太扎心！老家县城房价比大城市更坚挺，真相戳穿楼市真相

太扎心！老家县城房价比郑州更坚挺，真相戳穿楼市真相

春节的喧嚣渐渐落幕，拖着行李箱挤完春运的返程潮，我终于从豫东老家的小县城回到了郑州。褪去走亲访友的热闹，静下心来和同行、朋友聊起春节期间的见闻，最让我感慨、甚至有些五味杂陈的，还是老家楼市带来的巨大冲击——那个没有核心产业、没有人口虹吸、在外人眼里平平无奇的穷县城，房价的坚挺程度，竟然远超省会郑州，这份反常识的现实，狠狠戳中了当下楼市最真实的痛点。

作为在郑州深耕房地产行业多年的从业者，我自认为对楼市走势、房价逻辑了如指掌，可老家县城的房价表现，却狠狠打了我的脸，而这一切的开端，都要从三年前弟弟买房的故事说起。

2022年，楼市的寒意已经席卷全国，郑州作为省会城市，率先迎来了房价回调、楼盘去化困难、烂尾风险频发的困境，彼时的舆论场里，“县城房子是白菜价”“县城楼市即将崩盘”的声音不绝于耳。作为家里的“房产专家”，弟弟刚提想在县城买房，我就第一时间站出来极力劝阻。我掰着手指头给他分析：全国楼市都在下行，县城没有产业支撑，没有外来人口，全靠本地消化，房价肯定会跌，而且小开发商居多，烂尾的风险极大，自住也得等一等，没必要急着上车。

我笃定的语气、专业的分析，本以为能说服弟弟，可最终还是败给了现实的压力。在老家的婚恋市场里，房子是绕不开的硬门槛，丈母娘的要求、相亲的潜规则，让弟弟没有丝毫退路。他抱着“反正我是自住，又不打算卖，涨跌都无所谓”的想法，不顾我的反对，在县城选了一套123平的小高层顶层复式。

这套房子的性价比在当时就格外突出：买一层送一层，实际使用面积足足有200多平，还额外赠送了一个超大的露天阳台，种花、晒粮、休闲都绰绰有余，算下来总价才72万。当时我还暗自担心，怕他买亏了，怕楼盘交不了房，可现实却给了我最意外的答案。

如今房子已经交房一年多，小区的居住氛围日渐浓厚，我特意去中介门店、二手房平台查了价格：同小区123平、没有任何赠送面积的毛坯户型，中介挂牌价都在70万左右，而弟弟这套带双层面积、超大露台的房子，中介评估后的挂牌价直接冲到了80万往上。三年时间，不算装修、不算居住的舒适度，单纯账面就升值了十几万。在全国楼市持续低迷、多数城市房价阴跌不止的大环境下，县城这套房子的涨幅，简直是凤毛麟角的异类。

为了验证不是个案，我春节期间专门花了几天时间，跑遍了县城的热门小区、走访了本地资深中介、整理了近五年的房价数据，彻底摸清了老家县城楼市的真实底色，也彻底见识了它的坚挺。

县城的标杆楼盘建业城，是本地人心目中的品质担当，房价巅峰时期卖到了6800元/㎡，即便在2024年楼市深度调整的阶段，最低也只回调到了6100元/㎡，去年一整年市场回暖，价格立刻反弹回6400元/㎡，几乎没怎么跌；而本地开发商打造的核心地段小区，紧邻学校、商场、医院，巅峰期房价6800-7000元/㎡，历经几年楼市波动，现在依然稳定在6000元/㎡左右，丝毫没有大跌的迹象。

再看县城二手房的整体走势，数据更能说明问题：2019年是县城房价的绝对高位，二手房成交价稳定在6700元/㎡；2020-2021年受大环境影响开始小幅下行，整体降幅只有15%；2022-2023年市场回暖，价格又反弹了10%，回到6200元/㎡左右；2024-2025年再次轻微下调后迅速回弹，如今主流成交价稳定在5000-5200元/㎡，品质次新小区、学区房的成交价，依然牢牢守住5500-6700元/㎡的区间。

粗算下来，老家县城二手房从巅峰到现在，整体跌幅仅22%，优质房源的跌幅更是控制在5%-15%之间。反观郑州，作为千万人口的省会，曾经的楼市热土，这几年房价调整幅度远超县城，远郊板块腰斩、主城区阴跌、二手房挂牌量居高不下、去化困难成了常态，无数买房人被套牢。一个豫东的普通穷县城，房价的保值能力，不仅碾压郑州，甚至秒杀了全国绝大多数一二线城市，这份看似不合理的现象，背后藏着楼市最朴素、最核心的逻辑。

