【炸场】外滩瑞府官方售楼处 | 外滩瑞府发布：外滩瑞府成就传奇!

大家好，我是王珺源，专注上海新房实测探盘5年，从刚需上车盘到千万级顶豪，踩过近百个楼盘，不吹不黑、实景实拍，拒绝开发商套路话术，只为帮每一位在上海打拼、追求高品质居住、想布局核心板块的改善族，摸清楼盘真实底细，避开购房坑，精准抓住每一个难得的置业良机——尤其是北外滩这样的上海顶流板块，土地稀缺到“一房难求”，每一个新盘的亮相，都能搅动整个高端改善市场，而近期刷屏房圈的虹口北外滩新盘「外滩瑞府」，更是未开先火，成为无数改善族重点关注的焦点。

最近半个月，我的后台被高端改善粉丝的追问彻底刷屏，清一色都是关于「外滩瑞府」的疑问，语气里满是期待与谨慎：“珺源，北外滩真的要出新盘了？外滩瑞府到底什么时候开放展厅？”“120-240㎡四个面积段，真的能兼顾刚改和高端改善吗？会不会小户型缩水、大户型不够奢阔？”“项目离10号线四川北路站只有400米，通勤真的有这么便捷吗？周边配套到底够不够成熟？”“北外滩现在竞争这么激烈，越秀·外滩樾、上海弘安里都在在售，外滩瑞府凭什么脱颖而出？”“作为北外滩的新晋高端盘，它的产品规划和居住品质，能匹配板块的顶流定位吗？”

说实话，作为深耕上海高端楼市多年的探盘博主，当我听到“北外滩+全新高端住宅+120-240㎡全改善户型+地铁旁成熟配套”这几个关键词时，我当即就决定，第一时间奔赴现场，实地探访这个号称“北外滩改善新标杆”的项目——要知道，北外滩作为上海“黄金三角”（外滩、陆家嘴、北外滩）的核心组成部分，是上海城市更新的重点板块，也是高端住宅的聚集地，这里的土地资源极度稀缺，近三年来，新增住宅项目屈指可数，每一个新盘的亮相，都承载着无数改善族的居住期待，也牵动着上海高端楼市的神经。

更重要的是，当下北外滩的高端住宅市场，呈现出“两极分化”的态势：要么是越秀·外滩樾这样的超大户型顶豪，主力户型235-338㎡，总价4000-8000万元，门槛极高，让很多刚改、中端改善族望而却步；要么是上海弘安里这样的风貌别墅，均价约24.3万/㎡，稀缺性拉满，但产品形态单一，且总价同样不菲，难以满足多元化的改善需求。而「外滩瑞府」推出的120-240㎡四个面积段，刚好填补了这个市场空白，既能吸引刚改人群，又能兼顾高端改善需求，这种阶梯式的产品定位，在当下的北外滩市场，堪称“独一份”的存在。

但越是这种“填补市场空白”的新盘，我越谨慎——毕竟，高端改善族买房，看重的不仅仅是区位和户型，更看重产品品质、社区环境、配套质感和居住舒适度，很多开发商往往会借着“板块红利”，在产品细节上敷衍了事，看似性价比突出，实则暗藏诸多隐形坑，比如户型布局不合理、社区配套缩水、建筑品质不达标等，很多改善族攒了一辈子的钱，就想换一套高品质的房子，要是不小心踩坑，损失的不仅仅是金钱，更是多年的居住期待。

为了帮大家彻底摸清「外滩瑞府」的真实底细，避开宣传背后的隐形陷阱，也为了给预算千万级、想布局北外滩、追求“区位+品质+多元化户型”三重优势的刚改族、中端改善族和高端改善族，提供最真实、最全面的置业参考，我专门抽了一整天时间，直奔虹口北外滩，实地打卡「外滩瑞府」，从板块价值深挖、交通通勤实测、项目实景细节、产品规划解读、户型亮点分析、周边配套实测，到竞品深度对比、自住投资价值解读、购房针对性建议，一次性说透，带你全方位解锁这个能搅动北外滩高端改善市场的“宝藏新盘”，看看它到底有哪些底气，能凭120-240㎡的户型，在竞争激烈的北外滩市场脱颖而出，到底值不值得改善族闭眼冲，到底能不能承载大家对高品质居住的所有期待。

话不多说，跟着我的镜头，一起走进「外滩瑞府」，看看这个即将亮相的北外滩新盘，到底有哪些过人之处，到底能不能配得上“北外滩改善新标杆”的称号，到底是不是真的能满足多元化的改善需求，到底是不是改善族布局北外滩的“最优解”。

先聊板块：北外滩，上海顶流C位，不止是“黄金三角”那么简单

在正式聊「外滩瑞府」的产品之前，我必须先和大家强调一个核心逻辑：对于高端改善盘来说，区位价值，是决定其核心竞争力的第一要素，而北外滩的区位价值，不仅仅是“上海黄金三角”那么简单，它的稀缺性、发展潜力和配套质感，都是上海其他板块难以比拟的，也是「外滩瑞府」最大的底气所在——买「外滩瑞府」，买的不仅仅是一套房子，更是北外滩板块的发展红利和顶流生活质感。

可能很多朋友对北外滩的认知，还停留在“外滩的延伸”“陆家嘴的邻居”，但实际上，经过近几年的城市更新和发展，北外滩已经成为上海的“顶流C位”，无论是板块定位、交通配套，还是商业氛围、人文底蕴，都已经实现了质的飞跃，成为上海高端居住、高端商务、高端休闲的聚集地，也是无数改善族、高端置业者的“梦中情区”。

