鼓楼31.43㎡老破小卖出170万！还说福州房价降了？

阿姨说：“我要鼓楼区二环内，电梯房，小区环境好，不要学区房，你帮我留意一下这种房子。”

我说：您的预算在多少？

阿姨说：“在150万左右，2房就好了，要装修好的房子，我们不想自己装修。”

这个阿姨，我是服务不了了，她的要求太高，简简单单的两句话，就能把一个客户直接放弃，是客户太多带不完，还是客户不靠谱？

我来分析一下，你们看一下是否有道理：

一、福州鼓楼区，二环内的房子，普遍都带有学区属性，最差的学校也是达明小，湖滨小，随便拿出一套老破旧，2房也要100万出头了，想不要学区房，没有可能。

二、电梯房在鼓楼中心地段，那可是稀有物，即便是后期加装电梯的，价格也要比没有电梯的房子，贵了两三千一平米。因为，鼓楼区单位宿舍密集，停车紧张，装电梯的难度系数大。

三、小户型的房子，只有老破旧，没有新房子，2018年保利天悦，最小户型118平米；2015年融信澜郡78平米（250万），除了拆迁安置房有小户型，但凡是商品房，都是3房起步了。

四、装修能够直接入住的房子，真的是稀缺，鼓楼区能拿出来卖的，大多数都是业主多余资产，装修基本没有价值。近10年买进入的人，现在亏得底裤都没了，拿出来卖的可能性很低。

五、150万总价，标的小，佣金低，撬动中介的积极性一般，房源本就难找，每个中介都会计算一下回报率，花太多时间在一个客户身上，他可能活不下去。

好了，给大家两套房子做参考，就是鼓楼区精装修、新小区、电梯房。

（1）万科九如府，59.65平米，16楼，195万挂牌，32691元/平米。

（2）鼓楼映，60平米，24楼，259万挂牌，43167元/平米。

以上两套房子，别看价格贵，看房客户都在10组以上，目前没有成交。

用一套已经成交的小户型，给大家做个参考，更清晰当下福州鼓楼区的价格。

成交小区：九彩华庭；

成交时间：2026年1月；

成交数据：产权31.43平米，1房1厅，高楼层/电梯，精装修，朝南向，精装修，170万，成交单价54088元/平米。

房源成交分析：

1、九彩华庭，小区位于鼓楼区北大路，靠近省政府商圈，小区入读划片钱塘小与屏东中学，靠近屏山地铁出入口，步行学校5分钟左右，生活配套成熟，教育配套优质，可以理解为“品学兼优”的地段，其价格高，也要归结到学区上。

2、小区共有3栋楼，275户业主，小高层建筑，2007年左右交付，距今将近20年，在大多数人眼中，也属于老房子了。它是省直房地产开发，内部有小部分商品房，多数是单位房改，外墙贴白色方砖。

3、目前，小区挂牌房源量37套，业主挂牌均价56050元/平米，近期成交两套，均价在51624元/平米。最小户型22平米，没有厨房，只能作为公寓使用，最大户型133平米，4房2厅的结构，多数面积集中在27-95平米之间，继而价格相对更高。

4、对于单价54000元成交，小编并不惊讶，因为在2017年，小编一同事成交一套22平米，成交价格220万，单价10万/平米，那时候还是一房难求的状态。这十年的时间里，九彩华庭的价格回落明显，主要收到钱塘小提前三年落户，政策方面的影响；以及这十来年，福州总体市场下行的影响。

购房建议：

以上，给大家简单分析了九彩华庭刚刚成交的房源动向，大家对福州鼓楼区的总体价格，在心里应该也有一定的衡量。

不管是在2017年，房地产高位阶段，还是在2026年，福州市场低位中，市中心的价格，高于郊区外围的价格，是必然性的存在。

如果你想用五四北，金山，闽侯，东区的价格，在鼓楼区买到同样的房子，属于天方夜谭，完全不可能实现，不用浪费自己的时间。

即使鼓楼区有一些新的房子，它们的价格，说出来也会惊讶到你们。

省政府附近的华屏苑，77平米，业主挂牌290万，单价37760元/平米；这是单位宿舍拆迁后建起来的小区，价格贵一些。如果是更早一些的安置房，譬如屏东路上的龙峰雅居园，60平米，低楼层，148万，单价也要24000元左右。

大家在选择买房的时候，简单做个筛选，可以很直观分辨出房子的特性。

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