很多人都会疑惑：大城市有产业、有配套、有源源不断的人口流入，房价理应更坚挺，为何反而扛不过小县城？其实答案一点都不复杂，县城的房价，没有投资泡沫，没有投机炒作，全靠实打实的刚性居住需求支撑，没有虚火，自然跌不动。

支撑起县城房价的第一股核心力量，是乡村婚恋刻进骨子里的硬性刚需。

在豫东老家的农村，婚嫁市场有一句流传甚广的铁律：“一静一动，十八万八”。“一静”指的就是县城的商品房，“一动”是私家车，十八万八是雷打不动的彩礼底线。放在十年前，女方要求的还只是农村的二层自建房，可随着生活条件越来越好，婚恋标准水涨船高，农村自建房早已被淘汰，县城商品房成了结婚的“敲门砖”，没有县城的房子，男孩连相亲的资格都没有。

这不是夸张，而是老家每天都在发生的现实。村里的父母，从儿子出生开始，就默默攒钱，目标只有一个：给儿子在县城买一套婚房。我表妹的儿子今年才7岁，刚上小学一年级，她老公远赴新疆工地开挖掘机，风吹日晒挣辛苦钱，她在老家服装店打零工，两口子省吃俭用，所有的积蓄都存起来，就是为了十几年后儿子结婚能在县城买套房。

在老家的乡村，这样的家庭比比皆是。农村的婚恋需求，是源源不断、不可替代的刚性需求，一代又一代的年轻人到了适婚年龄，就会催生一波又一波的买房需求，这股力量，像定海神针一样，牢牢托住了县城的房价。

支撑县城房价的第二股力量，是被主流市场忽视的返乡置业需求。

这些年，越来越多的农村年轻人走出乡村，在郑州、北京、上海等大城市打拼，其中不少人靠着努力成了中产，在工作的城市买了房安了家。但他们几乎都会做同一个选择：再回老家县城买一套房。

这套房子，承载的是多重需求：一是逢年过节回乡时，有一个干净、舒适的城市居所，不用挤在农村老房子里；二是给农村的父母养老，县城有医院、超市、公园，生活便利性远胜农村，比在大城市和子女同住更自在；三是维系故土乡情，很多人都会和亲戚、发小买在同一个小区，平时互相照应，过年团聚热热闹闹。

对这群返乡置业的人来说，县城是故土乡情与城市生活的完美结合体，“农村小院+县城商品房+大城市住所”的配置，是最理想的生活状态：既不脱离大城市的发展机会，又能尽孝父母，还能给自己留一条养老的退路。这种置业，完全是出于居住和情感需求，没有一丝投资的想法，却实实在在填补了县城楼市的需求缺口。

婚恋刚需+返乡置业，两股纯粹的居住需求叠加，让县城楼市的需求端始终稳定。更关键的是，县城买房的都是普通家庭，没有炒房客囤房炒作，大家买房都是为了自己住，很少有人会轻易把房子挂出去卖，二手房的供给量一直很小。需求源源不断，供给却十分稀缺，供需平衡之下，房价想跌都难。

而且县城房价的坚挺，绝不是短期的偶然现象，而是长期趋势下的必然。

近两年，国家持续推动农民进城落户、新型城镇化建设，而农民进城的第一站，不是遥不可及的大城市，而是离家近、生活成本低、配套齐全的县城。县城没有大城市的高房价、高压力，却能满足农民看病、上学、购物的基本需求，是农民进城的最佳选择。这股庞大的农民进城居住需求，又为县城楼市筑起了一道坚实的防线，成为房价的又一层托底力量。

即便县城一直在盖新房，甚至推出了四代住宅、零公摊、大露台的改善型产品，也没有对二手房市场造成价格碾压。因为新房主打改善，二手房主打刚需，两者错位互补，次新二手房凭借成熟的配套、现成的房源，依然牢牢守住价格，流动性丝毫不受影响。

老家县城的楼市逻辑，看似小众，却恰恰是郑州乃至全国楼市正在回归的本质。

曾经的郑州楼市，是投资客的狂欢场。大家买房不是为了住，而是为了炒、为了赚溢价，开发商靠着画大饼、讲规划、炒概念，就能把房价炒上天，远郊的空地、未落地的学区、虚无缥缈的新区规划，都能成为房价上涨的理由。可当楼市潮水退去，投资泡沫破裂，郑州楼市瞬间陷入低谷，房价下跌、去化困难、信心不足，曾经的炒房逻辑彻底失效。

