你要是今年不买房，明年再买，是哭晕还是笑醒？

你要是今年不买房，明年再买，是哭晕还是笑醒？我觉得是笑醒。我自己也有房子，我也希望房价能快速止跌回稳，但我们总不能违背市场规律胡说八道吧？

消费基数和消费信心，永远是撑起一个商品市场的基本逻辑。但我们纵观过去20年，实际上已经把房地产的刚性需求基本掏空了。

首先是城市化率。我们现在是不是已经到65%往上了？也就是20年的时间，我们有一半多的农村人（当然也包括我）通过买房的方式把户口转移到城市里，实现了城市化进程的快速增长。那65%意味着什么？

意味着我们的城市化其实已经见顶了。所以要想再通过提高城市化率来增加商品房的销售，这个推动效率可想而知。关键是这个城市化进程抽走的全是农村里的中年人、年轻人，所以你现在回到农村或小县城，会发现街上看不到多少年轻人。所以我们讲，20年时间，我们把刚性需求基本掏空了。

所以现在上面给的思路是要“造好房子”。为什么要造好房子？原因就是城市化率已经很高了，普通的刚性需求实际上已经接不住现在这么庞大的供应量，并且也没有这么强的购买力。所以要创造新的需求点，让有钱人再次消费，从而带动房地产市场持续发展，也为地方的土地财政继续出力——这就是当下市场的基本逻辑。

但是各位，当我们活着都要拼尽全力的时候，我们会选择怎么办？所以我们现在看到生育率是逐年下降的趋势。我们能用40年的发展时间快速追赶其他国家，人口红利功不可没。好了，现在人口红利逐渐消失了，这就会导致需求空间开始逐渐下降。所以你会发现现在去卖二手房越来越难，特别是多年前的刚需产品，比如两梯六户、两梯八户的小面积套二。

假如你手里还有这种房子，可以挂到二手市场去看看这种房子的供应量到底有多大，这种房子到底好不好卖，价格是否还能挺得住？

因为从来都是物以稀为贵。任何一个商品市场，只要供应量大了，就不再稀缺，内卷是跑不掉的。内卷之下，价格必然竞争激烈，这是跑不掉的。你看看我们现在新能源汽车行业是不是这样？

在过去的20年时间里，房地产市场快速发展，我们到现在为止至少建了400多亿平米的房子。你要是按照人均35㎡的居住面积来算，我们现在建的房子完全够住了。这就会导致供求比例严重失衡。

那么还有一个问题：以前投资客和炒房客很多，但这几年他们在干什么？是不是在忙着出货？我们不说远的，就说成都，现在二手挂牌增量是不是每个月都在净增加？挂牌总量是不是已经超过28万套了？而这其中60%的比例，都是当年的高密度刚需产品。大家户型都差不多，都是筒子楼，都是“7090政策”之下的产物。你想卖我也想卖，那怎么办？看谁给的价格低嘛。所以你们有没有发现，现在二手市场就是标准的“买方市场”。

这种普通商品房接下来的压力只会越来越大，特别是一些小面积的二手房、老破楼，包括现在还有不少当年的网红盘还处在限售期之内（就是当年的“三倍熔断”项目）。这些项目绝大部分人买来都是投资的，一旦具备上市销售条件，你说他们会怎么办？是继续捏着还是赶紧套现？

至于“止跌回稳”，说白了就是一种脱离商品市场的刺激手段。但这种刺激手段是有周期性的，一旦政策效率见底，市场终归还是会回归正常。并且，“止跌回稳”针对的是新房市场，二手房根本不在计划之列。你看我们每一次的政策出台，有哪一次是跟二手房直接相关的？

所以一边是几百亿平米的存量，一边又是不断的新增供应（而且新增供应又全是好房子），还有需求的不断萎缩、出生率下跌、老龄化增加……所以现在市场上有一种说法，叫“晚买一年，少干几年”。我不知道各位怎么看。

现在的情况是：房价收入比翻了很多倍，但是工资却没有同比例增加。很多人还拿着几千块一个月的工资。以前是一个月工资可以买一平米，现在可能需要半年的工资才能买一平米——这就是普通人很多的真实写照。所以现在很多人吐槽房价贵，是有原因的：收入没有上去，反倒是工作越来越难找，灵活就业人员已经超过2亿了。所以现在仅仅通过降首付、降利率，解决不了根本问题。

而且我始终认为，消费并不是靠刺激出来的。这种刺激是不能持续也不能长久的。真正的消费是大家收入稳定、预期上升，自然而然就会消费。所以你们觉得，现在不着急、晚买一年，是笑醒还是哭晕？

但是有些人等不了怎么办？要结婚的、要读书的，这些人怎么办呢？那就优先考虑次新房。至于为什么，我之前的视频说得很清楚了。以一种不着急的心态，尽可能去淘一些房东急售的房源，提前把这个降价空间拿到手。不要着急，现在二手房一大堆，尽量避开一些远郊区域。你看看这一年房价调整，主城区的幅度和二三圈城甚至远郊区域的幅度比例差距有多大，你就知道为什么我会让你回归主城。

如果条件允许的话，尽量去选择一些核心资产，也就是我们所说的“次新房”，产品力不差，资源位置都相对成熟的。因为这些产品有更好的抗跌能力。但是没有绝对保值——在市场下行的时候，这些所谓的核心资产同样跑不掉，只是说它的抗跌能力会更强一些。如果你指望跑出独立行情的话，至少这种产品在成都是没有的，或者说这种产品跟我们普通老百姓是没有关系的。

那如果你预算不多，你甚至可以考虑中心城区的“老破小”吗？这种房子配套多，房价便宜，租售比还不错，对于预算有限的人确实也算是一个不错的选择。

当然，我还是那句话：不是绝对的不能买，每个人的情况是不一样的，一定得结合自己的实际情况来。我呢，只是给大家提供一个思路，供大家参考。

至于什么通胀了，你可以看看CPI和PPI的数据走势。如果你非常关注房价的走势情况，那你还可以看看央行发布的个人住房贷款余额的变动情况。

好吧，今天就聊到这儿。