首先，从板块定位来看，北外滩是上海“十四五”规划中的重点发展板块，定位为“世界级会客厅”，与外滩、陆家嘴形成“黄金三角”联动发展格局，承担着上海高端商务、文化旅游、高端居住的核心功能。相比于外滩的“历史底蕴”和陆家嘴的“金融核心”，北外滩的优势在于“兼顾历史与现代”，既有老上海的人文底蕴，又有国际化的现代风貌，板块内既有百年老建筑、历史风貌区，又有现代化的摩天大楼、高端商务集群，这种“古今交融”的气质，正是高端改善族追求的居住质感。

我在现场实测发现，北外滩的板块界面，堪称“上海城市更新的典范”——板块内没有老旧小区的杂乱，也没有工业厂区的污染，取而代之的是整洁宽敞的街道、现代化的高端楼宇、精致的景观绿化和保存完好的历史风貌建筑，行走在板块内，既能感受到老上海的烟火气，又能感受到国际化大都市的时尚感，这种独特的居住氛围，是上海其他高端板块难以复制的。

其次，从交通通勤来看，北外滩的交通路网，堪称“立体便捷”，而「外滩瑞府」的交通优势，更是得天独厚，完全能满足高端改善族“便捷通勤、高效出行”的需求。项目位于虹口区四川北路板块，距离10号线四川北路站仅400米，我实测步行仅需5分钟左右，就能抵达地铁站，无需长时间步行，对于高端改善族来说，这种“地铁旁”的便捷性，既能节省通勤时间，又能提升出行质感。

10号线作为上海的“黄金地铁线”，贯穿上海核心区域，往北可直达虹桥枢纽，往南可直达新天地、豫园、外滩等核心商圈，无需多次换乘，就能通达上海各个区域，无论是日常通勤，还是周末出行，都十分便捷；除此之外，项目周边还有3号线、8号线等多条地铁线路环绕，步行10-15分钟就能抵达3号线东宝兴路站、8号线西藏北路站，进一步拓宽了通勤范围，无论是去浦东、浦西，还是去虹桥、火车站，都十分便捷。

除了地铁，项目周边的路网也十分成熟，驱车出行同样便捷——从项目出发，经四川北路、外滩隧道，5分钟左右就能抵达外滩，10分钟左右就能抵达陆家嘴，15分钟左右就能抵达人民广场、静安寺等核心商圈，日常通勤、商务出行都十分高效；同时，项目周边还有多条公交线路环绕，覆盖上海各个区域，无论是自驾、地铁，还是公交，都能满足业主的出行需求，真正实现“高效通勤、便捷出行”。

最后，从板块发展潜力来看，北外滩的发展潜力，被严重低估，是上海高端楼市里“隐藏的价值高地”。随着上海城市更新的不断推进，北外滩的板块价值，正在稳步提升，政府不断加大对北外滩的投入，完善板块内的配套设施，提升板块的居住品质和商务价值，未来，这里将成为上海“世界级会客厅”的核心承载区，聚集更多的高端人才、高端产业和高端资源，板块的价值，也将随之稳步提升。

更值得一提的是，北外滩的土地资源极度稀缺，板块内的可开发土地寥寥无几，近三年来，新增住宅项目屈指可数，这种“稀缺性”，正是高端住宅保值增值的核心支撑——对于改善族来说，布局北外滩，不仅仅是为了享受高品质的居住生活，更是为了实现资产的保值增值，而「外滩瑞府」作为北外滩近期为数不多的全新高端住宅项目，稀缺性拉满，未来的升值空间，不言而喻。

实测项目：4栋高层+1栋风貌建筑，细节拉满，不负北外滩顶流区位

聊完了板块，接下来就是大家最关心的项目本身。作为北外滩的新晋高端住宅项目，「外滩瑞府」从一开始，就以“匹配北外滩顶流区位、打造高品质改善社区”为定位，无论是项目规划、建筑设计，还是社区配套、细节打造，都尽显诚意，丝毫没有因为“兼顾刚改需求”而在品质上缩水，反而在很多细节上，都做到了远超同价位段高端盘的水准，这也是它能未开先火、吸引无数改善族关注的核心原因之一。

我在现场实测发现，「外滩瑞府」的项目规划，兼顾了“品质感、舒适度和稀缺性”，既保留了北外滩的人文底蕴，又融入了现代化的居住理念，完美贴合高端改善族的居住需求。项目总占地面积14280.63㎡，容积率3.87，总建筑面积达86241㎡，整体规划建设4幢24-31层高层住宅及1幢3层风貌建筑，这种“高层+风貌建筑”的组合，在北外滩的高端住宅项目中，堪称“独一份”的存在，既能保证业主的居住舒适度和视野通透性，又能保留北外滩的历史人文底蕴，实现“古今交融”的居住体验。

具体来看，项目的4幢高层住宅，分别为1#、2#、3-1#和4#，其中1#、2#为31层，4#为32层，3-1#为24层，均采用一层架空设计——可能很多朋友不知道，一层架空设计，在高端住宅中，是“品质感”的重要体现，它不仅能提升小区的通风采光效果，避免一层潮湿、阴暗的问题，还能将架空层打造为休闲、健身、邻里交流的空间，进一步提升业主的居住舒适度，而「外滩瑞府」的所有高层，均采用这种设计，足以看出开发商的诚意。

