澳购房者获买房红利，悉尼房市远超墨尔本和布里斯班

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悉尼平均建设成本高达$90.5万！远超墨尔本和布里斯班

新州政府最新发布的一份报告指出，强制性的停车位要求使悉尼中层公寓的建筑成本大幅增加了9.3万澳元。

这一现状引发了业界强烈呼吁，要求政府放宽停车限制以提升住房的可负担性。

国际经济中心（CIE）为新州财政部撰写的报告显示，悉尼四至九层公寓的建筑成本已从2018年的66.6万澳元，一路攀升至2023年的90.5万澳元，平均年增长率高达6%。

这份名为《2024年住宅建设可行性报告》的文档发出预警：由于建筑成本已超过2023年88.5万澳元的平均售价，在悉尼开发普通中层公寓在目前看来“并不可行”。迫于压力，开发商不得不将预期利润率从18%削减至16%。

据悉，该报告已直接影响到Chris Minns政府的决策，其中包括近期完成的关于Woollahra火车站的争议性决定。

横向对比来看，悉尼中层公寓的建造门槛极高。2023年悉尼的平均建设成本为90.5万澳元，远超墨尔本与布里斯班的75万澳元，而阿德莱德与珀斯则仅为63万澳元左右。

在停车位成本方面，悉尼同样高居榜首（9.3万澳元），紧随其后的是布里斯班（8.5万澳元）、墨尔本（7.7万澳元）和阿德莱德（7.5万澳元）。

报告强调，停车位已成为公寓建设的核心成本，约占总建筑成本的五分之一。

根据第一太平戴维斯（Savills）的估算，建造一个车位的费用约为7.5万澳元。由于悉尼九个地方政府区域的平均停车规定，开发商目前被要求为每套公寓平均建造1.3个停车位。

新州房地产委员会执行董事Anita Hugo批评称，强制性的“最低停车位规定”是一种生硬的行政工具，无端给购房者增加了数万澳元的负担。

她表示，无论买家是否需要，这些规定都强迫每套公寓承担车位成本。尤其是地下停车场，堪称成本的“助推器”——挖得越深，成本越高。

她认为，更好的方法是在交通便利地区设置停车上限，让市场需求和建筑类型来决定最终结果。

新州规划厅长Paul Scully回应称，停车位要求并无一成不变的“标准模板”，因为每个地区都有独特的需求。

他指出，针对交通枢纽周边的特定政策已将车位要求降至每套0.5个，这表明在地理位置优越的地区，缩减停车位是可行的。

Scully补充道，政府正通过推动靠近交通和就业中心的填充式开发，致力打造步行社区。但他同时也承认，企业主、护理人员以及建筑技工等群体，对汽车仍有不可或缺的刚性需求。

针对这一争议，各大市政厅立场不一。悉尼市政府发言人表示，为降低住房供应成本并缓解交通拥堵，该市多年来一直未强制要求开发项目设置私人停车率。

Cumberland市政厅则表示，已在2024年将其停车要求降至“平均每户一个车位”。

在拥有地铁服务的Hills District，虽然停车要求有所放宽，但当地市政厅发言人强调，若要让家庭将公寓视为独立屋的替代方案，就必须确保公寓具备适合家庭居住的配套功能。

与此同时，部分市政厅则为其严格的制度辩护。Liverpool市政厅指出，当地家庭汽车拥有率高达85.9%，必须保证基本车位；Blacktown市政厅则认为，向“去汽车化”迈进的前提是政府需加大公共交通投资，例如将地铁线路进一步延伸。

02

断壁残垣卖$750万！悉尼“火灾房”成香饽饽

在悉尼，一系列受火灾损毁的房屋正以高达750万澳币的价格挂牌上市，并引发买家“抢购战”。与此同时，保险专家发出紧急警告，一种极其普遍的家庭习惯正成为酿成此类火灾的元凶。

受困于悉尼现成建筑地块的持续短缺，那些布满烟垢、房间堆满碎片且木材被烧焦的火灾损毁房产，正意外成为市场的“香饽饽”。

中介报告称，买家对这些已无法居住的房屋表现出浓厚兴趣。上周，多栋火灾房在拍卖会上以高价成交，目前仍有一栋位于Waverley的受损房屋以750万澳币的指导价在售。据悉，这类房产的受众群体主要是看中地块重开潜力的买家。

