解除“三道红线限制”，房地产大松绑

财联社发布了重磅消息，他们从多位房企高管那边得知，目前房地产公司已经不需要上报“三道红线”的指标了。换句话说，虽然监管没有发明文规定，但是事实上这个限制房企融资的政策已经被取消了。

所谓三道红线 ， 就是剔除预收款后的资产负债率不大于70%、净负债率不高于100%、现金短债比不低于1.0倍。如果房企无法满足这三点要求，那么融资就会被限制。

大家不要小看限制房企融资这件事，实际上巅峰期很多房企的负债率都在80%以上，完全靠借债过日子。

因为之前房价一直是上涨的，所以房企根本不愁房子卖不出去，因此对于他们来说，尽可能扩大规模，造出更多的房子，就能赚更多钱。那时候房地产根本不像是制造业，更像是金融企业，因为产品（房子）根本不重要，能够借到更多钱才是发展的关键。

所以那段时间，房企挖了很多银行的人。给这么多钱只需要干一件事，运用自己的人脉关系去搞到更多贷款。不仅是业务员，很多高管都是金融出身的，比如最近暴雷的万科，我就写过很多次，走的也是金融路线，最后在房价下跌中暴雷。

2020年三道红线出台后，房企融资受限，可以说颠覆了整个行业的生态。那段时间房企融资规模大幅下降，并且融资成本也在提升。

所以说制定政策的都是高人，肯定都是在行业内干了几十年的人想出的政策，完全可以抓住问题的要害。因为我是金融出身，对金融也比较熟悉，所以我发现对金融行业的限制也是，一个政策直接对一个细分赛道产生重要影响。

当年之所以出台三道红线，就是为了限制房企的无序发展。说白了，要让房企重回制造业，而不是风险巨大的金融业。房企应该做的，应该是想办法做好产品（造出好房子），而不是借更多钱扩大规模。重资产模式下，顺风期能赚得盆满钵满，但是一旦逆风，很可能快速破产。

事实上，现在来看，幸好2020年就强制让房企降低负债。要不然拖到2022年之后房地产全面下滑，那时候高负债房企死得更快。

当然还有另外一个作用，就是由于国内借不到钱（尤其是私企），所以很多房地产企业选择去海外借 钱。当然现在行情不好就还不上了， 这几年以来，中国房地产开发商违约的美元债总计将近5000亿美元，只归还了9.17亿美元的本金。如果这些钱都是国内银行借的，那又是一笔烂账。

最后说回三道红线，当这个政策被解除后，房地产行业能够反转吗？房价能够触底反弹吗？

我觉得很难。

现在房价挺不住最根本的原因，在于泡沫太大，租金回报率太低。一线城市只有1.8%，二线城市普遍只有2.5%，这些租金回报率都是偏低的。至于三四线城市，根本没有谈租金回报率的必要，因为人口都是流出的，未来租金根本稳不住。

按照国际成熟房地产市场的经验，一个国家的一线城市，租金回报率一定要过于本国的长期国债利率，最好高于当地的房贷利率。

对于我们的一线城市来说，租金回报率一定要高于国内的10年期国债利率（1.9%），最好高于房贷利率（3%）。当然，考虑到目前我们房子的持有成本比较低（没有房地产税），所以租金回报率能够稍微降低0.5%~1%，但是有个2%出头的租金回报率是比较必要的。

但是很可惜，我们的一线城市的租金回报率只有1.8%，这个数字还是偏低的，这也是我判断目前房价泡沫还未完全清除的原因。

目前我 国只有一个城市房价实现了真正的企稳回升，那就是香港。

在25年下半年的时候，香港租金回报率就超过了房贷利率。“巧合”的是，正好从那时候开始，香港房价开始上涨。

所以我教大家判断房价是否到达底部的简单方法：要不租金回报率超过贷款利率，要不租金重回上涨区间。

至于其他的政策，比如这次的解除三道红线限制，比如放开一线限购，比如降低房子的首付比例，都是没有作用的。

实际上，我认为这次上面解除三道红线的限制，其主要目的不是为了稳住房价（他们也知道办不到），更重要的目的其实是救房企，从而实现保交楼。

毕竟资金就是企业的生命线，现在就连万科都顶不住了，就证明还有非常多的房企都处在破产边缘。一旦房企破产数量不可控了（换句话说就是烂尾楼不可控了），那给社会和金融系统的稳定带来的麻烦是难以估量的。

如果让我们来看政策的效果，那么现在一个直观的结果就是，房价没啥大的反应，但是房地产股票倒是炒了一波。

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