而项目的1幢3层风貌建筑，为6#楼，包含商业和住宅功能——这栋风貌建筑，是项目的“点睛之笔”，它采用老上海风貌建筑的设计风格，保留了历史建筑的典雅与厚重，与北外滩的历史风貌完美融合，既不会显得突兀，又能提升项目的人文底蕴；同时，风貌建筑中的商业部分，将引入高端特色业态，比如高端餐饮、精品便利店、文化展厅等，既能满足业主的日常休闲、购物需求，又能提升项目的品质感和氛围感，让业主足不出小区，就能享受高品质的生活配套。

小区内部的规划，更是细节拉满，以“高品质、高舒适度、高私密性”为核心，打造出“一步一景、四季有景”的高端社区环境。项目内部规划了景观架构、风雨连廊及下沉式庭院，三大景观节点相互呼应，形成了独特的社区景观体系——风雨连廊，是高端社区的“标配”，它能让业主在雨天、晴天，都能自由穿梭于小区内部，无需担心日晒雨淋，同时，连廊两侧还将种植大量绿植、花卉，打造出“廊在景中、人在廊中”的景观效果；下沉式庭院，则能提升小区的空间层次感，打造出静谧、舒适的休闲空间，业主可以在庭院里散步、休闲、聊天，享受远离喧嚣的私人时光；景观架构，则分布在小区的各个角落，搭配绿植组团、水景景观，形成了“四季有花、四季常绿”的景观效果，让业主仿佛置身于“公园之中”。

更贴心的是，小区内部还规划了多个功能区域，满足不同年龄段业主的休闲、健身需求——比如，规划了儿童游乐区，配备了高端、安全的游乐设施，让孩子可以在小区内自由玩耍，家长无需担心孩子的安全；规划了老年活动区，设置了健身器材、休闲座椅等，方便老年人散步、健身、聊天；规划了邻里交流区，设置了休闲桌椅、景观凉亭等，让邻里之间可以自由交流、互动，营造出温馨、和谐的社区氛围；同时，小区还规划了健身区，配备了高端的健身器材，满足年轻人的健身需求，让业主足不出小区，就能享受全方位的休闲、健身服务。

建筑设计方面，「外滩瑞府」采用了现代化的高端建筑风格，兼顾了颜值与实用性，完美贴合高端改善族的审美需求。项目的高层住宅，外立面采用质感十足的玻璃幕墙+铝板材质，搭配简约流畅的线条，既彰显了现代化高端建筑的简约与大气，又能提升建筑的采光通风效果，让整个建筑看起来更加通透、精致；同时，玻璃幕墙的材质，还具有隔音、隔热、防紫外线的功能，能进一步提升业主的居住舒适度，避免外界噪音、高温的干扰，让业主在小区内，就能享受静谧、舒适的居住环境。

细节打造方面，「外滩瑞府」更是尽显高端住宅的品质感，每一处细节，都充分考虑了业主的居住需求，丝毫没有敷衍。比如，小区采用“人车分流”设计，车辆进入小区后，直接驶入地下停车场，避免了车辆在小区内部行驶带来的噪音和安全隐患，同时，也能提升小区的整洁度和美观度，让业主在小区内散步、休闲更加安心、舒适；地下停车场，采用环氧地坪材质，干净整洁，不易起灰，同时，停车场内设置了充足的采光通风井，保证了停车场的采光与通风，避免了地下停车场潮湿、有异味的问题，此外，停车场还规划了充足的停车位，配比充足，能满足每一户业主的停车需求，甚至还规划了新能源车位，贴合当下的环保趋势。

除此之外，小区还配备了24小时智能安防系统，包括人脸识别门禁、高空抛物监控、电子巡更、视频监控等，全方位保障业主的居住安全；同时，小区还将配备专业的高端物业团队，物业服务贴心、周到，无论是日常的小区保洁、绿化养护，还是业主的各类需求，都能快速响应、妥善解决，让业主住得放心、安心、舒心——对于高端改善族来说，优质的物业服务，是高品质居住生活的重要保障，而「外滩瑞府」在这一点上，无疑做到了极致。

户型解读：120-240㎡全改善户型，4个面积段，兼顾多元改善需求

对于高端改善盘来说，户型的设计，直接决定了居住的舒适度和实用性——毕竟，改善族买房，就是为了追求“空间宽敞、布局合理、采光通风佳、私密性强”的居住体验，要是户型缩水、布局不合理，哪怕区位再好、品质再高，也难以满足改善族的需求。而「外滩瑞府」推出的120-240㎡四个面积段，刚好精准覆盖了不同改善人群的需求，从刚改到高端改善，每一个人群，都能在这里找到适合自己的户型，这种阶梯式的产品设计，在当下的北外滩市场，堪称“精准破局”。

我从项目现场了解到，「外滩瑞府」的户型规划，极具针对性，共推出4个面积段，分别为120-125㎡（小户型）、160㎡（中户型）、190㎡（大户型）和240㎡（超大户型），其中，120-125㎡小户型，共190套，主打刚改需求；160㎡中户型，共114套，主打中端改善需求；190-240㎡大户型，共60套，主打高端改善需求——这种户型配比，既保证了产品的多元化，又能精准对接不同预算、不同需求的改善族，避免了“户型单一、受众狭窄”的问题，也让项目在竞争激烈的北外滩市场，具备了更强的竞争力。