与此同时，保险公司正针对鲁莽的家庭习惯和危险的电池充电行为发出严厉警告。

安联保险（Allianz）新兴风险官 Chris Wood 指出，近期许多毁灭性火灾本可以避免。他认为，这主要归因于民众缺乏对电动工具、电动自行车等电池供电设备的存放、储存及充电知识。

Chris Wood 表示，一个尤其令人担忧的趋势是，许多人习惯将设备留在杂乱的车库内充电，且数周无人看管。由于此类区域常堆放油漆等易燃材料且缺少烟雾报警器，无限期充电极易引发严重火灾风险。

根据保险比价集团 iSelect 的调查，82%的澳洲家庭在过去一年中至少有过一种高危习惯，例如做饭时无人看管或让电源插线板超负荷运行。

尽管火灾受损房的背景各异，起火原因有时也难以确切查证，但这些房产在重新进入市场后几乎都受到了热烈欢迎。

PPD中介 Haynes Wileman 指出，对于自住买家而言，此类房产提供了一块“白板”，是创造理想新家的契机。他目前负责销售的Waverley受损房屋，其后半部分据称因烹饪引发的火灾受损，而在土地短缺的当下，这种买地的机会已变得凤毛麟角。

住房工业协会（HIA）经济学家 Tim Reardon 分析认为，悉尼的可建筑空地甚至少于人口仅为其一半的珀斯，土地供应严重不足且价格昂贵。

Tim Reardon 表示，虽然州政府已引入系统降低土地开发成本，但由于地方议会推地动力不足，目前的政策成效可能要等5到10年才能体现。当下释放的地块，大多还是早在全球金融危机（GFC）期间就已规划好的。

住房工业协会（HIA）的数据印证了这一现状：自2015年以来，悉尼地块中位价从40.9万澳币飙升至68.5万澳币，但中位面积却从450平方米萎缩至388平方米。

Starr Partners 中介 Greg Okladnikov 最近售出了一栋位于Auburn的火灾受损房。

尽管该房产已没有屋顶，但在12月的拍卖会上仍吸引了8方参与者登记竞标，最终以144万澳币成交。他透露，房产挂牌两分钟内就接到了咨询电话，足见市场对这类地段的渴求。

除Auburn外，最近几个月在South Penrith、Mount Druitt以及Blacktown等地均有类似的受损房产成交。其中，Blacktown一栋受损严重的房屋在本周末以84万澳币成功拍出。

Ray White 挂牌中介 Rachana Singh 表示，这栋Blacktown房产是近年来上市受损最严重的房产之一。现场照片显示，内部墙壁漆黑，家具焦黑一片，天花板支离破碎，仅剩的梁柱也摇摇欲坠。

03

澳首次购房者获政策红利，免父母资助最高省16.5万澳元

毕马威（KPMG）最新研究显示，澳大利亚首次购房者通过联邦政府&;5%首付计划&;最高可节省16.5万澳元购房成本，全国平均收益达7.9万澳元。这项自去年10月扩大的政策允许购房者免付按揭保险且不受收入限制，使年轻群体摆脱父母银行依赖，但经济学家警告其可能推高房价形成新门槛。

该咨询机构报告指出，政策核心优势在于缩短购房周期。通过仅需5%首付的政府担保，首次购房者平均比传统20%首付模式提前五至六年进入市场，由此节省的租金支出、免付的贷款机构按揭保险（LMI）及房产增值收益构成主要红利。数据显示悉尼购房者最高可获16.5万澳元综合收益，布里斯班为12.7万澳元，墨尔本达7.5万澳元。

传统模式下，年轻家庭需耗费数年积攒20%首付，期间租金支出如同沉没成本。毕马威城市经济学家特里·朗斯利（Terry Rawnsley）分析称，新政策不仅免除数万澳元按揭保险，更使购房者提前享受资产增值。以悉尼中位房价为例，五年资本增值可达8.2万澳元。

政策扩围后市场反应迅速。最新《域居房价报告》显示，去年第四季度全国独栋房中位价上涨3.9%，公寓价格上涨3.5%。独立经济学家索尔·埃斯雷克（Saul Eslake）指出：政策本质是需求前置工具。当申请者以95%贷款比例购入峰值房价房产，其抗风险能力将显著削弱，利率波动可能引发偿付危机。

