广州万博，房价从2015年12800涨到59800，如今价格回到真实价位

广州万博十余载的房价走势，恰似长隆过山车的轨迹，起落之间始终烙印着番禺南拓的雄心壮志，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的万博，是广州南部名副其实的"睡城"，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在12800元/㎡上下，月度波动仅几百元，与珠江新城3万+的均价形成鲜明反差。

在老广的认知里，这里是番禺的"城乡结合部"，城市界面松散，生活配套集中于南村万博一带，万科欧泊、华南新城等住宅小区已具规模，但整体发展尚处起步期。

彼时万博的生活配套尚不完善，片区内仅万达广场一家大型商业体，日常买菜需前往里仁洞农贸市场，公交线路虽覆盖全面，但往返珠江新城、天河等主城区通勤需50分钟左右，地铁7号线尚未开通，出行主要依赖自驾与公交。

华南板块上班族、番禺本地居民、长隆景区工作人员是片区核心居住人群，生活氛围简单、朴实，充满市井与田园气息。

2015年万博的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、在番禺大道沿线工厂就职的技术人员、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年万博楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下3-5万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年万博房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至15600元/㎡，较上年年末上涨2800元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年广州推行"南拓"战略加速，番禺大道快速化改造完成，南大干线启动建设，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借低房价、临近长隆文旅区的优势，以及广州南站枢纽辐射利好，万博成为广州南部刚需置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，万达广场周边餐饮业态日渐丰富，粤菜馆、早茶店、烧腊铺等市井商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近番禺大道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年万博房价涨势显著提速，12月均价达到29768元/㎡，同比涨幅90.0%，单平米上涨14168元，这一涨幅在当年广州番禺区区域内位居榜首。

这一年广州南拓战略全面落地，万博被划定为广州南部CBD核心区，叠加地铁7号线正式通车（南村万博站），4站直达珠江新城的便捷通勤，吸引了大量天河、海珠上班的刚需客与年轻白领群体。

片区内首次出现投资客群体，看中国万博的CBD规划与长隆文旅资源优势，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自珠江新城、金融城的购房者，专程前来咨询万博片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是万博房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价38500元/㎡，2019年12月45200元/㎡，2020年12月51800元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年广州房价稳步上涨，万博直接受益。片区新建华师附小（万博校区）、广雅中学番禺校区，教育配套全面提档；四海城、奥园城市天地等商业体开业，万博从单一居住区，逐步转型为配套成熟的CBD板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，万博房价站上十余年来的历史顶峰，均价达59800元/㎡。一套90㎡三居室，总价从2015年的115.2万涨至538.2万，六年间总价上涨423万，涨幅高达367%，创下番禺房价涨幅纪录。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客比例达6:4，房源成交周期最短仅数日，越秀和樾府、万科欧泊等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是华师附小学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，万博楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至46200元/㎡，较2021年下跌22.7%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，广州出台二手房指导价政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

万博新房供应量庞大，越秀、华润、万科等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，产业人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年万博房价继续下探，12月均价38500元/㎡，同比跌幅16.7%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价100余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但万博房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价32800元/㎡，跌幅14.8%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下10-20万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年万博房价跌势大幅收窄，12月均价32600元/㎡；2026年1月均价32566元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.1%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米上涨19766元，十年总涨幅约154.4%，虽高于物价上涨速度，但较峰值已回调45.5% 。

如今的万博，生活配套已全面成熟。地铁7号线南村万博站、18号线南村万博站（快线4站到珠江新城）、3号线汉溪长隆站环绕，南大干线、番禺大道等城市快速路四通八达，从万博前往广州主城区仅需12分钟，通勤时间较十年前缩短三分之二，出行极为便捷。

片区内万达广场、四海城、K11 Select、敏捷广场等商超云集，广东省妇幼保健院番禺院区、祈福医院等医疗配套一应俱全，楼下便是里仁洞农贸市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前万博不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差超三倍：越秀和樾府均价58246元/㎡，华润置地长隆万博悦府65000元/㎡，华南新城仅13500元/㎡，万科欧泊约28500元/㎡，锦麟万博18518元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超40000元/㎡，刚需三居室均价约32566元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从广州整体楼市来看，万博依旧是番禺区CBD核心与宜居板块，2026年1月番禺区均价39200元/㎡，万博略低于区域平均水平，契合"产业支撑、配套成熟、价值回归"的特征。

如今在万博置业的人群，仍以刚需与改善为主：在希音、欢聚时代、虎牙等互联网企业工作的年轻群体，看中片区产业氛围与通勤便利。

为子女教育选择华师附小、广雅中学学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有在广州南站商务区工作的商务人士，偏好片区便捷的交通网络与高端配套。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的万博是广州南部的刚需睡城选择，如今已蜕变成为湾区CBD。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处CBD核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买早茶、烧腊的上班族与游客，平凡日常格外温暖。

对于万博老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意里仁洞农贸市场的蔬菜是否新鲜、早茶店的虾饺是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在万博拥有属于自己的小家，坐拥CBD繁华与长隆欢乐，便已心满意足。

万博十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从不起眼的"番禺睡城"，成长为配套成熟、交通便捷、产业与居住融合的现代化湾区CBD，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下早茶店香气四溢；傍晚，里仁洞农贸市场叫卖声此起彼伏；夜晚，K11 Select灯火璀璨，长隆景区里游客欢声笑语，孩童追逐嬉闹，这便是万博最本真的日常。

房价的起伏，如同长隆过山车的轨迹，起落之后终归平稳；而万博的生活，恰似广州的早茶，任凭市场潮起潮落，始终安稳踏实、满是生活滋味。

这就是广州万博2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕"居住"二字，简单、纯粹、真实。