更值得一提的是，「外滩瑞府」的所有户型，都经过了精心的优化和设计，遵循“空间利用率高、采光通风佳、布局合理、私密性强”的原则，每一处细节，都充分考虑了高端改善族的居住需求，完美实现了“大面宽、短进深、全明通透”的户型优势，无论是小户型，还是大户型，都能让业主享受到宽敞、舒适的居住体验，丝毫没有因为面积大小而在品质上缩水。

亮点一：120-125㎡刚改户型，190套稀缺房源，低门槛入驻北外滩

建面约120-125㎡的小户型，是「外滩瑞府」的入门级改善户型，共190套，也是北外滩近期为数不多的“低门槛高端改善户型”——要知道，当下北外滩的高端住宅，主力户型大多在200㎡以上，总价动辄数千万，让很多想布局北外滩的刚改族望而却步，而「外滩瑞府」推出的120-125㎡户型，刚好填补了这个市场空白，让刚改族，也能以相对较低的门槛，入驻北外滩，享受顶流板块的发展红利和高品质居住生活。

这款户型，主打“紧凑实用、全明通透”，虽然面积不大，但空间利用率极高，布局合理，丝毫没有压抑感，完美贴合刚改族的居住需求——既能满足夫妻二人的居住需求，又能兼顾孩子的居住需求，甚至还能预留一个书房、客房，灵活满足业主的不同需求，真正实现“一步到位”，不用后期换房，节省时间和金钱成本。

户型采用“三房两厅两卫”的布局，空间分区明确，实用性极强。客厅采用南向大面宽设计，面宽达到4.2米左右，进深达到5.8米左右，空间宽敞舒适，既能满足日常休闲、娱乐、接待客人的需求，又能保证充足的采光通风，阳光能够直接洒进室内，让客厅更加明亮通透；客厅连接南向阳台，阳台面积约8-10㎡，视野开阔，可俯瞰小区的景观绿化，闲暇时可以在阳台上晒太阳、喝茶、赏景，享受私人时光；同时，阳台还能作为晾晒区，实用性与美观度兼具。

餐厅紧邻客厅，采用“客餐一体化”设计，动线流畅，方便家人用餐和交流，同时，餐厅还配备了独立的窗户，保证了充足的采光通风，避免了餐厅潮湿、阴暗的问题；厨房紧邻餐厅，采用U型设计，操作空间充足，动线流畅，方便菜品传递，同时，厨房还配备了独立的窗户，采光通风极佳，避免了厨房油烟堆积、有异味的问题，让烹饪成为一种享受。

三个卧室，分布合理，私密性极强，均采用全明设计，采光通风极佳，避免了“暗卧”的尴尬。其中，主卧采用套房设计，配备了独立卫生间和南向飘窗，主卧空间宽敞舒适，可摆放1.8米大床、床头柜、衣柜等家具，满足日常居住需求；独立卫生间采用干湿分离设计，配备了高端卫浴设备，实用性与美观度兼具，避免了“家人排队上厕所”的尴尬；南向飘窗，阳光充足，可作为休闲区，摆放休闲椅、绿植，闲暇时喝茶、赏景，十分惬意。

另外两个卧室，空间大小适中，均朝南或朝东，采光通风极佳，可作为儿童房和客房，灵活满足业主的不同需求；其中，儿童房紧邻主卧，方便家长照顾孩子的日常起居；客房则可作为书房、工作室，满足业主的办公、阅读需求，实用性极强。卫生间为公共卫生间，采用干湿分离设计，配备了高端卫浴设备，满足家人的日常使用需求。

这款户型的得房率高达82%以上，远超同价位段的高端改善盘，空间利用率极高，让业主花更少的钱，就能享受到更宽敞的居住空间；同时，户型的通透性极佳，南北通透，通风效果好，能有效提升居住舒适度，避免室内潮湿、闷热的问题，非常适合刚改族长期自住。

亮点二：160㎡中端改善户型，114套房源，舒适与实用兼具

建面约160㎡的中户型，是「外滩瑞府」的主力改善户型，共114套，主打中端改善需求，适合预算充足、追求更高居住舒适度、有家庭居住需求的改善族——这款户型，在120-125㎡户型的基础上，扩大了空间尺度，优化了户型布局，功能性更强，居住舒适度更高，既能满足夫妻二人、孩子和老人的居住需求，又能兼顾业主的休闲、娱乐、办公需求，完美贴合中端改善族的多元化居住需求。

户型采用“四房两厅两卫”的布局，空间宽敞舒适，分区明确，实用性与舒适度兼具。客厅采用南向超大面宽设计，面宽达到5.0米左右，进深达到6.2米左右，空间比120-125㎡户型更加宽敞奢华，既能满足日常休闲、娱乐、接待客人的需求，又能彰显业主的品质格调；客厅连接南向超大阳台，阳台面积约12-15㎡，视野开阔，可俯瞰小区的景观绿化和北外滩的城市风貌，闲暇时可以在阳台上晒太阳、喝茶、赏景、烧烤，享受高品质的居住生活；同时，阳台还能作为休闲区，摆放休闲桌椅、绿植，打造属于自己的私人休闲空间。