争议焦点在于政策可持续性。双红鞋抵押贷款经纪公司（Two Red Shoes）负责人布雷特·萨顿（Brett Sutton）直言：这如同重新洗牌——早期入场者享受低价红利，后期购房者却面临更高门槛。当前悉尼首次购房者需为5%首付积攒5.4万澳元，而政策刺激下房价年增速达首付储蓄增速的三倍。

财政部模型预估该政策将在六年内推高房价0.5个百分点。朗斯利强调：政策仅缓解短期压力，根本解决方案在于增加住房供应。报告建议政府需加速土地释放，2023年全国住房缺口已扩大至17.8万套。随着各州首府房价持续回升，政策红利与市场过热的天平正面临考验。

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封尘半世纪！黄金海岸两套复古房产遭疯抢，华人开发商$241万成功夺标

这些宛如“时间胶囊”般的物业拥有长毛绒地毯、木质护墙板和色彩鲜艳的厨房，在近日引发了一场激烈的出价大战，最终开发商在竞争中击败了热衷翻修的买家。

在 Gold Coast 地区，两处总计持有时间长达121年的复古房产于近期成功拍出。这两场拍卖会共吸引了近30名登记竞买人，场面十分火爆。

其中，一处由同一家族持有55年的Biggera Waters滨水遗产房以241万澳币成交，共有20名买家参与竞逐；另一处位于Chevron Island的1960年代联排别墅建筑群，因市场关注度极高，拍卖会甚至被迫提前举行，最终以213万澳币的价格成交。

位于34 Margaroola Ave的Biggera Waters房产自1970年以来首次入市。该房产凭借东北朝向的半岛位置，以及罕见的39米宽阔水岸线，成为了市场的焦点。

该房产由Ray White Bell Group的中介Andrew Bell和Ryan Milligan负责销售。

这栋原始风格的两层住宅坐落于一条尽头路内，占地825平方米，配有三居室及双车库。然而，真正令买家疯狂的是其土地价值——该地块距离开阔的Broadwater水域仅约300米。

Ryan Milligan表示，拍卖会吸引了约120人到场，起拍价为100万澳币。尽管开发商和翻修者的兴趣平分秋色，但最终由一名澳洲华裔开发商胜出。据悉，该买家已在 Gold Coast 北部拥有多处滨水地块，并计划在未来一年内将其改建为别墅项目。

这次销售还引发了一波怀旧热潮。在为期四周的展示期间，近100组看房客慕名而来，其中不乏当年参与建房的工人和几十年前曾来此作客的亲友。这处房产原属于Dorothy Jackson，由于她终身未婚且无子女，房产由其三个侄女继承。

屋内依然保留着长毛绒地毯、木质护墙板、吊灯及碎花扶手椅，甚至连厨房瓷砖都保留着充满时代感的向日葵图案，处处流露出浓郁的复古气息。

与此同时，Chevron Island也展现了强劲的市场需求。一处建于1960年代的联排别墅群在上市仅一周后，便以高于保留价8万澳币的价格售出，该交易由Highland董事总经理Hanan Cawley促成。

这块507平方米的地块包含四套两居室联排别墅，自1960年建成以来从未易手。买家被其稀缺性以及该区域快速发展的潜力所吸引。这些老旧住宅配有鲜红色的厨房、花卉墙纸和蓝色浴缸，仿佛让人瞬间穿越回过去。

Hanan Cawley表示，由于房产上市仅一周就收到了四份正式报价，买家热情空前高涨，因此决定提前举行拍卖。据悉，胜出的买家计划对这四套别墅进行翻新和修复。

在Biggera Waters的拍卖现场，Andrew Bell总结道，这一成交结果再次印证了房地产的黄金法则：地段优于产品。他认为，虽然房屋可以重建或翻修，但绝佳的地理位置才是房产增值潜力最大的关键所在。

PropTrack数据显示，Biggera Waters的房价在过去一年飙升了34.7%，中位价已达135万澳币。相比之下，Surfers Paradise的住宅中位价为171.25万澳币，涨幅相对稳健。

这两起交易虽然物业类型各异，但都释放了一个明确信号：在当前市场上，长期持有的稀缺房产一旦面世，无论现状如何，都会引发买家的迅速行动。

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