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海淀2026年的第一张预售证来了，保利半壁店项目以1.43的超低容积率和纯洋房规划，一出场就自带光环，这也是又一个预售证先到，案名还没发布的项目。

在海淀，低密，央企光环背后，这个项目是否值得购买，今天聊一聊。

海淀改善市场的“稀缺品”与“价格锚点”

先明确一个核心前提，海淀新房向来是僧多粥少，虽然去年海淀土地大量供应，新房井喷，但是低密的改善产品，依旧是卖一套少一套，对于保利半壁店这样3-5层，容积率1.43的项目，在四环内堪称是独一份。

从价格来看，项目此次取证的78套房源，拟售均价约12.6万元/㎡，单价区间11.8万-14.76万/㎡，总价从1501万到4087万不等，妥妥的高端改善定位。这个价格放在海淀是什么水平？咱们横向对比更直观：

与周边新房比：西侧3公里左右的中建壹品海宸元境、北京隅海岄，网签均价仅8.5万元/㎡，价差高达3-4万元/㎡。核心差距在于容积率（竞品约2.1）和产品定位，保利主打低密洋房，竞品以高层刚需为主，受众完全不同。

与次新房比：周边2023年交付的大苑海淀府，无机场、铁路噪音困扰，品质更优，成交均价主要集中在10.5-11万元/㎡。保利项目因有噪音等不利因素，要卖到11万以上，难度很大。

从开发商定价逻辑来计算，项目楼面价7.84万元/㎡，加上洋房建安成本（1.8-2.2万元/㎡）、税费和营销成本，成本红线约9.8-10.2万元/㎡。若报价低于10万/㎡，可能面临后期减配；高于11.5万/㎡，则属于“高价站岗”。

按备案的12.6万销售明显的不显示的，如果开盘11.5万，差不多需要打一个九折。

海淀的“面子”与城中村的“底子”

项目位于海淀区田村路街道，北四环与五环之间，属于海淀西四环边缘板块，区域价值呈现“两极分化”，优点和短板都十分突出。

1. 核心优势：海淀的资源壁垒

最大的价值无疑是“海淀”这个金字招牌。对于想留在海淀、追求教育和圈层的家庭来说，这个项目几乎是低密改善的为数不多的选择。

交通上，距离地铁6号线五路居站约700米，能快速连接金融街、国贸等商圈；临近西四环快速路，自驾出行便利，后期地铁18号线开通后，交通通达性还会进一步提升。

配套上，医疗资源充足，航天中心医院、解放军总医院等三甲医院不远；商业有京粮广场、万达广场，但自驾或地铁都能便捷到达；教育方面，周边有人大附小（亮甲西校区）、首师大附小等，虽不算顶级学区，但海淀的教育底蕴整体优于其他区域。

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