马云谈及房价：今明两年若不买房，到底是“聪明”还是“糊涂”

作者：纵横论市

关于眼下该不该买房的问题，在坊间一直都存在争议。

认为该买的一方认为，相比楼市高峰期，现在很多地方的房价都明显回调，一线城市-20%、其他城市-30%都是起码的，而且现在房贷利率也只有高峰期的一半不到，可以说，购房压力显著下降，现在不买，难道等到房价涨回去再追买吗？

而认为现在不适合买房的另一方则认为，不要跟我说房价跌了多少，以前本身就是虚高，现在回调也不过是下跌中继，相比年轻人的收入，当下的购房压力仍然较大，还需要继续调整，一直到大多数人都能买得起的时候才能下手，否则，目前只能观望，千万别被忽悠接盘。

假如把这两方的代表请到一起辩论，估计辩3天3夜都辩不出一个一致结果，公说公有理婆说婆有理，谁也说服不了对方。毕竟各方所站的立场不一样，所参照的对象也不同，无法评判其对错。

那么，如果网友们意见不一，不妨听听名人和专家的看法，或许能给我们一些启示。

中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷最新观点显示，目前房贷利率3.1%明显高于一线城市1.8%的租售比。

说白了，要么等房贷利率继续下降，要么等房价继续调整，只有当二者的比值差不多的时候才适合买房。所以，他的建议就是，2026年买不如租。

上海易居房地产研究院院长丁祖昱博士则认为，经过长达4年的深度调整，目前供求关系趋于动态平衡，行业的压力也基本释放。从一线、部分强二线城市看，二手房市场已有明确的反转信号。

鉴于此，他给购房者的建议是，如果有自住需求，且在一线或者强二线，可考虑核心区的新房和优质二手房，但如果在三四线，建议继续保持观望，毕竟不确定性较高。

说到这里，就不得不提到阿里主要创始人马云，他曾因对房产的观点引起大家的关注。

早在2017年杭州全球峰会上，马云就提出了8年后国内最便宜的东西可能就是房子，正好到2025年就是检验该话的成色了。

当然，经过媒体一报道后，一些人就把这句话称之为“房价如葱”，其实这四个字不是他的本意，算是误解吧。从他当时说的语言环境看，他的意思应该是，房子不会像过去那么难买（很多盘都要摇号），房子不再是稀缺资产，房地产的泡沫终将褪去，2025年前后也将回归到居住本质。

现在看来，马云说的应该还是不错的。目前全国新房楼市库存7.6亿平米，二手房就更不用说了，供需天平已经明显转换，市场也已经从卖方市场转到买方市场，说直白点，就是房子在找人，而不是人找房子了，买比卖要容易许多。

有人说，马云一直不看好房产，实际上，如果你捋捋他在不同阶段说的话，就不会那么片面的看待他的观点了，甚至觉得他的预判都是那么有前瞻性。

都知道，2008年世界经济危机发生时，马云还在内部信鼓励年轻人买房，劝大家赶紧买房，能买70平米，借钱也要买100平米。现在看来，当时楼市确实处于低谷期，后面开启了楼市黄金10年。

就拿杭州市场来说，2008年杭州的商品房均价才8000元一平米，相比10年后的3万一平米，无疑是显著的对比，先别说资产增值多少，如果当时买房的话，起码是花最小的购房成本，获得了更好的生活质量。

至于更远的未来，马云在2019年的阿里婚礼日上说过，说未来房子不值钱，不是说得这几年，这个时间会是多久呢？他提醒记住，30年后，一对年轻人要养8个老人、管理和支付5套房的成本，那个时候将是多大的负担。这句话如何理解呢？应该有3层意思：

一是房子本身是有持有成本的，房子越多，承担的日常成本会更多，比如物业费，这还不包括未来可能存在房产税。一旦承受不起，或者觉得不划算，推上市场的房子只会更多。

二是老人占比增加，年轻人占比减少，住房存量将明显高于实际居住需求。

三是当房子明显供大于求，房产的价值将明显打折扣。举个例子，30年后，一对年轻夫妇手中持有双方老人和自己的房子5套，一二线、三四线房产都有，很显然，如果说大城市房产还因产业、资源、人口优势有价值的话，那么，那些人口净流出的三四线城市房产，其变现能力就比较难了。

梳理完马云在不同阶段对房产的看法，不得不说，他对房产的趋势判断还是非常到位的，起码比一些一味的看空或者看多的所谓专家要靠谱。不难看出，马云的预判，对我们今明两年买房人是有深刻的启发，是聪明还是糊涂，答案其实也很明显了，起码包括以下3个点：

一是，房子终究还是回归到居住本质。如果是因为结婚、孩子上学等刚性自住原因，该买还得买，毕竟孩子是祖国的未来，是未来发展的希望。住有所居，安居才能乐业，不要过多考虑抄底问题，因为谁也无法预言真正的底，消费本质上是住房的重要属性，居住了，就享受了其价值。

二是，房子“在精不在多”。与城市化、住房需求上升期不同，随着生育率的持续下滑，住房供大于求，买房暴富的时代已经过去，从资产保值的角度看，应该择优保留高能级、优质房产，按照现在比较主流的研究看法是，也就二十来个核心城市，如果可能的话，可考虑做套数上的减法，5、6套，变2-3套还不够住嘛？

三是，年轻人不要背负过大压力，不要被房贷“绑架”，房子只是居住的工具而不是枷锁。年期人买房应量力而行，一般而言，购房总价不超过家庭年收入的5-8倍，月供不高于家庭月收入的40%，同时留足6-12个月的生活备用金。如果眼下还做不到这些，那还不如选择租房，正如马云的说法，未来不缺房子，所以，即使暂时有压力而买不了，并不代表未来不能从容地买。

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