大。这主要是因为，当下上海中环到内环，2000万-3000万元总价、150-200平方米的大平层产品出现断层，供不应求，而郊区的风貌别墅，虽然总价相对较低，但缺乏圈层纯粹性和便捷性，很难打动高端购房者。

三、价格梯度清晰：3万+到17万+，不同预算改善族该怎么选？

除了认购热度的分化，近期沪上高端楼市还有一个明显的特点——价格区间跨度极大，从最低的3万+到最高的17万+，形成了清晰的价格梯度，不同预算的改善族，都能找到适合自己的产品，购房选择呈现出多元化趋势。

楼小瓜梳理了近期入市的高端盘价格，给大家做一个详细的拆解，方便不同预算的粉丝参考（所有价格均为备案均价，均经楼小瓜核实，拒绝虚标）：

第一梯队：核心城区顶级高端盘，备案均价13万-17万+，套均总价千万级、亿级。这个梯队的项目，主要集中在徐汇、浦东滨江、黄浦等核心板块，比如安澜上海（178800元/㎡）、保利外滩曜（135000元/㎡），主打“核心地段+稀缺资源+顶级产品”，目标客群主要是高净值人群，他们买房更看重地段的稀缺性、产品的品质感和资产的保值增值能力，对价格的敏感度相对较低。这个梯队的项目，认购热度普遍较高，尤其是地段和产品都过硬的项目，往往会出现“抢房”的局面。

第二梯队：中端改善盘，备案均价7万左右，套均总价500万-1000万。这个梯队的项目，大多分布在核心城区的非核心板块，或者近郊区的核心位置，比如招商序、保利都汇和煦等，主打“改善型居住+高性价比”，产品以三房、四房为主，贴合三口之家、二胎家庭的改善需求。从认购情况来看，这个梯队的项目认购相对平稳，既没有核心顶级高端盘的火爆，也没有郊区高端盘的冷清，主要是因为其价格适中，配套相对完善，产品也能满足改善需求，适合预算中等的改善族入手。

楼小瓜现场了解到，这个梯队的购房者，大多是“改善置换”人群——之前居住在刚需盘，随着家庭人口增加、收入提高，有了改善居住环境的需求，但预算又不足以购买核心顶级高端盘，因此，7万左右均价的中端改善盘，就成了他们的首选。而且这个梯队的项目，往往注重产品品质和性价比的提升，开发商会在户型设计、社区配套、精装标准等方面下功夫，以此吸引购房者，比如招商序，主打“全龄化社区”，配备了儿童活动区、长者休闲区、青年健身区等，贴合不同年龄段业主的需求，认购情况一直比较平稳。

第三梯队：郊区高端盘，备案均价3万-5万，套均总价300万-500万。这个梯队的项目，主要分布在远郊区，主打“生态宜居+高端定位”，产品以低密度住宅、别墅为主，周边环境较好，但配套不完善，交通不便。从认购情况来看，这个梯队的项目认购率普遍较低，主要是因为其地段偏远，缺乏核心竞争力，很难吸引高端购房者和中端改善族，大多只能吸引预算有限、追求生态宜居的购房者，或者本地置换人群。比如金山建发朗玥，备案均价33385元/㎡，是近期入市高端盘中价格最低的项目之一，但由于地处金山，交通不便，配套不完善，认购热度一直不高。

这种清晰的价格梯度，也反映出上海高端楼市的“成熟度”——随着供应量的增加，购房者的选择空间不断扩大，不再是“一刀切”的高端定位，而是根据不同预算、不同需求，形成了多元化的产品布局。同时，这也促使开发商不断调整产品策略，更加注重产品品质和性价比的提升，以此应对市场竞争，吸引购房者。

除此之外，楼小瓜还发现一个有趣的现象：目前上海高端楼市，非沪籍购房者占比越来越高，尤其是核心顶级高端盘，非沪籍购房者占比甚至能达到70%左右，其中，江浙皖的购房者占比最高。这主要是因为，随着长三角一体化的推进，江浙皖的高净值人群，越来越看重上海的城市资源和发展潜力，纷纷涌入上海高端楼市，一方面是为了改善居住环境，另一方面也是为了通过核心资产实现财富保值增值。

