新城控股50亿项目破产审查

近日，新城控股南京50亿项目破产审查。

一、破产审查事件核心事实

时间与法律程序：2026年1月9日，全国企业破产重整案件信息网显示，新城控股集团股份有限公司旗下子公司南京新城万博房地产开发有限公司被绿城建筑科技集团有限公司申请破产审查，经办法院为南京市建邺区人民法院。

申请人背景：绿城建筑科技集团有限公司作为债权人提出申请，这表明南京新城万博房地产存在未能清偿到期债务的情况。

公司法律状况：天眼查信息显示，南京新城万博房地产目前已被列为被执行人，深陷多起法律诉讼，未履行总金额为1264.36万元。此外，南京市建邺区人民法院在2024年2月曾公告该公司涉及装饰装修合同纠纷，需向原告支付工程款202万余元及利息。

二、涉及项目：建邺吾悦广场详情

项目概况：南京新城万博房地产在南京开发了地标综合体——建邺吾悦广场。该项目总投资超50亿元，体量达36万平方米，聚合了购物中心、主题商街、高端公寓与康养等全维业态。

商业构成：

• 商业部分20万平方米（含16万平方米购物中心）

• 自持比例高达80%以上

• 包含4万平方米主题街区

设计特色：2021年开业之初，建邺吾悦广场以国内首创的400米室内水系长廊、7000平方米下沉式演绎广场及层层退台的空中花园等创新设计，迅速跻身南京网红打卡地行列。

运营数据：

• 2023年实现销售额14.1亿元

• 年客流量达1726万人次

• 稳居建邺区商业综合体销售额第三名

近期运营活动：2025年12月，项目举办了“非常暖趴”年终盛典，联合美团与南京生活方式品牌“还有生活”打造创意市集，成为南京首个“美团神券MALL”，通过线上线下融合提升客流与销售。

三、新城控股整体经营背景

销售业绩大幅下滑：

• 2025年全年合约销售金额仅192.7亿元，较上年暴跌52.03%

• 较巅峰时期（2020年）缩水超九成

• 2025年前10个月销售额164.68亿元，同比下降52.2%，行业排名掉出前40位

商业运营成为压舱石：

• 2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%

• 完成全年140亿元商业总收入目标

• 在营吾悦广场达178座，持有物业出租率维持97.82%高位

• 商业毛利率超70%，占集团毛利总额的77%

战略转型：公司正从“住宅+商业”双轮驱动转向“开发+商业+建管”三元结构，主动收缩住宅开发业务，聚焦商业运营与轻资产代建。

四、债务压力与融资情况

债务规模与结构：

• 截至2025年三季度末，总债务为525亿元

• 有息负债543亿元，存量公开债务约141亿元

• 经营性物业贷占比66%，美元债约10%，开发贷仅20亿元（占比约4%）

2026年到期债务高峰：

• 2026年内公开市场待偿债务共约69.9亿元

• 兑付高峰集中在5月至7月：

◦ 5月：4.04亿美元境外债（约28.9亿元人民币）

◦ 6月：7.71亿元ABS和4亿元公司债

◦ 7月：12.35亿元ABS和8.5亿元中票

资产抵押情况：

• 账面价值约1215亿元的投资性房地产（主要为吾悦广场）中，已有约1065亿元处于受限状态

• 抵押比例高达约88%

• 截至2025年三季度末，已抵押商业综合体吾悦广场134座，融资余额约440亿元，抵押率超40%

融资突破：

• 2025年成功发行全国首单消费类持有型不动产ABS

• 成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企

• 全年如期偿还境内外公开债58.55亿元，保持“零违约”纪录

五、对项目运营的实际影响评估

运营现状：根据西祠房产2026年1月实探，建邺吾悦广场购物中心基本是满租状态，但主题商街出现了多个店铺空置的情况，正在招租。

消费者反馈：部分网友反映商场人气有所滑落，招商品牌遭吐槽：“感觉这个吾悦很迷，总是招一些‘小众’、没有品牌力的牌子。新招的餐饮也是看不懂，属于是根本不会考虑的。”

专业分析：业内人士指出，对于已形成稳定运营体系的建邺吾悦广场而言，开发商的破产审查对其日常运营的直接影响相对有限。商业项目的核心价值在于其地理位置、业态组合及运营能力，即便后续进入破产清算程序，对商场来说也可能是一种机遇，有望引入更具实力的投资者或运营方。

持续运营活动：尽管母公司面临财务压力，但项目仍在持续运营。2026年1月，魔方城市书房正式入驻建邺吾悦广场，融合阅读、自习、轻办公等多元功能。

六、行业背景与比较

房地产行业深度调整：2025年千亿房企仅剩7家，相比2021年巅峰时期的43家，已全面下滑。近半年内，全国企业破产重整案件信息网公开的地产开发破产重组案件数量高达500起。

其他房企类似情况：

• 碧桂园：旗下13家子公司进入破产程序，如浦江碧桂园房地产开发有限公司资产仅剩250.43元，债务高达114.37万元

• 合景泰富：临海合景房地产开发有限公司等3家关联企业同时进入清算程序

• 万科：北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司进入破产清算程序，成为万科体系内首家进入破产清算的公司

南京本土房企困境：

• 南京瑞景房地产开发有限公司被申请破产（2025年11月28日）

• 南京银城房地产开发有限公司被申请破产审查（2025年10月21日）

• 南京卓景置业有限公司、南京佳佑城房地产开发有限公司等也被申请破产审查

七、未来展望与战略调整

新城控股2026年战略：董事长王晓松在2026年度经营工作会议上提出“深耕厚植 守正创新”的核心指导思想。公司计划：

• 发行各类型、多层次REITs类产品，评估资产总额最多80亿元

• 融资用途聚焦置换高成本短久期债务，转向8-15年期低成本资金或股权类资金

• 继续深化“经营五步法”，提升商业内容质量

建邺吾悦广场的潜在路径：如果南京新城万博房地产最终进入破产清算或重整程序，建邺吾悦广场作为优质商业资产，可能面临几种情况：

1. 资产处置：通过司法拍卖或协议转让引入新投资者

2. 运营权转移：保持资产所有权不变，运营管理权交由专业商业管理公司

3. 债务重组：与债权人达成协议，通过租金收入逐步清偿债务

风险与机遇并存：对于消费者和商户而言，项目运营的连续性是最关键的。从目前情况看，建邺吾悦广场作为成熟商业项目，其日常运营受到母公司财务问题的影响相对有限，但长期来看，新的资本结构和运营方将决定其未来发展方向。

总体而言，新城控股南京50亿项目破产审查事件是房地产行业深度调整期的一个缩影，反映了高杠杆扩张模式难以为继后，房企通过项目公司破产实现风险隔离的普遍策略。对于建邺吾悦广场这一具体项目，其作为南京河西CBD核心商圈的地标商业，基本运营面仍然稳健，但未来资本结构和运营模式的变化值得持续关注。