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海宸元境1600平地下会所，功能中含泳池、健身房、书吧、会客等常规功能，隅海岄1800平地下会所，前面说到它的产品定位高一档，但并没有配置泳池，这一点也是很奇特，要知道现在的北京项目，五环外项目配置泳池的都比比皆是。

可以说隅海岄为支撑9万的单价，面积做大提档了，会所总面积做大了200平，外立面也升级了陶板，当然物业费也稍微的贵了两毛八，各个方面都来佐证自己是值得价格的，但我们上一篇提到过，宝山板块的价值属于海淀的中下游，在一个这样的板块做产品溢价，消费降级水平下，会有多少人买单呢？

先看海宸元境，地块不大，容积率2.1，严格来说排不出四排楼，采用“南北贴线+梅花桩+点、板结合”的排布方式，这种布局的优势就是整齐有序、视野开阔，点式就是只有一个单元、无中间户，4#5#7#均为点式布局，保证了户型全明的格局及赠送最大化；缺点是相邻楼座角部的私密性会差，除了第一排“铜墙”，后三排都会面临这个问题；第一排这么排布，只能说牺牲自己保障了后方的舒适。

再看隅海岄，采用“南北贴线+景观资源最大化+点、板结合”的排布方式，做到了5#、10#的双楼王效果及大景观组团，虽然牺牲了145中间户的侧飘窗赠送，但用景观资源来置换还是可以的。旁边点式的排布也有相邻楼座角部的私密性差的缺点，而且两两楼栋之间的过道太窄了，有一种中间胸襟开阔、边上紧紧凑凑的不协调感，第一排也同样存在“铜墙”的问题。

单产品排布来说，“不分上下”，下面对比下整体户型，重合的面积段是海宸元境的107和隅海岄的108户型。

基本信息

• 楼盘名称：中建壹品海宸元境
• 楼盘别名：海宸元境,海辰里
• 区域商圈：海淀-四季青
• 物业类型：住宅
• 参考单价：85000元/㎡降价通知
• 产权年限：70年
• 开盘/加推：2025-11-28新开盘通知
• 销售状态：在售
• 楼盘地址：海淀廖公地铁旁约520米阜石辅路和宝山中街交汇处东北侧

建筑规划

• 交房时间：2028-03-31
• 装修情况：带装修
• 楼栋总数：11栋
• 规划户数：414户
• 占地面积：24000㎡
• 建筑面积：80000㎡
• 容积率：2.1
• 绿化率：30%
• 建筑类型：板楼,多层,小高层,花园洋房
• 主力户型：3室(1) 、 4室(2)
• 开发公司：北京京麓雅颂房地产开发有限公司

周边配套：

交通配套：地铁6号线廖公庄站约520米，阜石路入口约800米，公交373、875等多线接驳，快速通达中关村、万柳、世纪城等商圈。 商业配套：社区内3300㎡商业设施，周边沃尔玛山姆会员店约3.6公里、京西大悦城约4.6公里、五棵松万达约7公里，形成“一刻钟高端生活圈”。

教育配套：北侧约600米首师大附中九年一贯制学校（2028年建成），周边1.5公里覆盖十一晋元中学、首师大附小、海淀外国语学校，实现K12全龄教育。 医疗配套：北京大学首钢医院约2.2公里、首都医科大学附属北京朝阳医院石景山院区约5公里等三甲医院环伺，社区卫生服务站550㎡。

休闲配套：西山森林公园、香山公园、海淀公园环伺，社区内7000㎡宝山休闲公园设环形跑道、篮球场、童趣乐园，构建“生态-商业-教育-医疗”四位一体高端生活配套。

单产品排布来说，“不分上下”，下面对比下整体户型，重合的面积段是海宸元境的107和隅海岄的108户型。

两个户型看起来格局相差不大，南向三面宽客厅+主次卧，北向厨房+次卧+客卫；隅海岄客厅及主卧的面宽都大10公分，更开阔，北向客卫面宽大20公分；海宸元境南向次卧门口多出单独的收纳柜，且主卧套房更方正，但房间门正冲家政间的门，欠佳，北向次卧入口有浪费面积，看隅海岄，除了南向次卧入口有浪费面积，其他空间布局都可以，这个户型金隅占上峰。

单独看一下其他几个户型，先看海宸元境99㎡的户型，做了空间测量及装修示意图的对比，方便我们对户型有更直观的了解。

99㎡是典型的三居/两面宽/转角窗户型，亮点主卧套房、客厅转角窗视野辽阔、动静分区；缺点是①假通透，北向小卧室的风需要拐几个弯才到南侧的客厅窗；②入户门直冲厨房区域，存在“开门见灶”的风水忌讳，风水上讲容易导致财气外泄、气场紊乱；③主卧套中，首先入户门在南侧，进出房间动线长，其次暗卫，卫生间门换成平开门是最好的，然后就是这个淋浴间，如果家里有孩子，是活动不开的，这个主卧套组合像极了没有窗户的宾馆客房；④玄关柜旁边的柜体直接挤压了走廊的空间，显得走廊及其狭窄；⑤飘窗全部不能打掉，一圈都有墙垛子。

接着看123㎡户型，是典型的可三居、可四居/三面宽户型，亮点全明格局、南北通透、南向两个卧室可打通变大三居；缺点①LDK不连贯，客厅、餐厅及厨房不在一条直线上；②家政间在南向次卧门口设置，噪音大；③次卫开门正对马桶。

再看139㎡户型，是典型的四居/三面宽/四叶草户型，亮点全明格局、南北通透、LDK一体；只有一个BUG点就是家政间在南向次卧的门口，噪音问题。

最后看181㎡户型，偏厅、三面采光，三个套房设计，各个尺度空间尚可，面积足够大，户型设计水平持平于市场。

整体总结，海宸元境的5个户型，99/107/123㎡三个户型槽点很多，139/181㎡户型相对可以。

接下来看北京隅海岄的户型图，108㎡户型前面有分析，直接看129㎡和145㎡户型，因为样板间没有对外正式开放，我们仅分析下户型图。

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