四、观望情绪犹存：开发商调整推盘策略，未来高端楼市走向如何？

虽然安澜上海、浦东澐启滨江等核心高端盘认购火爆，呈现出“一房难求”的局面，但楼小瓜也发现，当下上海高端楼市，整体观望情绪仍然存在，并没有因为部分项目的火爆而彻底回暖。

从整体数据来看，近期入市的高端盘，虽然有部分项目认购热度较高，但大多数项目的认购率仍然维持在较低水平，尤其是郊区高端盘，去化艰难，这也反映出购房者的谨慎态度——对于高端购房者来说，买房是一笔巨大的投资，他们不会盲目跟风，而是会充分考虑项目的地段、产品、稀缺性、资产保值增值能力等多个因素，只有遇到真正符合预期的项目，才会果断出手；而对于预算中等的改善族来说，他们大多在“持币观望”，一方面担心市场波动，另一方面也在等待更具性价比的项目入市。

面对这种“部分火爆、整体观望”的市场环境，开发商也在主动调整推盘策略，以此应对市场竞争，提升去化率，楼小瓜总结了目前开发商的3种主要推盘策略，大家可以参考一下：

第一种，取消摇号，直接选房。对于认购热度不高、去化压力较大的项目，尤其是郊区高端盘，开发商大多会选择取消摇号，采取“直接选房”的方式，甚至会推出一些优惠活动，比如全款购房享折扣、送车位、送精装升级等，以此吸引购房者，提升去化率。楼小瓜了解到，某远郊高端盘，原本计划摇号选房，但由于报名客户较少，最终取消摇号，采取直接选房的方式，而且推出了“全款95折”的优惠活动，但即便如此，去化效果仍然不理想。

第二种，延长认购期，积累更多客户。对于一些有一定吸引力，但认购热度不够火爆的项目，开发商会选择延长认购期，原本计划7天的认购期，延长至10天、15天，甚至更久，以此积累更多客户，提升认购率。这种策略，主要适用于中端改善盘，这类项目有一定的客户基础，但由于市场观望情绪，部分客户迟迟没有出手，延长认购期，既能给客户更多的考虑时间，也能积累更多的有效客户，从而提升去化率。

第三种，少量多次推盘，制造稀缺感。对于核心城区、认购热度较高的高端盘，开发商大多会采取“少量多次”的推盘策略，每次推出少量房源，制造“稀缺感”，吸引购房者抢购，以此提升项目的热度和去化率。比如安澜上海，本次仅推出211套房源，没有一次性推出所有房源，就是为了制造稀缺感，吸引更多客户报名，同时也能根据市场反馈，调整后续的推盘节奏和价格策略。这种策略，在核心顶级高端盘中非常常见，既能保证项目的热销势头，也能实现项目价值的最大化。

那么，未来上海高端楼市的走向如何？楼小瓜结合上海城市建设的推进和市场走势，给大家做一个预判，仅供参考：

首先，“核心热、郊区冷”的分化局面，还会持续一段时间。随着上海城市建设的持续推进，核心城区的土地资源会越来越稀缺，核心地段的高端盘，凭借其稀缺性和完善的配套，仍然会保持较强的市场吸引力，认购热度会持续走高；而郊区高端盘，如果没有配套和产业的支撑，很难摆脱“遇冷”的困境，分化会进一步加剧。

其次，核心区域的高品质豪宅，仍将是“硬通货”。随着居民改善需求的不断释放，以及高净值人群对资产保值增值的需求增加，上海核心区域的高品质豪宅，无论是居住舒适度还是资产保值增值能力，都有较强的保障，未来仍会受到高净值人群的青睐，价格也会保持相对稳定，甚至有一定的上涨空间。尤其是2000万-3000万元总价的大平层产品，由于目前市场出现断层，供不应求，未来热度还会进一步提升。

