2026年二手房收储政策：给“难卖的老房子”找条稳妥出路

2026年2月3日，立春前天，杭州富阳区文化中心的报名点前排起了队。

55岁的吴先生站在人群里，手里攥着房产证，眼睛盯着前面慢慢挪动的人群。

他身后，是同样拿着各种资料的中年男女，有人低声打电话商量，有人对着手机翻来覆去看户型图。

老吴有点恍惚。就在几个月前，他还在为东山花苑那套住了快20年的房子发愁——2007年交付的老房子，6楼，没电梯。他退休了，膝盖受不了，想换套带电梯的洋房养老。

可那套房子挂了半年，来看房的不到5个，出价的，一个都没有。

中介跟他说实话：吴叔，不是房子不好，是这个行情，买家都挑次新房去了，您这房龄，真不好动。

结果现在，他居然站在这里，等着把房子卖给国企。

1月26日，富阳出了个政策——区属国企乐居集团下场，直接收购200套二手房，用来做保障性租赁住房。

老吴那套挂了半年没人问的老房子，突然有了“国家队”接盘。

更让他没想到的是，从报名到评估，再到选定新房，前后不到一周。

那个曾经堵得死死的换房链条，突然通了。

今天咱们要聊的，不是什么大老板的商业传奇，而是杭州一对普通中年夫妻的换房故事。

但这个故事背后，藏着一场正在发生的楼市变局——国企下场收二手房，用“国家队”的信用，把最痛的换房堵点，一锤子砸开了。

老吴的房子在东山花苑，交付于2007年，建筑面积不到120平米，6楼，没电梯 。

你想象一下那个画面：一个刚退休的中年男人，每天爬6楼，爬到三楼就开始喘，手里但凡拎点菜，得歇两回。

这不是养老，这是受罪。

他想换房。2025年下半年，他开始看富阳的新楼盘，看中了带电梯的洋房。

可问题是，他那套老房子卖不掉。

“前阵子看了一个楼盘，是带电梯的洋房产品。本来觉得自己住的这个房子卖不掉，就想买套小的新房，”老吴跟记者说这话时，语气里全是无奈 。

这不是老吴一个人的困境。这是过去两年杭州无数中年家庭的共同痛点——想改善，换不动。

你说他们的房子有多差？也没多差。

老吴那套2007年的房子，放在富阳东兴路，地段不算偏，周边配套齐全。

但问题是，现在的买家太挑了——不是次新房不看，不是电梯房不买，不是新装修不瞧。

杭州楼市这几年，新房和二手房之间，裂开了一道巨大的鸿沟。

你想买新房？行，先把老房子卖了凑首付。

可老房子挂出去，半年没人问，一年没人看。

中介偶尔带人来，买家进门转一圈，看一眼楼层，扭头就走。

这就是楼市里最残酷的真相：置换链条的堵点，堵在“卖不掉”这三个字上 。

说白了就是，现在的中等价位二手房，被性价比高的新房冲击得根本卖不动，置换链条断了 。

断了，就意味着卡住。卡住的不是房子，是无数家庭的半辈子积蓄。

还有一个更扎心的故事，发生在杭州萧山。

有个叫阿东的男房东，2025年年中想把萧山闻堰的房子卖了，置换到滨江区去。

他那套房子160平米，沿钱塘江，中高楼层，江景一流。装修花了90万，市场高点时能卖500多万。

他心态放平，挂了350万。

“参考了最近几个月小区的成交价，我这个价格还是蛮合理的，”阿东说 。

房子挂出去后，每周都有人来看。阿东还挺高兴，觉得有戏。

结果呢？看的不少，出价的，一个都没有。

直到上个月，终于有两个买家愿意出价。一个出320万，一分不加。另一个出330万，说马上签合同。

阿东选了330万那个，约好了签定金合同的时间。

结果签约前一夜，买家让中介打电话来——直接问：290万能接受吗？

一夜之间砍40万。这不是砍价，这是拿刀捅。

阿东气得不行，但压住了火。

他爽快答应：行，290万没问题。

挂掉电话，他立刻联系那个出320万的买家：明天来签，就这个价。

第二天签约现场，两个买家同时到场。

砍价那个一看，傻了，马上改口：我不砍了，330万成交。

阿东这时候硬气了：我宁可少卖10万，也不卖给你。

最后他以320万成交，比原来的出价少10万，但他说：值了，心里解气 。

你听完这个故事，是不是觉得解气？

但咱们冷静下来想想——阿东是解气了，可那个砍价的买家为什么敢一夜之间砍40万？

因为现在的市场，买家说了算。

因为房东急，因为老房子难卖，因为置换链条卡住了，你越急，对方越往死里砍。

这就是没有“国家队”托底的时候，普通房东面临的现实。

可老吴不一样。他赶上了富阳的政策——国企直接下场收房。

咱们仔细看看富阳这个政策，到底是怎么把老吴的换房路打通了的。

2026年1月26日，富阳区住建局和乐居集团联合发布公告：面向社会收购200套二手房，用于保障性租赁住房 。

条件很清楚：房子必须在富春、鹿山、银湖三个街道，建成时间在2010年12月31日前，建筑面积不超过144平米 。

