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继官宣操盘青岛东李CLD丰昊56地块之后，近期，青特官方发布：

青岛东李56地块案名：青特·东序！

官方诠释目标客户关键词：

向上、生长、艺术、活力、潮流、丰盛…生活可以无限想象。

与自然共栖，与艺术共生，与知己为邻，共建理想城市单元，共赴一场自在丰盈，青岛向东，序章由我。

相对青特·璟誉，青特·东序显然倾向于“年轻派，小豪宅”。

是不是第一反应是又一个升级版的青特·璟云？

青特·东序丨城市向东，序章绿城

2025年，青岛东李CLD竞争格局剧变，板块内最大开发商——绿城逐渐淡出，而本土龙头房企——青特则是强势继位。

6月25日，拿下东李LC0306-70地块，楼面地价9700元/㎡。占地面积18448.7㎡，容积率1.7，建筑密度30%，绿地率30%。

7月8日，再拿下LC0306-36地块，成交楼面地价9700元/㎡。占地面积38918.4㎡（含教育划拨6750㎡），容积率1.7，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。

10月21日，经过37轮竞价，青岛丰昊置业以溢价8%、楼面地价9820元/㎡战胜海通，竞得东李郑庄56地块，占地19245.4㎡，容积率≤2.4、建筑密度≤25%、绿地率≥30%，引发一众猜测的“神秘买家”刘总背景不得而知，而随着项目规划公示，青特51%控股操盘则让项目尘埃落定。

地处同一板块、区位价值相当背景下，青特璟誉VS青特·东序两项目土地指标、规划设计的“小变化”背后却隐藏着“大玄机”，某种意义上讲，青特·东序更像是白云山板块青特·璟云的升级版。

青特·东序VS璟誉丨小变化，大不同

简要分析两项目差异。

机构观点，仅供参考。

土地及落地指标不同

两项目占地面积基本相当，但青特·璟誉容积率仅1.7，建筑密度≤30%；而56地块容积率为2.4，建筑密度仅≤25%。

土地指标的变化，决定了青特·璟誉可以打造小高层纯洋房社区（项目主动放弃），而在未充分用足建筑密度条件下，青特·东序楼栋则会更高，同样市场环境之下，业态不同必然会引发价格变化。

同时，两项目落地指标大有不同：与青特·璟誉在建筑密度（上限30%，实际仅21.3%）、绿地率（底线30%，实际32%）的奢侈浪费不同，青特·东序对于建筑密度（上限25%，实际24.5%），绿地率（用足），限高（上限54米，实际53.8米）等指标的利用则更为充分，充分挖掘土地经济效益。

土地价格不同青特·璟誉楼面地价9700元/㎡；而青特·东序楼面地价9820元/㎡，两项目楼面地价貌似相当，但容积率的变化使得项目成本大幅变化，青特·东序在业态不占优势的前提下，还会面临更大的售价压力；哪怕与璟誉129㎡产品售价持平，财务表现不仅会大打折扣，其销售速度恐怕也难以保证，所以提单价、控总价就成为首选。

迫于土地价格和经营压力，相对于青特·璟誉的奢侈浪费，青特·东序的“价值挖掘”和“抠抠搜搜”就不难理解了。

项目定位不同除产品业态区别之外，两项目平均面积相差约20㎡：青特·璟誉主力面积143㎡，129㎡起、楼王163㎡，户均面积超145㎡；而青特·东序户均面积大幅下调，仅约125㎡，更像是城阳白云山板块青特·璟云的升级版。

可见，在青特·璟誉“三无状态”热销之际，青特并未头脑发热，基于当前在售及森林公园、36地块、亿联、万竹云峰、海创&龙湖低密等潜在供应，预判市场趋势、竞争格局和去化压力之后，青特·东序定位整体下沉，以扩大客户基数，规避市场风险，相对较为稳妥。

另一个原因，则是青特·璟誉三类产品整体热销背后，隐藏着很多微妙信息：12月30日网签口径，129㎡产品整体去化率最高，约84%；163㎡楼王次之，去化率也超8成；而143㎡主力产品，整体去化率则在7成左右。

综上，青特·东序定位和主力户型战略下沉也就不难理解了。

产品价值不同透过规划方案和效果图，简要归纳两项目产品价值的9大不同：

1、同为“超级底盘”，社区整体架高，但青特·东序架高3~5米，与璟誉项目的5~6米相比，相对克制。

2、青特·璟誉全部为1个单元的点式楼座，而青特·东序则主动放弃，仅有3栋点式高层。

3、消息人士透露：青特·东序3个主力户型，分别为119/121/139㎡，近期坊间流传均为青特·璟云户型图，不做预判，最终以官方公布为准。

下图户型分布，引自“楼市TIME”↓

4、青特·璟誉各户型主卧室标配转角无柱飘窗，打造270°全景舱，而青特·东序则仅有中间3栋楼配备，其他仅配置L型转角飘窗。

5、青特·东序同样配置一层带院产品，但与青特·璟誉绿地率超标盈余不同，项目在绿化率达标30%基础上，实现庭院最大化。

6、借鉴青特·璟誉销售经验，青特·东序顶层复式产品大幅缩减甚至取消，同样映射出大户型、高总价产品的去化压力。

7、青特·东序标配大堂，但下沉会所面积及功能大幅简化甚至取消，与青特·璟誉共享下沉会所、售楼处、示范区，一定程度节约成本。

8、青特·东序南立面“外墙消隐术”收敛，立面线条整体简化，铝板、玻璃幕等高成本立面材料有所精简。

9、50米以上楼座需配备连续消防登高面，叠加满足绿地底线、一层庭院最大化因素，青特·东序绿地率相对压缩。

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