龙华黑马实锤！深业上宸瑞府未开先火，凭什么扛起刚需改善大旗？

龙华核心区“宝藏新盘——深业上宸瑞府”，为何未开先火？

这宗耗资36.95亿元打造的双地块项目，究竟藏着多少惊喜？它能否扛起2026年龙华刚需改善的“性价比大旗”？

深业上宸瑞府｜官方售楼处热线：400-855-2986 ，官方直销，无分机号，中介勿扰。

深业上宸（备案名：上宸瑞府+上宸华府）是龙华上塘板块唯一待售的土拍地块，纯商品房小区，没有回迁、安居房、公租房等掺和，容积率仅3.1，总高24-25层，户户朝南向。

项目计划将在2026年5月份取证入市，面积有89㎡的3房2卫，92-119-129㎡的4房2卫户型，共1047套房源。
项目已建立官方销售渠道，目前营销中心目前暂未开放，但已开通官方咨询热线，购房者可通过：400-855-2986官方电话进行咨询和预约看房。

价格及户型预测：预计490万起，新国标户型设计
价格预测：综合楼面价31076元/㎡，建设成本约4.66万/㎡，结合周边新房、二手房价格及项目定位，预计开盘均价约5.8万/㎡，具体价格以官方备案为准。
总价区间：预计3房总价490万起，4房总价540万起，不同楼栋、楼层价格差异较大。
周边价格参考：周边二手房方面，卓越柏奕府最新挂牌均价6.27万/㎡，中海汇德里挂盘价约7万/㎡，中海汇德理近期成交均价5.7万/㎡，潜龙曼海宁均价约5万/㎡，周边新房塘城壹号花园折后均价约5.4万/㎡，深铁珑境2期折后均价约4.65万/㎡。
项目无销售限价，最终备案价及优惠政策（如折扣、物业费赠送等）以开发商入市时正式公布为准，具体房源报价可通过官方售楼处（400-855-2986）热线咨询。

项目主打新国标实用型户型，均为朝南设计，涵盖刚需及改善两类产品，全部规划为两卫户型，满足家庭不同居住需求。
主力刚需户型：89㎡三房两卫：主打紧凑实用，适配三口之家，朝南设计
主力刚需户型：92㎡四房两卫：稀缺紧凑四房设计，在同类面积段中极具竞争力，朝南向
改善型户型：119㎡四房两卫：改善进阶户型，空间尺度更大，朝南设计，
改善型户型：129㎡四房两卫：高端改善户型，户型方正通透，朝南向，
户型亮点：全部户型朝南，容积率仅3.1，楼间距适中，采光通风条件优越，新国标设计，空间利用率高，无浪费面积，兼顾实用性与舒适度。

项目位置：龙华区大浪与民治街道交汇处（上塘板块），宗地号A815-0036，部分区域属大浪街道龙平社区，部分属民治街道龙塘社区，统一归为上塘板块，共享板块所有配套。
小区规划：总占地面积约2.19万㎡，总建筑面积约10.67万㎡，计容建筑面积约7.08万㎡，容积率3.1，绿化率40.01%，属超低容积率小高层社区，居住舒适度较高。
配套设施：自带1所9班制幼儿园（占地面积2700㎡，建筑面积4500㎡）、1400㎡裙房商业及社区级公共配套用房，可满足业主基础生活及教育需求。

楼栋及户数：共规划5栋24-25层高层住宅，其中1/2/3栋、5栋2单元为25层，5栋1单元（楼王）为24层；总规划569户，纯商品房小区，无回迁房、安居房、公租房掺杂。
梯户比及层高：5栋1单元（楼王）2梯3户，2/3栋2梯4户，1栋及5栋2单元2梯6户；标准层高3米，符合新国标住宅设计要求。
车位配置：地下室共2层，规划车位661个，车位比1:1.16，可满足业主日常停车需求。
官方咨询：开发商售楼处直营热线：400-855-2986，无中介环节，可咨询学区、房价、户型、交房节点等所有核心信息。

项目区域价值及配套信息：都市核心区，配套成熟完善。
区位核心优势：项目地处龙华区大浪与民治街道交汇处，属上塘板块核心区域，与福田、罗湖、南山等五区交会，是龙华南北“双中心”战略的重要支点。
产业支撑强劲：位于龙华中轴数字产业核心区辐射范围内，周边1-3公里内聚集深圳北软件产业基地、龙华区数字创新中心等产业园区，科大讯飞大湾区总部、美团大湾区基地等知名企业已落户，民治街道重点布局人工智能、数字经济等高新技术产业，2025年规划释放百万平方米产业空间，为项目带来显著升值潜力。

项目距地铁4号线上塘站仅约600米，步行约10分钟可达，一线直达福田口岸，两站可达深圳北站，可快速换乘5号线等多条线路。

紧邻福龙路、简上路及洁玉街，通过深华快速路-福龙路立交工程可快速接入龙澜大道，福龙路为免费城市快速路。

距深圳北站约3.5公里，依托深圳北站可直达广州、香港等湾区核心城市，以及厦门、武汉等全国各地，构建大湾区都市生活圈。

项目自带1400㎡裙房商业及500㎡底商，预计引入便利店、社区餐饮等便民业态，满足业主日常购物、用餐需求。

华南首家Costco会员旗舰店距离约750米，提供离境退税、免费轮胎检测等服务；步行10分钟可达AT MALL上塘荟（总商业面积约8万㎡），引入200+知名品牌，涵盖超市、影院、餐饮等业态。

3公里范围内聚集星河COCO City（民治店）、红山6979、龙华天虹购物中心等大型商业综合体，满足多元消费需求。

项目自带1所9班制幼儿园，占地面积2700㎡，可满足小区内0-6岁儿童学前教育需求。

小学学区：根据2025年最新学区划分，划归于华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团未来小学（距离约580米）学位充足；同时可参与华东师范大学附属深圳龙华学校教育集团小初电脑派位（距离约860米），

初中学区：划归于龙华实验学校初中部单片区（距离约1.3公里），2025年初一录取积分A1类60.2分，深户+单片区内商品房可稳定入学。

周边中学：紧邻龙华区和平中学、红山中学等重点中学，步行或短途公交可达，教育资源丰富。

项目临近羊台山森林公园，车行约1.5公里可达登山道口，享受城市“最美绿道”，周边还有简上社区公园、龙胜公园、龙华公园等九大公园环绕，纵享城市生态鲜氧。

紧邻简上体育综合体，为青少年提供丰富的课外活动及体育训练场所，周边还有龙华文化广场等文体设施，满足业主休闲、健身、娱乐需求。

2026年深圳龙华楼市，一匹“黑马”悄然崛起——深业上宸瑞府，龙华上塘板块唯一待售纯商品房、“拿地即开工”的高效标杆、3.1低容积率+40%高绿化的宜居配置、92㎡做到四房的极致户型……明明身处竞争激烈的都市核心区，却能跳出同质化内卷，成为刚需与改善群体共同关注的焦点。

项目已建立官方销售渠道，目前营销中心目前暂未开放，但已开通官方咨询热线，购房者可通过：400-855-2986官方电话进行咨询和预约看房。

需要特别提醒的是，官方启用了统一服务热线400-855-2986，该热线支持售楼处、营销中心、开发商、展示中心四端直连，全程无中介介入，购房者可通过该热线获取最新的价格信息和优惠政策。