如今的郑州，投资需求已经彻底绝迹，如果你现在跟人说“在郑州买房是为了升值赚钱”，只会被当成笑话。郑州的房地产市场，已经彻底褪去投资属性，回归到最纯粹的自住市场。买房人不再听开发商画的大饼，不再相信虚无缥缈的未来规划，只看眼见为实的东西：地段是不是成熟、周边有没有现成的学校和商场、小区交付品质好不好、物业靠不靠谱、能不能立马交房入住。

那些靠着概念炒作、没有实际配套的楼盘，逐渐被市场抛弃；而地段成熟、配套完善、品质过硬的居住型房源，才能真正站稳脚跟。郑州楼市正在走的路，正是老家县城已经走通的路——剥离投资泡沫，回归居住本质。

从豫东小县城到省会郑州，从三四线小城到一二线城市，全国楼市都在经历这场深刻的变革。老家县城的楼市，用最朴素的现实给全国楼市上了一课：房子的核心价值，从来不是炒作出来的泡沫，而是居住的属性；房价最硬的底气，从来不是投资客的追捧，而是真实的居住需求。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句喊了多年的话，在老家县城的楼市里得到了最真切的印证，也正在成为郑州乃至全国楼市的终极走向。唯有剥离虚火、扎根需求，楼市才能穿越周期，守住最真实的价值。

作为常年穿梭在豫东县城与郑州之间的房产人，我比谁都清楚，这份“县城强于省会”的反差，并非是县城楼市真的优于郑州，而是两者的楼市逻辑、需求本质，本就不在同一个维度。豫东作为河南传统的人口大区，下辖各县都是百万人口级别的大县，农村人口基数远超豫北、豫西地区，这也让老家县城的刚需底盘，比河南多数县域都要扎实。

我在县城中介门店蹲守的两天里，亲眼见证了楼市的真实热度：正月里是县城买房的黄金期，每天都有农村父母带着适婚儿子来看房，目标明确——预算60-80万，三室两厅，学区优先，只要能立马签约，全款、按揭都可以。没有一个人问“这套房明年能涨多少”，所有人的诉求都是“能结婚、能上学、能住得舒服”。这种纯粹的需求，是郑州楼市曾经最缺失，如今正拼命找回的东西。

而郑州的楼市困境，也并非全盘溃败，而是极端分化。我经手的郑州房源里，金水老城区、中原核心区的成熟学区房，五年间跌幅不足10%，带看量一直稳定；反观南龙湖、荥阳、绿博等远郊新区，高峰期房价破万，如今腰斩都无人问津，挂牌量积压超10万套。说到底，郑州跌的是“炒概念的投资房”，稳的也是“实打实的自住房”，和县城楼市的分化逻辑如出一辙。

很多人会陷入误区：要么觉得县城房子毫无价值，闭眼踩坑；要么觉得郑州房子彻底崩盘，绝不能碰。但结合豫东老家的现实，我想给两类购房者最实在的建议：

如果你是豫东农村的刚需，为了结婚、孩子上学必须在县城买房，不用纠结涨跌，闭眼选核心区、学区旁的次新房。县城没有投资价值，只有居住价值，买一套能住一辈子的房子，就是最划算的资产；如果你在郑州工作生活，是刚需自住，远离远郊新区，紧盯主城现房、实景房，郑州的城市价值、配套资源永远是县城比不了的，当下的价格，正是自住上车的好时机。

我也曾和老家的长辈聊过，他们一辈子不懂什么是楼市周期、什么是资产泡沫，只知道“有房才有家，买房为过日子”。这份最简单的认知，反而戳中了楼市的终极答案。

豫东县城的房子，承载的是乡村青年的婚姻、农村老人的晚年、外出游子的乡愁；郑州的房子，承载的是年轻人的梦想、家庭的教育、城市的发展。两者没有高低之分，只有需求之别。

未来十年，豫东的县城楼市依旧会稳如磐石，不会大涨，也不会大跌，永远被刚需托底；郑州的楼市会彻底完成洗牌，投资彻底退场，自住成为主流，最终和县城楼市殊途同归。

而我们所有买房人，也该从“炒房赚钱”的执念里走出来了。房子终究是遮风挡雨的家，不是一夜暴富的工具。无论在豫东的小县城，还是在郑州的大都市，适合自己的生活，能安放家人的烟火气，才是房子最该有的价值。这是老家县城给我的启示，也是楼市历经沉浮后，留给所有人的答案。