王石预测应验？如不出意外，2026年起，中国房产或将面临3大转变

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编辑：G

2026年，中国房地产站在了历史的十字路口。昔日烈火烹油的盛景不再，取而代之的是一场关于生存与重塑的残酷竞赛。那些曾经被视为多此一举的履约保函、现房交付承诺，如今却成了开发商保命的军令状。

王石多年前的警示，如今回荡在每一个角落：没有现金流的规模是沙堡，不顾品质的扩张是自掘坟墓。一个告别野蛮生长，回归常识与品质的楼市新秩序已然降临。

静音的资产负债表

2019年那会儿，不管是地产论坛还是财经媒体的聚光灯下，耳朵里塞满的全是豪言壮语。那时候某位头部民企的大佬能在酒桌上，脸不红心不跳地把79.3%的负债率说成是"不仅健康，而且进取"。那时候的楼市逻辑就这么简单粗暴：谁胆子大、谁杠杆高、谁跑得快，谁就是爷。负债率80%算什么？那是"善于运用金融工具"；90%算什么？那是"抢占战略高地"。银行在后面追着放贷，开发商在前面拼命拿地，所有人都觉得这场击鼓传花的游戏能永远玩下去。

你去银行的风控部转一圈，感受一下什么叫冰火两重天。一家排名前三十的房企想做个开发贷，财务总监小心翼翼地把一份负债率65%的报表递过去。要搁五年前，这绝对是跪着求都求不来的优质客户——负债率才65%？太保守了吧！可现在呢？银行的风控主管甚至懒得翻开第二页，直接把文件夹推回来，冷冷甩出一句："暂停尽调，回去等通知吧。"理由简单粗暴得让人想哭：在今天的估值体系下，超过60%的杠杆就是走钢丝，银行不陪你们赌了。

这种态度的一百八十度大转弯，逼出了一份份让人看着想揉眼睛的财报。翻开前几天刚刚披露的2025年年报，你会发现一种"吓人的安静"——那些曾经高得吓人的负债数字，现在全被摁到了地上。万科的资产负债率压到了48.2%，华润置地37.6%，招商蛇口也降到了45.9%。

这些数字低得让人以为看的是制造业财报，而不是曾经那个靠借钱生钱的房地产。到2026年，不管是央企还是民企，幸存下来的房企平均负债率都被压到了50%以下。国外房企常态化负债率才30%，咱们这是在往国际标准靠拢了。以前笑万科"胆小"的那些激进派，现在名字大多只能在破产清算名单里找；而王石当年坚持的"不乱投资、现金为王"，居然成了2026年所有幸存者的金科玉律。

王石在2021年喊出的那句"高周转必爆"，根本不是危言耸听，而是提前看到了讣告。三个月后恒大商票违约，随后蔓延全国的烂尾楼停贷潮，用几万亿的代价给所有人上了一课：没有现金流的规模，就是沙滩上的城堡，浪头一打，连渣都不剩。

到了今年，那个曾经靠"借新还旧"玩转地球的时代，彻底断气了。活下来的企业，要么是早已完成去杠杆的央企国企，要么是像王石当年那样，宁可被骂"怂"也要降价去库存的长期主义者。这哪是商业策略的胜利啊，分明是常识的复仇。

现房时代的降临

以前你走进售楼处，迎接你的是是亮瞎眼的水晶吊灯，是穿着定制制服、笑容标准得像个假人的漂亮销售，是那个流光溢彩、把绿化做得像原始森林一样夸张的巨大沙盘。沙盘上全是精致的迷你小树、蓝色的水系模型、阳光洒满的阳台，销售会指着那些塑料小人对你说：这就是您未来的家，旁边有学校，后面有公园，出门就是地铁站。

现在你去上海几个热销盘看看，那景象能让你以为走错了门。沙盘？早不见了，那玩意儿现在属于"误导宣传"，拆了省事。取而代之的，是贴满整整一面墙的"硬核数据"：混凝土强度检测报告、每一笔资金的无挪用回执、施工许可证，以及那块最显眼的倒计时牌——距离竣工还有XX天。

销售不再把你往样板间领，而是直接递给你一顶安全帽："走，去现场看实体墙，您自己量尺寸，自己感受采光。"这种变化不是开发商良心发现，是被逼出来的，也是被"吓"出来的。2022年海南全省试点"封顶再卖"的时候，多少开发商在私底下骂娘，说这是要断他们的活路。结果呢？两年后的数据狠狠打了所有人的脸。海口西海岸那几个坚持现房销售的新盘，去化率竟然比全省平均水平高出了12%。