最后，开发商会更加注重产品品质和性价比，市场会更加理性。随着供应量的增加和市场竞争的加剧，开发商会逐渐放弃“盲目高端化”的策略，而是根据市场需求，打造更贴合购房者需求的产品，注重产品品质和性价比的提升；同时，购房者的心态也会越来越理性，不再盲目追求“高端”，而是更加看重项目的实际价值，未来上海高端楼市，会逐渐进入“品质为王、价值为王”的时代。

五、总结+购房建议：高端盘怎么买？不同预算对应不同选择！

聊完近期沪上高端楼市的实测情况、分化逻辑、价格梯度和未来走向，楼小瓜再给大家做一个全面总结，同时给出针对性的购房建议，帮大家避开高端盘的坑，轻松选到适合自己的好房子。

先做总结：当下上海高端楼市，呈现出“三个特点”——一是认购热度分化明显，核心盘抢破头，郊区盘遇冷；二是价格梯度清晰，从3万+到17万+，覆盖不同预算改善族；三是整体观望情绪犹存，但核心高品质豪宅热度不减。而高端盘的热销，本质上是地段稀缺性、高净值人群资产配置需求、政策红利及产品力升级共同作用的结果，并非偶然。

接下来是针对性购房建议，分3个预算梯队，大家可以对号入座：

1. 预算1000万以上（高净值人群）：优先选择徐汇、浦东滨江、黄浦等核心板块的顶级高端盘，比如安澜上海、保利外滩曜等。这类项目，地段稀缺、配套完善、产品过硬，不仅居住舒适度高，而且资产保值增值能力强，适合追求品质感、注重资产配置的高净值人群。买房时，重点关注地段的稀缺性、产品的品质和圈层的纯粹性，不用过分纠结价格，毕竟对于高净值人群来说，核心资产的稀缺性，比价格更重要。同时，也可以关注核心区的大平层产品，尤其是150-200平方米的户型，目前市场出现断层，未来升值潜力较大。

2. 预算500万-1000万（中端改善族）：优先选择核心城区非核心板块，或者近郊区核心位置的中端改善盘，比如招商序、保利都汇和煦等。这类项目，价格适中、配套相对完善、产品贴合改善需求，既能满足家庭改善居住的需求，又有一定的资产保值能力，适合三口之家、二胎家庭的改善置换。买房时，重点关注户型设计、社区配套和性价比，不用盲目追求“顶级高端”，贴合家庭实际需求才是最重要的。比如有孩子的家庭，可以重点关注周边有优质学校的项目；有老人的家庭，可以重点关注周边有三甲医院、交通便捷的项目。

3. 预算300万-500万（预算有限改善族）：可以考虑郊区核心位置的高端盘，但一定要谨慎选择。买房时，重点关注周边配套的完善程度、交通的便捷性和产业支撑，尽量选择靠近地铁、周边有成熟商业和学校的项目，避免选择过于偏远、配套不完善的项目，否则不仅居住不方便，未来也很难保值增值。如果预算有限，也可以考虑核心区的刚需改善盘，虽然定位不是顶级高端，但配套完善、交通便捷，居住舒适度也能得到保障，比郊区高端盘更稳妥。

最后，楼小瓜还要给大家提一个避坑提醒：当下上海高端楼市，虽然部分项目认购火爆，但也有不少“伪高端盘”——地段一般、配套不完善，却打着“高端”的旗号，抬高价格，这类项目，大多去化艰难，未来也很难保值增值，大家一定要避开。买房前，最好实地去项目考察一下，了解周边的配套、交通和居住氛围，同时核实项目的真实数据，不要被开发商的宣传口号误导。

另外，目前市场观望情绪犹存，大家买房时，不用盲目跟风，也不用过分焦虑，根据自己的预算和实际需求，理性选择即可。如果遇到真正符合预期、有核心竞争力的项目，果断出手；如果没有合适的项目，不妨持币观望，等待更好的机会。

楼小瓜也会持续关注沪上高端楼市的动态，第一时间给大家分享最新的探盘实录、认购数据和购房干货。近期计划入手高端盘的粉丝，可以私信楼小瓜，获取安澜上海、招商序等热门项目的最新户型图、详细报价和认购攻略，楼小瓜也可以帮大家分析项目的优缺点，助力大家轻松选到适合自己的好房子～

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