楼市“狂飙”时代已结束，现在正式进入“排雷”时代

一套评估价301万的房子，起拍价打到192万，正当你想冲进去“抄底”时，却发现背后藏着一张108万的物业账单。

重庆棕榈泉国际中心的两套法拍房最近成了舆论焦点。阿里法拍平台显示，这两套位于15楼、总面积约373平方米的写字楼，因涉刑案被深圳中院挂拍。

令人咋舌的不是192万的起拍价，而是公告里那行小字：暂欠物业管理费及滞纳金合计108.6万元，由买受人承担。

物业方随后出来解释：实际欠费是28万多，剩下80万是滞纳金，“可以协商”。

等等，这句话更有意思了——原来这108万未必是最终答案，但一个“协商”二字，恰恰暴露了法拍房市场最灰色的地带。

01 数字游戏：一场本可避免的“三方僵局”

让我们先把这笔账算清楚。两套房产总面积372.88平方米，物业费每平方米26元/月，欠缴时间从2023年4月至今，约34个月。

28万的本金，加上80万的滞纳金，滞纳金占比高达74% 。按照物业合同常见的每日千分之一到千分之三的标准，复利计算下，这个数字确实能达到。

但真正值得思考的不是数学题，而是这道题背后的三方博弈。

法院的态度很明确：公告写清楚，风险买受人自担，省去后续纠纷处理成本。原业主反正已经没钱了，否则房产也不会被拍卖。

物业公司手里攥着债权，面对的是“反正我还不起了”的原业主和新来的潜在接盘侠。而买受人，原本只想捡个漏，结果发现自己被夹在三方中间。

这是一场典型的“三角债”变“单边债”的游戏——所有债务都指向最后一个进场的人。

02 潜规则浮出水面：为什么滞纳金成了“可协商”？

物业公司的回应透露出关键信息：“80余万元的滞纳金费用要不要缴、怎么缴，具体可以和物业协商。”

这句话如果翻译一下，意思就是：我们也没指望真能收到这么多滞纳金，但这是我们的谈判筹码。

为什么物业公司愿意协商？因为从法律角度看，新业主确实没有义务承担原业主的违约成本。

《民法典》第九百四十四条明确规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告，但不得采取停止供电、供水等方式催交。

但对物业公司来说，追讨原业主的成本太高，尤其是原业主已涉刑案，资产都被清算了，哪还有钱付物业费？

因此，物业公司把希望寄托在新业主身上。而新业主如果不想被断水断电，或者想顺利过户，往往只能“认栽”。

福州仓山区就曾发生过类似案例：魏先生拍下法拍房后，被物业要求承担原业主欠费1.3万元，最终在调解下支付6500元了结。这个案例很典型——最终成交价往往介于“完全不付”和“全额支付”之间，取决于双方的博弈能力。

03 商业地产的“隐形杀手”：空置率与物业费的恶性循环

这件事还有一层特殊性——标的物是写字楼，而非住宅。

重庆棕榈泉国际中心属于当地甲级写字楼，26元/平方米/月的物业费在重庆属于中高水平。两套房产总面积372.88平方米，月物业费接近9700元，年物业费超过11.6万元。

写字楼和住宅的最大区别在于：空置期间，物业费是全额的，但没有租金收入来覆盖。住宅如果空置，很多业主会申请空置减免（各地政策不同，通常可打7-8折），但写字楼的物业费往往是刚性的。

这就形成了一个恶性循环：业主资金链断裂→无法支付物业费→产生滞纳金→房产被查封拍卖→欠费滚雪球→潜在买家望而却步→流拍→起拍价进一步下调。

数据显示，该房产从2025年10月起已多次挂拍：首次211.8万，随后两次301万和241万，均流拍。

本次192万的起拍价，已经是评估价的六折左右。为什么这么低还没人报名？108万的欠费是最大的“劝退因素”。

04 法拍房市场进化论：从“捡漏思维”到“尽调思维”

过去几年，法拍房市场的主力军是“捡漏派”——看到起拍价低于市场价就冲，赌的是没人竞争，以七折甚至五折的价格拿下房产。但现在的法拍房市场，已经进入了“专业选手”时代。

为什么？因为信息不对称正在被放大。

以前法拍房的主要风险是“腾退难”（即房子里住着人赶不走）。现在，“债务附着”成了更大的坑。

除了物业费欠费，还有水电费、供暖费、甚至税费（如果原业主是公司持有房产，土地增值税可能高达增值额的30%-60%）。

以西城区税务局的数据为例，自2023年3月以来，该局已累计处理法拍房涉税业务210余笔，追缴税款及滞纳金约2亿元。平均每笔近百万的税款，很多都是由买受人承担的。

我接触过不少法拍房“踩坑者”，他们的共同点是：只看房价，不看隐形成本。一套500万的房子，拍下来450万，看似省了50万，结果税费加欠费一算，实际支付了550万，比市场价还贵。

05 底层逻辑：为什么法院不把欠费处理清楚再拍卖？

很多人会问：法院为什么不在拍卖前把这些欠费处理清楚？

这是一个好问题，但答案很现实：法院的权力边界有限。

法院可以查封、拍卖房产，用拍卖款偿还债务。但物业费属于合同纠纷，不是抵押债权，没有优先受偿权。

根据《最高人民法院关于执行款物管理工作的规定》，法院需要优先偿还的是抵押权人、建设工程款、税款等优先债权。物业费排在很后面。

如果法院用拍卖款支付了物业费，抵押权人（通常是银行）会提出异议——因为这意味着他们能拿到的钱变少了。

所以，法院选择了最“省事”的做法：公告中写明“欠费由买受人承担”，把问题留给买受人和物业公司去协商。这是一种风险转移，而不是风险化解。

回看重庆这起法拍房事件，192万的起拍价像极了诱饵，108万的欠费则是藏在饵里的钩子。

物业公司那句“可以协商”，既是对现实的妥协，也是对规则的嘲弄。

80万的滞纳金从“必须缴”变成“可商量”，恰恰说明了这笔费用的本质——它更像是一种威慑，而非真实的债权。

对普通购房者而言，法拍房市场已经不再是那个可以闭着眼睛捡漏的“淘宝乐园”。每一处看似低价的房产背后，都可能藏着一本厚厚的账本。

而我们需要做的，不是简单地算房价，而是把物业费、滞纳金、税费、腾退成本统统算进去，得出一个真实的“落地价”。

重庆这两套房产最终会花落谁家，3月4日见分晓。

但无论结果如何，这起案例都应该成为法拍房市场的一个注脚：楼市狂飙的时代结束了，捡漏的时代也结束了，现在进入的是“排雷”时代。