2026楼市关键词：“二手创新高”，成交需求相对稳定

2025年全国二手房成交总量创新高，重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍。

即便是新房市场如日中天的2021年，30城二手房成交面积也就1.7亿平方米，2023年以来二手房成交面积已连续三年维持在2亿平方米左右。

2025年，二手房市场与新房不再是简单的联动关系，而是形成了泾渭分明的“双轨运行”体系，两者在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离。

2025年底，住建部会议指出，要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待。

从整体来看，2025年一二手房市场量稳价跌、以价换量寻求新平衡。以克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，绝对量与2022年基本相当，为行业调整以来四年中间水平，相较最高点2021年降幅约28%，说明居民住房有效需求基本稳定。

与此同时，房价下行压力犹存，但跌幅趋缓。70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态，同比跌幅持续收窄。二手房市场价格下行趋势更为明显，大量房源以价换量，反映出市场预期仍偏谨慎和价格调整尚未完全结束的现实。然而，部分核心城市核心区域的优质项目已率先止跌企稳。购房者 “精打细算”成为新常态，购房预期和行为发生深刻变化，高度重视个人未来收入预期的稳定性，对价格的敏感度极高，追求产品力和极致性价比，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。

在规模总量相对稳定的背景下，部分市场调整时间长达5年、量价回撤力度大至50%左右的城市如重庆、南宁、合肥、昆明等城市普遍率先实现10%以内的同比正增长，说明行业止跌回稳正在有序实现、市场调整渐近尾声。

京沪深和杭州、成都、西安等少数核心一二线城市，凭借强大的产业、人口虹吸能力和政策“挤牙膏式”松绑的杠杆效应，有效需求基数庞大且高端住宅投资保值效应仍在，针对被长期抑制的合规购买力的特定区域或特定人群松动对市场信心的提振是指数级的，都精准地带来了对应区域市场的热度回升，市场韧性相对较强。

聚焦到二手房来看，据克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创下2021年行业调整以来规模新高。

从月度走势看，全年呈“先升后降再稳”走势。一季度承接2024年四季度升温态势，3月创下年内成交最高，随后“七连降”至10月份创下年内新低点（2月春节月除外），较高点锐减31%。11、12月成交温和回升至年内平均水平。

从城市维度看，一线城市 “以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌，同时市场挂牌量先高后落，但“老破小”与“次新品质盘”价格走势差别大，前者价格多数区域基本企稳，租金回报率超过2%；成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出了内生驱动下的“独立行情”， 凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模，显示出相当大的住房市场容量空间；青岛、济南、郑州、苏州等二手房市场挂牌价格持续阴跌，议价空间大，买卖双方陷入深度博弈，“量价齐跌”成为常态，市场调整期尚未结束。

新房与二手房联动关系在2025年发生深刻变化，这也是当前及未来中国城市房地产市场主要变化，新房与二手房的双轨运行，标志着中国住房市场从增量开发主导的“单边市场”，正式进入存量流通与增量开发并重的“双边市场”新阶段。理解这种二元并存结构，是把握未来市场走向的关键前提。挂牌量持续创下历史新高，已成为市场绝对的供应主体和存量流通平台。二手交易承载了居民资产配置调整、以小换大、以旧换新等主要的改善住房循环起点功能。健康良性的改善置换链条本应是“卖旧买新”。但2025年，由于二手房（特别是非核心房源如老破大小）流动性差、降价幅度大，导致许多改善客群的“卖旧”环节受阻，进而阻断“买新”循环，成为当前市场流通不畅的关键堵点。

另一方面，2023年以来以高赠送高得房率为卖点的“新规产品”新房陆续入市，展现出超强的市场竞争力与抗风险能力，成为高端改善市场和品质刚改市场的“硬通货”，2024年相对更加规范的“第四代住宅”开始入市，形成 “层层有院、户户有园” 的视觉效果和居住体验，两个时点初期都一度带动购房客群回流新房，但并未持续形成趋势，重点30城整体二手房成交占比依然高达65%以上。究其原因即是这些创新产品对周边及同类传统项目产生了显著的“鲶鱼效应”，二手房面临“降维打击”，传统项目的产品力短板（如节能性差、智能化程度低、户型老旧）被无限放大，不得不通过更大幅度的降价促进成交，形成二手房价持续下跌的预期难以扭转，对价格更敏感的购房需求可以通过不断涌现的更低价的二手房成交释放。

当前二手房成交仍主要依托于刚需客群驱动，成交主要为区域、配套、价格兼顾的高性价比房源，短期内二手房市场“以价换量”趋势延续；大部分三四线城市及一二线城市外围板块，房价仍将继续在底部区域徘徊。

然而从2026年至今部分核心城市挂牌量出现下滑，部分城市低总价房源价格开始“止跌”来看，2026年二手房预计将呈现“先跌后稳”的格局。