老吴的房子，完美卡位。

报名从1月26日开始，到2月9日截止。

老吴2月3日去报名时，工作人员告诉他：报名首日，咨询电话就接了150多个，现场咨询100多组，当天登记24户 。

你想想这画面——那些挂了半年一年卖不掉的老房子，突然成了香饽饽。

2月16日，根据潮新闻报道，截至2月11日，符合条件的报名家庭总共206户。

根据规则，多孩家庭（两孩及以上，至少一孩未成年）优先，加上普通家庭，一共190户直接入围，不需要摇号 。

老吴不属于多孩家庭，但190户直接入围，他妥妥在列。

最关键的一步是估价。

政策请来3家评估公司，“背靠背”对每套房子独立评估，取平均值作为最终收购价 。

什么意思？就是三家评估机构互不通气，各自出价，最后取中间值。

这比市场上那些买家往死里砍价，靠谱多了。

老吴最担心的就是价格。他来报名时就说：“我今天先来报名，但最终是否签约，还要看东山花苑这套房子的收购价是否符合心理预期。”

这心态太真实了——怕被国企“割韭菜”，怕评估价太低。

可实际操作起来，他发现跟自己想的不一样。

3家评估公司上门看房，分别出价，最后取平均。

这个价格，比市场上那些二手中介给的，反而更稳。

上海易居研究院的严跃进说得特别到位：如何确保对旧房的第三方评估价“公允”，既保障居民资产权益，又防止国有资产流失，是政策公信力的基础 。

富阳的做法，恰恰是在这个最敏感的环节上，用“三家背靠背评估”的制度设计，给了业主一个相对公平的价格锚点。

如果老吴对评估价满意，接下来就是签约。

签完约30天内，他必须选定指定楼盘的新房 。

这就是闭环——旧房卖给国企，房款变成“抵价券”和“购房券”，直接用来买新房。

他买新房还能额外拿到5%的补贴，最高10万元。

比如他那套房子评估价100万，加上5%就是105万的购房额度 。

你算算这笔账：旧房卖了，钱到手了，买新房还有额外补贴。

关键是——整个过程，国企兜底。不存在买家反悔，不存在一夜砍40万。

从报名到评估到选新房，老吴前后只用了一周。

而参与活动的18个新房楼盘，都是富阳当前的供应主力，产品类型丰富 。

老吴之前看中的那个电梯洋房，就在名单里。

咱们把镜头拉远一点，看看富阳这个政策，放在全国是什么位置。

2025年底的中央经济工作会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房” 。

2026年一开年，上海、杭州、宁波、济南、徐州，多地密集落地二手房收购政策 。

上海的步子迈得最早。

2月2日，建设银行支持上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房的项目签约。

浦东、静安、徐汇成为首批试点 。

宁波的动作更大。宁波城建投资集团下属城投置业，首期定量收购旧房500套，覆盖宁波市六区。

效果立竿见影。2025年12月，宁波市六区新建商品住宅成交1430套，环比暴涨67% 。

济南起步区更猛，直接“全款收旧房”，计划分批次组织1000套住房“以旧换新” 。

富阳这次收购200套，绝对数值不大，但富阳一个月的新房成交量也就300套左右 。

这200套集中入市，相当于给新房市场直接注入了近七成的增量需求。

这就是政策设计的精妙之处——不是普惠性撒钱，而是精准定向激活。

收购的二手房，全部用于保障性租赁住房。以前建保租房，得拿地、盖楼，周期长、成本高。现在直接从市场上收存量老房子，改一改就能用 。

老吴那套没电梯的老破小，被国企收走后，经过改造，可能很快就会租给来富阳工作的年轻人。

这一招，一石三鸟：

第一，帮老吴这类改善型家庭打通了换房堵点；

第二，给新房市场注入了真实的购买力；

第三，低成本解决了保障性租赁住房的房源问题 。

但这事儿没那么简单。严跃进说得明白：资金压力是最大挑战。

收购200套二手房，需要真金白银的短期资金垫付，这对区级财政和国企是考验 。

还有后续运营难题。被收购的二手房分散在不同小区，不像新建项目那样集中，怎么管理、怎么出租、怎么维护，都是新课题 。

同策研究院的宋红卫也点出要害：如何通过出租、转保障房或者再出售等方式盘活资产，考验国企的精细化运营能力 。

另外还有一个绕不开的问题——公平性。

用公共资源补贴特定群体的老房子业主，这公平吗？

这个争议确实存在。但换个角度看：老吴这类家庭，房子卖了，钱拿去买了新房，开发商回款了，政府收到新房的税了，老房子变成保租房租给年轻人了——整个链条上，每一个环节都动起来了。