到了2025年第一季度，全国现房和准现房的销售占比已经冲到了36.4%。雄安新区要求全域执行现房销售，预售制在那里已经成了历史名词。信阳跟进，合肥跟进，邵阳跟进，越来越多的城市意识到：哪怕把利息算进房价里，老百姓也宁愿买一个看得见摸得着的东西，而不是一张画在纸上的饼。

2025年12月的全国住房城乡建设工作会议上，住建部明确把"推进现房销售制，实现'所见即所得'"列为2026年的重点任务之一。广东省城乡规划院的首席研究员李宇嘉说得直白：现房销售是房地产新模式最重要的组成部分，不仅是保交房的长效机制，还能推动开发商发力品质打造，重视建造、运营和服务。

在南京和杭州的看房现场，我甚至看到购房者手里拿着分贝仪和激光测距仪。他们不听销售吹嘘什么"静谧园林"，而是直接测电梯运行时的低频噪音穿透值；不看精修的效果图，而是趴在窗台上量窗框的实际高度。

房子，终于被剥去了那层金融属性的金缕玉衣，开始在市场上"裸奔"。好就是好，坏就是坏，任何一点瑕疵在现房面前都无所遁形。以前买的是"预期"，现在买的是"实在"；以前拿钥匙可能开不了门，现在办证就能交房。

鸽子笼的墓碑

在这种极端透明的市场环境下，一个新的残酷事实浮出了水面：以前造的那些"垃圾"，正在成为永久的负资产。苏州工业园区边上，有一块2019年拿地的项目。那时候为了追求利润最大化，开发商把层高压到了2.65米，公摊干到了32%，密密麻麻的楼栋像蜂窝一样挤在一起。放在五年前，这叫"刚需上车盘"，还得摇号抢。但就在上个月，这个小区的二手房挂牌价已经比开盘时降了27%，依然无人问津。因为标准变了，游戏规则彻底改写了。

2026年5月1日起，国家标准《住宅项目规范》将正式落地实施。这一枪打响后，全国都在跟着跑。新规给"好房子"划出了一条硬杠杠：新建住宅层高不得低于3米——比原先标准足足高了20厘米；四层及以上住宅必须设置电梯；墙体隔声性能大幅提升，分户墙的隔声标准从45分贝提高到50分贝，楼板撞击声压级从75分贝降到65分贝；每套住宅至少有一个卧室或起居室能满足日照标准；卫生间便器和洗浴器旁要设扶手或预留安装条件。甚至电梯里没信号这个问题，新规也管了——公共移动通信信号必须覆盖公共空间和电梯轿厢。

现在的购房者，谁还愿意把全家几代人的积蓄，扔进一个连手都伸不直、隔音差到能听见楼上冲马桶的"鸽子笼"里？王石早在2016年就警告过：当人口老龄化来临，当住房不再短缺，只有符合人性需求的产品才能活下来。当时没人信，大家都在忙着炒房号。

如今报应来了。清华大学五道口不动产金融研究中心发布的《中国不动产首席展望2026》明确指出，"好房子"建设已经成为行业转型的核心方向之一，房企的未来发展必须聚焦回归居住本质。那些不符合"好房子"标准——也就是层高不够、隔音不行、甲醛超标、没有适老化设计的旧库存，正在迅速沦为时代的弃子。不管你降价多少，只要它不具备长期居住的舒适性，它在2026年的市场上就是一堆钢筋混凝土垃圾。

开发商们终于听懂了那句话：谁关心你的直升机停机坪？老百姓只关心净水系统是不是直饮，地暖会不会漏水，窗户隔不隔音。这验证了王石的另一个预言：老龄化少子化时代，房子不再稀缺，但"好房子"永远稀缺。从"有房住"到"住好房"，这个词序颠倒，咱们用了整整二十年才走完。那些按老标准建的"鸽子笼"，正在成为这个时代的墓碑；而符合新标准的房子，去化速度比普通房快了20%。这种分化，才刚刚开始。

站在2026年回望，我们不得不承认，这场历时数年的阵痛是必须的，也是值得的。它像一场高烧，烧掉了楼市虚火的脂肪，烧掉了那些击鼓传花的幻想，也烧掉了那些本来就不该存在的劣质产能。现在的楼市确实没有了当年的烈火烹油，但当你看到那一串串降低的负债率，看到那一栋栋封顶才卖的现房，看到购房者拿着检测仪挑剔地检查每一个角落时，你会感到一种久违的踏实。王石的预言应验了，但这不仅是他一个人的胜利，更是常识的回归。房子终于不再是赌场里的筹码，只是，为了明白这个再简单不过的道理，我们付出的学费，是不是太贵了一些？

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