餐厅紧邻客厅，采用“客餐一体化”设计，空间宽敞，动线流畅，方便家人用餐和交流，同时，餐厅还配备了独立的窗户，保证了充足的采光通风，避免了餐厅潮湿、阴暗的问题；厨房紧邻餐厅，采用U型设计，操作空间充足，动线流畅，方便菜品传递，同时，厨房还配备了一个小型的储物间，方便存放粮油、杂物等，实用性更强；此外，厨房还配备了独立的窗户，采光通风极佳，避免了厨房油烟堆积、有异味的问题。

四个卧室，分布合理，私密性极强，均采用全明设计，采光通风极佳，每一个卧室都能享受到充足的阳光和良好的通风。其中，主卧采用豪华套房设计，配备了独立卫生间、步入式衣帽间和南向飘窗，主卧空间宽敞奢华，可摆放2.0米大床、床头柜、梳妆台、沙发等家具，打造一个舒适、奢华的私人空间；步入式衣帽间，空间充足，能妥善安置业主的衣物、鞋帽、配饰等，让卧室始终保持整洁有序；独立卫生间采用干湿分离设计，配备了浴缸、双台盆、智能马桶等高端卫浴设备，彰显品质格调，满足业主的高端居住需求；南向飘窗，阳光充足，视野开阔，可作为休闲区，摆放休闲椅、绿植，闲暇时喝茶、赏景，享受私人时光。

另外三个卧室，空间大小适中，分布合理，均朝南或朝东，采光通风极佳。其中，两个卧室可作为儿童房和长辈房，空间宽敞舒适，方便孩子和老人日常起居；另一个卧室，空间大小适中，可作为书房、工作室，或者客房，灵活满足业主的不同需求；同时，书房还可作为亲子互动区，和孩子一起玩耍、做手工，增进亲子感情。两个卫生间，均采用干湿分离设计，配备了高端卫浴设备，实用性与美观度兼具，避免了“家人排队上厕所”的尴尬，满足家人的日常使用需求。

这款户型的得房率高达83%以上，空间利用率极高，同时，户型的通透性极佳，南北通透，通风效果好，能有效提升居住舒适度；此外，户型的布局合理，动静分离，休闲、娱乐、居住、办公区域分区明确，避免了相互干扰，让业主既能享受家庭的温馨，又能拥有自己的私人空间，非常适合中端改善族长期自住。

亮点三：190-240㎡高端改善户型，60套稀缺房源，顶流居住体验

建面约190-240㎡的大户型，是「外滩瑞府」的高端主力户型，共60套，主打高端改善需求，适合预算充足、追求高品质、高舒适度、高私密性居住体验的高端改善族和高端置业者——这款户型，空间宽敞奢华，布局合理，细节拉满，无论是空间尺度、采光通风，还是私密性、实用性，都达到了高端改善盘的顶尖水准，能让业主享受到顶流级的居住体验，完美贴合高端改善族的居住需求。

其中，190㎡户型，采用“四房两厅三卫”的布局，空间宽敞舒适，奢华而不张扬，兼顾了实用性与舒适度；240㎡户型，采用“五房两厅三卫”的布局，空间极致宽敞，奢华感拉满，能满足高端改善族的多元化居住需求，无论是家庭居住、朋友聚会，还是商务接待，都能轻松应对。

以240㎡户型为例，这款户型，堪称“高端改善的终极之选”，空间尺度极致宽敞，布局合理，细节拉满。客厅采用南向超大面宽设计，面宽达到6.5米左右，进深达到7.0米左右，空间宽敞奢华，能轻松容纳10人以上的聚会，既能满足日常休闲、娱乐、接待客人的需求，又能彰显业主的品质格调；客厅连接南向超大阳台，阳台面积约20-25㎡，视野开阔，可360°俯瞰小区的景观绿化和北外滩的城市风貌，甚至能远眺外滩、陆家嘴的璀璨夜景，闲暇时可以在阳台上晒太阳、喝茶、品酒、赏景，享受极致的私人时光；同时，阳台还能作为休闲区，摆放休闲桌椅、绿植、烧烤架等，打造属于自己的私人休闲空间。

餐厅紧邻客厅，采用“客餐一体化”设计，空间宽敞奢华，配备了独立的餐厅岛台，既能作为用餐区，又能作为休闲、交流区，实用性与美观度兼具；同时，餐厅还配备了独立的窗户，保证了充足的采光通风，避免了餐厅潮湿、阴暗的问题；厨房紧邻餐厅，采用中西双厨设计，操作空间充足，既能满足中式烹饪的需求，又能满足西式烘焙的需求，同时，厨房还配备了独立的储物间，方便存放粮油、杂物、厨具等，实用性极强；此外，厨房还配备了独立的窗户，采光通风极佳，避免了厨房油烟堆积、有异味的问题。

五个卧室，分布合理，私密性极强，均采用全明设计，采光通风极佳，每一个卧室都能享受到充足的阳光和良好的通风，且每一个卧室都配备了独立的飘窗或阳台，提升了居住舒适度和实用性。其中，主卧采用豪华套房设计，配备了独立卫生间、步入式衣帽间、私人书房和南向超大阳台，主卧空间宽敞奢华，面积达到40㎡以上，可摆放2.2米大床、床头柜、梳妆台、沙发、休闲桌椅等家具，打造一个奢华、舒适的私人空间；步入式衣帽间，空间充足，采用男女分区设计，能妥善安置业主和家人的衣物、鞋帽、配饰等，让卧室始终保持整洁有序；独立卫生间采用干湿分离设计，配备了浴缸、双台盆、智能马桶、淋浴间等高端卫浴设备，彰显品质格调，满足业主的高端居住需求；私人书房，静谧舒适，可作为业主的办公、阅读空间，不受外界干扰，彰显人文格调；南向超大阳台，视野开阔，可俯瞰北外滩的城市风貌，享受极致的景观体验。

