报告：央国企积极入局房地产代建业务，部分企业提前布局城市更新赛道

2月20日，中指研究院发布房地产代建经营现状分析报告，报告显示，央国企积极入局代建，凭借资源优势发展迅速。此外，随着城市更新、旧改等利好政策频繁，部分企业也在探索该领域代建，开始在广州、北京等一线城市谋求代建机遇。

报告结合《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示，销售额TOP50的企业中，有30家已规模化开展代建业务，占比六成，其中央国企18家，占比近四成。全国16家房地产央企中，已有12家开展代建业务，其中4家成立独立代建业务公司，开展代建业务。2025年，央国企在代建领域发展迅速，部分企业新签约规划建筑面积显著，如中铁置业代建新签约规划建筑面积同比增长51%，五矿地产、中铁建地产新签约规划建筑面积同比增长超100%。央国企凭借自身资源优势，在城市更新、保障性住房、资方不良资产处置等方面具有较强优势。

中指研究院根据对典型代建企业代建模式统计，2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为21.6%、74.0%和4.4%。其中，商业代建较2024年基本持平，资本代建占比微增1.1个百分点。随着“保交付”作为阶段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的“保交楼”式代建有所减少。当前资本代建主要以资方不良资产处置类代建为主，这类代建资方更加考验代建企业的产品和营销能力，同时格外重视企业的稳健性，随着央国企积极入局代建，该类代建业务有一定增长。近年来，代建模式结构保持稳定，商业代建占比基本保持在七成，为当前代建企业主要代建模式，通常，商业代建管理费率高于政府代建，风险又低于资本代建，且可能涉及代销，能为代建企业贡献更多的营收，因而更受代建企业青睐。

中指研究院根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2025年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为8.1%、46.3%和45.6%。其中，二线城市和三四线城市占比日趋接近，代建企业业务布局持续向三四线下沉。随着城市更新、旧改等利好政策频繁，部分企业也在探索该领域代建，开始在广州、北京等一线城市谋求代建机遇，新签约规划建筑面积占比较2024年同期增长3.1个百分点。

从代建项目业态来看，2025年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅、商办类和保障性住房占比86.8%，与2024年占比持平。其中，商品住宅占比为66.7%，较2024年同期增长11.4个百分点，商办和保障性住房占比分别为13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企业开始提前布局城市更新赛道，该类占比为2.7%。

另根据对典型代建企业代建项目个数统计，代建代销类项目占比为49%，占比最高，纯代建类项目占比28%。当前，大部分项目均要求代建企业代建并进行代销，且部分项目的项目管理费支付节点和项目去化率直接挂钩，因此，非常考验企业的营销能力。