这就是“国家队”下场的逻辑：不是单纯给谁发福利，而是用有限的公共资源，撬动一个被卡死的市场循环 。

中指研究院的曹晶晶说，上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保租房，意义在于为市场提供托底与流动性支持。

尤其是为“老破小”业主提供了一个明确的退出渠道，有助于稳定价格预期 。

什么叫“退出渠道”？就是你不想被这套老房子套牢一辈子，有人接盘，你就能退出来。

回到老吴的故事。

2月3日他报名，2月11日入围名单确认，接下来就是评估、签约、选新房。

这一整套流程，跟他之前自己卖房，完全是两个世界。

之前他面对的是：挂半年没人问，偶尔来个买家就往死里砍价，中介说“吴叔这房龄真不好动”。

现在他面对的是：3家评估公司上门评估，取平均值，国企直接打款，30天内选新房，还能拿最高10万补贴。

以前是“卖不掉就卡死”，现在是“卖旧买新一周通”。

这就是国企收购模式与过去“帮卖模式”的本质区别。

过去那些“以旧换新”，大多是开发商或中介平台帮你挂牌卖旧房，卖出去再买新房。卖不出去？那就卡着 。

现在国企直接下场收购，用的是自己的信用和资金，给二手房业主一个确定的“退出通道” 。

严跃进说，近期各地“以旧换新”模式的创新之处，在于升级为政府平台介入、提供信用担保和流动性支持的“官方换房” 。

对于改善型家庭来说，“先卖旧、再买新”的不确定性，是长期存在的心理门槛。而国企兜底的模式，正在缓解这一痛点 。

你想想，如果你是老吴，你愿意选择哪种？

当然，这个模式能不能大规模复制，还得看几个关键点。

第一，钱从哪来？收购资金依赖财政拨款或贷款，规模终究有限。

未来得靠“住房租赁团体购房贷款”“保障性住房再贷款”“地方政府专项债券”，还有保租房REITs这些金融工具，打通融资-收购-运营-退出的完整资金闭环 。

第二，价格怎么定？收高了国企亏本，国有资产流失；收低了业主不卖，说国企割韭菜。

福建最新发布的政策提到“可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格” 。富阳的“三家背靠背评估”，算是一个平衡方案。

第三，区域限制怎么破？上海浦东要求收购款转为“房票”必须购买浦东新房，静安要求置换本区新房，收购旧房总价在400万以下。

但问题是，2025年徐汇、静安、浦东新房成交套均总价都在千万以上——旧房和新房之间存在巨大的价差缺口 。

毕竟政策从“收购旧房”到有效“带动新房市场”之间，存在一定传导距离，突破的关键在于打开区域限制 。

截至2026年2月18日，富阳这206户入围家庭的最终成交情况还没完全揭晓 。

老吴还在等评估结果。

他那套2007年的老房子，到底能估出多少钱，决定他最终会不会签下那个约。

但不管他最后签不签，这个故事已经折射出2026年楼市的一个新方向。

严跃进预测，若上海试点成功并推广，地方政府与城投平台的角色将从“土地供应商”向“市场稳定器”和“住房资源运营商”转变 。

这意味着什么？

意味着“国家队”不再是只管卖地收钱的房东，而要变成真正下场运营存量资产的操盘手。

李宇嘉判断，基于全国城乡工作会议的部署，加上各个城市面对楼市置换循环受阻、二手房挂牌量居高不下、价格非理性下跌的现实问题，预计下一步其他城市也将跟进 。

富阳的“以旧换新”，2月9日报名截止，2月11日入围名单确定，5月底前所有抵价券和购房券使用完毕 。

这套流程走完，大概就能看清国企收购二手房这条新路，到底能不能走得通。

对老吴来说，他只想快点搬进那套带电梯的洋房。

“我退休了，膝盖受不了，就想换套电梯房养老。”

他对记者说这话时，语气里满是期待 。

以前挂半年卖不掉的老破小，现在一周就找到了买家——这个买家不是别人，是国企。

这画面，放在两年前，谁能想到？

一个退休的中年男人，一套2007年的老房子，一次国企主导的“以旧换新”，背后是楼市从增量扩张转向存量盘活的时代转弯 。

严跃进建议，在试点基础上，尽快形成覆盖房源评估、资金监管、产权过户、保障房准入等环节的标准化合同与流程，为复制推广奠定基础 。

故事仍在继续。

老吴的电梯房能不能顺利到手？富阳那200套老房子会不会变成年轻人的新家？国企能不能玩转存量资产运营这个新角色？

我们拭目以待。

唯一可以确定的是——那个曾经被卡死的换房链条，正在被“国家队”一点点砸通。