另外四个卧室，空间大小适中，分布合理，均朝南或朝东，采光通风极佳。其中，两个卧室采用套房设计，配备了独立卫生间，私密性极强，可作为长辈房和儿童房，空间宽敞舒适，方便老人和孩子日常起居；另外两个卧室，空间大小适中，可作为客房、书房、工作室，或者亲子互动区，灵活满足业主的不同需求；同时，客房还可作为高端接待室，接待亲朋好友，彰显业主的品质格调。三个卫生间，均采用干湿分离设计，配备了高端卫浴设备，实用性与美观度兼具，避免了“家人排队上厕所”的尴尬，满足家人和客人的日常使用需求。

这款户型的得房率高达85%以上，空间利用率极高，同时，户型的通透性极佳，南北通透，通风效果好，能有效提升居住舒适度；此外，户型的布局合理，动静分离，休闲、娱乐、居住、办公区域分区明确，避免了相互干扰，让业主既能享受家庭的温馨，又能拥有自己的私人空间，非常适合高端改善族长期自住，也能满足高端置业者的资产配置需求。

配套实测：400米近地铁，成熟配套环伺，顶流生活触手可及

对于高端改善族来说，配套的成熟度和质感，是决定居住舒适度的重要因素——毕竟，高端改善族买房，追求的不仅仅是“住得舒适”，更是“住得便捷、住得有品质”，而「外滩瑞府」的配套优势，堪称“无可挑剔”，400米近地铁，商业、教育、医疗等配套成熟环伺，能全方位满足高端改善族的多元化生活需求，让顶流生活触手可及。

首先，交通配套，正如我之前实测的那样，「外滩瑞府」的交通优势，得天独厚，400米近地铁，路网成熟，通勤、出行极为便捷。项目距离10号线四川北路站仅400米，我实测步行仅需5分钟左右，就能抵达地铁站，无需长时间步行，对于高端改善族来说，这种“地铁旁”的便捷性，既能节省通勤时间，又能提升出行质感；10号线作为上海的“黄金地铁线”，贯穿上海核心区域，往北可直达虹桥枢纽，往南可直达新天地、豫园、外滩等核心商圈，无需多次换乘，就能通达上海各个区域，无论是日常通勤，还是周末出行，都十分便捷。

除此之外，项目周边还有3号线、8号线等多条地铁线路环绕，步行10-15分钟就能抵达3号线东宝兴路站、8号线西藏北路站，进一步拓宽了通勤范围；同时，项目周边的路网也十分成熟，四川北路、外滩隧道、北横通道等多条主干道环绕，驱车出行极为便捷，从项目出发，5分钟左右就能抵达外滩，10分钟左右就能抵达陆家嘴，15分钟左右就能抵达人民广场、静安寺等核心商圈，20分钟左右就能抵达虹桥枢纽，日常通勤、商务出行、周末度假，都十分高效。

其次，商业配套，项目周边商业配套丰富，成熟度极高，步行范围内，就能满足业主的日常购物、休闲、娱乐、餐饮需求，且配套质感极佳，完美贴合高端改善族的消费需求。项目周边，利通广场、壹丰广场、中信广场1933购物中心等多个高端商业体环伺，步行仅需5-10分钟，就能抵达这些商业体，其中，1933购物中心，是上海的网红商业体，融合了餐饮、购物、娱乐、文化等多种业态，既有高端餐饮、精品零售，又有网红打卡点、文化展厅，能满足业主的多元化消费需求；壹丰广场、利通广场，则汇聚了众多国际品牌、高端餐饮和休闲娱乐业态，让业主足不出板块，就能享受高品质的购物、休闲体验。

除此之外，项目周边还有多个大型超市、精品便利店、生鲜超市等，日常买菜、购物、买生活用品，都十分便捷；同时，项目自身的风貌建筑中，还将引入高端特色商业业态，进一步丰富业主的生活配套，让业主足不出小区，就能享受高品质的生活服务。

再次，教育配套，项目周边教育资源丰富，汇聚了多所优质学校，从小学到初中，一站式教育配套，能满足业主孩子的教育需求，让孩子在家门口，就能享受到优质的教育资源。项目周边，有民办新华初级中学、虹口区中州路小学等多所优质学校，其中，民办新华初级中学，是虹口区的重点初中，教学质量极高，师资力量雄厚，多年来，升学率一直位居虹口区前列，能为孩子的初中教育，提供坚实的保障；虹口区中州路小学，是虹口区的重点小学，教学质量优质，师资力量雄厚，注重孩子的全面发展，能为孩子的小学教育，打下良好的基础。

除此之外，项目周边还有多所幼儿园、培训机构等，能满足孩子的学前教育和课外辅导需求，让家长无需担心孩子的教育问题，也能节省接送孩子的时间和精力。

最后，医疗配套，项目周边医疗资源丰富，汇聚了多所优质医院，能为业主的健康，提供全方位的保障。项目周边，有上海市人民医院等多所优质三甲医院，距离项目仅10-15分钟车程，上海市人民医院，是上海的重点三甲医院，医疗水平极高，师资力量雄厚，科室齐全，能为业主提供全方位的医疗服务，无论是日常体检、小病就医，还是大病诊疗，都十分便捷；同时，项目周边还有多个社区医院、诊所、药店等，日常感冒、发烧等小病，足不出板块，就能得到妥善的治疗，非常便捷。

竞品对比+珺源点评：北外滩改善最优解？自住投资两相宜，改善族必冲

实测完「外滩瑞府」，我最大的感受就是：这个项目，能未开先火，能搅动北外滩高端改善市场，绝非偶然。它的核心竞争力，不仅仅是“北外滩顶流区位+120-240㎡全改善户型+成熟配套”，更在于它真正读懂了当代改善族的居住需求——既想要顶流板块的区位红利，又想要高品质的居住体验；既想要多元化的户型选择，又想要便捷成熟的配套；既想要低门槛入驻，又想要资产的保值增值，而「外滩瑞府」，完美满足了这所有的需求，成为北外滩改善市场的“破局者”。

首先，我们来做一个深度竞品对比，看看「外滩瑞府」，在竞争激烈的北外滩市场，到底有哪些优势，到底为什么能脱颖而出。当前，北外滩区域的新建住宅市场，竞争激烈，周边有越秀·外滩樾、上海弘安里等多个高端项目，我们从户型、总价、产品定位三个核心维度，做一个详细对比：

1. 越秀·外滩樾：主力户型235-338㎡，总价4000-8000万元，产品定位为“顶豪住宅”，门槛极高，主打高端顶豪人群，户型单一，难以满足刚改、中端改善族的需求；

2. 上海弘安里：产品形态为风貌别墅，均价约24.3万/㎡，总价不菲，产品定位单一，主打高端别墅置业人群，且别墅的居住舒适度，对于部分改善族来说，不如高层住宅便捷；

3. 外滩瑞府：主力户型120-240㎡，4个面积段，总价区间相对合理（预计千万级起步），产品定位多元化，既能满足刚改人群，又能兼顾中端改善、高端改善人群，填补了北外滩市场的空白，且“高层+风貌建筑”的组合，兼顾了舒适度和人文底蕴，配套更成熟、更便捷。

从对比中，我们不难看出，「外滩瑞府」的核心优势，在于“多元化的产品定位”和“高性价比”——它既避开了越秀·外滩樾“门槛过高、户型单一”的短板，又避开了上海弘安里“产品单一、居住不够便捷”的短板，以120-240㎡的全改善户型，精准覆盖了不同改善人群的需求，让更多改善族，有机会布局北外滩，享受顶流板块的发展红利和高品质居住生活，这种优势，在当下的北外滩市场，是独一无二的。

接下来，我们从自住和投资两个角度，来详细解读「外滩瑞府」的价值，看看它到底值不值得改善族闭眼冲。

从自住角度来看，「外滩瑞府」，堪称北外滩改善市场的“最优解”，无论是刚改族、中端改善族，还是高端改善族，都能在这里找到适合自己的居住方式，享受顶流级的居住体验。

对于刚改族来说，120-125㎡的小户型，190套稀缺房源，是低门槛入驻北外滩的“唯一机会”——当下北外滩，刚改户型极度稀缺，「外滩瑞府」的这款户型，不仅面积适中、布局合理、实用性强，还能享受北外滩的顶流配套和板块红利，让刚改族，不用委屈自己，就能以相对较低的门槛，入驻北外滩，实现“改善居住+布局核心板块”的双重需求，这种机会，真的不多见。

对于中端改善族来说，160㎡的中户型，空间宽敞舒适、布局合理、功能性强，既能满足全家的居住需求，又能享受高品质的社区环境和成熟配套——项目的社区规划、建筑品质、物业服务，都达到了高端改善盘的水准，周边的商业、教育、医疗、交通配套，也能全方位满足中端改善族的多元化生活需求，同时，160㎡的户型，总价相对合理，性价比拉满，非常适合中端改善族长期自住，实现“一步到位”的居住梦想。

对于高端改善族来说，190-240㎡的大户型，空间宽敞奢华、细节拉满、私密性强，能满足高端改善族对高品质居住的所有期待——这款户型，无论是空间尺度、采光通风，还是布局合理性、实用性，都达到了高端改善盘的顶尖水准，同时，项目的区位优势、社区品质、配套质感，也能完美匹配高端改善族的身份和居住需求，让高端改善族，既能享受静谧、舒适的居住生活，又能彰显自己的品质格调，堪称“高端改善的终极之选”。

更重要的是，项目的配套成熟度和便捷性，完全能满足高端改善族的生活需求，400米近地铁，商业、教育、医疗配套环伺，无论是日常通勤、购物、休闲，还是孩子上学、家人就医，都十分便捷，让业主既能享受顶流板块的城市繁华，又能享受高品质的居住静谧，这种“繁华与静谧并存”的居住体验，是上海其他高端板块难以复制的。

从投资角度来看，「外滩瑞府」的保值增值潜力，堪称北外滩高端改善盘的“天花板”，是高端置业者布局上海核心资产的优质选择。

一方面，项目所处的北外滩板块，发展潜力巨大，是上海高端楼市里的“价值高地”——北外滩作为上海“世界级会客厅”，政府不断加大投入，完善板块内的配套设施，提升板块的居住品质和商务价值，未来，这里将聚集更多的高端人才、高端产业和高端资源，板块的价值，也将随之稳步提升；同时，北外滩的土地资源极度稀缺，可开发土地寥寥无几，近三年来，新增住宅项目屈指可数，这种“稀缺性”，正是高端住宅保值增值的核心支撑，而「外滩瑞府」作为北外滩近期为数不多的全新高端住宅项目，稀缺性拉满，未来的升值空间，不言而喻。

另一方面，项目的产品竞争力，极强，能有效保障资产的保值增值——「外滩瑞府」推出的120-240㎡四个面积段，填补了北外滩市场的空白，产品定位多元化，受众群体广泛，无论是自住需求，还是租赁需求，都十分旺盛；同时，项目的产品品质、社区环境、配套质感，都达到了高端改善盘的水准，能有效提升项目的保值增值能力，相比于周边的竞品项目，「外滩瑞府」的性价比和竞争力，都更加突出，未来的升值潜力，也更大。

除此之外，项目的租金收益，也十分可观——北外滩作为上海的顶流板块，高端人才聚集，对高端住宅的租赁需求，十分旺盛；同时，项目的户型设计，适合租赁，无论是120-125㎡的小户型，还是160㎡的中户型，抑或是190-240㎡的大户型，都能满足不同租赁人群的需求，预计月租金可达2-5万元，租金回报率远超同价位段的其他高端改善盘，对于高端置业者来说，既能实现资产的保值增值，又能获得稳定的租金收益，堪称“投资优选”。

当然，这个项目也不是完美的，它也有一些短板，我必须客观地告诉大家，帮大家理性避坑：其一，项目的容积率为3.87，相比于上海其他高端改善盘，容积率相对较高，可能会影响部分业主的居住舒适度，但好在项目的规划合理，楼栋间距充足，且采用了一层架空设计，能有效缓解容积率过高带来的压抑感；其二，项目周边的商业配套，虽然成熟，但以中端商业为主，高端奢侈商业相对较少，对于追求高端奢侈消费的高端改善族来说，可能会有些不适应，但好在项目距离外滩、陆家嘴等高端商圈较近，能有效弥补这个短板；其三，项目的120-125㎡小户型，虽然适合刚改族，但对于人口较多的刚改家庭来说，空间可能会有些紧凑，适合三口之家居住，四口之家可选择160㎡的中户型。

但相比于它的核心优势和高性价比，这些短板，对于改善族和高端置业者来说，或许并不是不可接受的。毕竟，在当下的北外滩市场，能找到一个“北外滩顶流区位+120-240㎡全改善户型+成熟配套+高品质社区”的高端改善盘，已经十分难得，而且，这些短板，要么是可以通过项目规划缓解，要么是可以通过周边配套弥补，不会影响项目的核心价值和居住体验。

在我看来，「外滩瑞府」的核心价值，不仅仅是一套120-240㎡的高端住宅，更是改善族布局北外滩的“最优解”，是上海高端楼市里的“宝藏新盘”，是刚改族的“福音”，也是中端改善族、高端改善族和高端置业者的“优质选择”。它的出现，不仅填补了北外滩高端改善市场的空白，更改写了北外滩高端改善市场的格局，让更多改善族，有机会布局北外滩，享受顶流板块的发展红利和高品质居住生活。

最后，我想给正在上海看新房、预算千万级、想布局北外滩、追求高品质居住的改善族和高端置业者，一个真诚的建议：如果你是刚改族，预算有限，想低门槛入驻北外滩，享受顶流板块的发展红利，那么，120-125㎡的小户型，190套稀缺房源，绝对是你的首选，性价比拉满，能让你花最少的钱，实现“改善居住+布局核心板块”的双重需求；如果你是中端改善族，预算充足，想满足全家的居住需求，追求更高的居住舒适度和便捷性，那么，160㎡的中户型，114套房源，绝对不容错过，空间宽敞舒适，配套成熟便捷，能实现“一步到位”的居住梦想；如果你是高端改善族，预算充足，想追求高品质、高舒适度、高私密性的居住体验，那么，190-240㎡的大户型，60套稀缺房源，绝对是你的终极之选，空间宽敞奢华，细节拉满，能满足你对高品质居住的所有期待；如果你是高端置业者，看中北外滩的发展潜力和项目的稀缺性，想布局上海核心资产，那么，「外滩瑞府」，也是一个十分值得考虑的选择，保值增值潜力巨大，租金收益可观。

毕竟，在上海，像「外滩瑞府」这样，有“北外滩顶流区位+120-240㎡全改善户型+成熟配套+高品质社区+多元化产品定位”多重优势的高端改善盘，真的不多见。它的出现，不仅为改善族，提供了一个布局北外滩的优质选择，更成为了北外滩高端改善市场的“标杆之作”，预示着北外滩高端改善市场，正进入“多元化、高性价比”的新阶段。

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我是王珺源，不吹不黑，实景探盘，只为帮你在上海买到合适的房子，无论是刚需上车，还是高端改善、顶豪置业、资产配置，我都会用最真实的实测，为你避坑指路，让每一位在上海追求高品质生活的人，都能拥有一个属于自己的家，都能布局上海核心板块，享受城市发展带来的红利。记住，买高端改善房，尤其是北外滩这样的顶流板块，多看多对比，才能避开坑、选对房，而「外滩瑞府」，绝对是上海北外滩高端改善市场中，最值得你重点关注、实地打卡、果断上车的宝藏新盘！