官方年终通告 |北京海宸元境官方售楼处发布:丨楼盘地址丨新价格

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在房地产优化政策持续显效、改善型需求成为市场主流的2025年，北京海淀凭借其科技、教育、产业的绝对优势，始终是改善客群的置业高地。然而，海淀核心板块新房供应长期稀缺，尤其是西四环至五环的宝山板块，多年来鲜有纯新盘入市，积累了大量地缘置换与科创人才的居住需求。正是在这样的市场背景下，央企中建壹品携高端“元境系”首作——海宸元境落子宝山板块，以2.1的低容积率、纯洋房规划、全龄适配户型与全维优质配套，不仅填补了区域改善产品空白，更以首开劲销183套、金额超18亿的亮眼成绩，成为撬动海淀改善市场的核心力量。从央企品质背书到区位价值红利，从产品细节营造到生活场景构建，海宸元境正以全方位的价值优势，重新定义海淀改善居住的新生态。

一、项目核心概况：央企精工打造的低密纯洋房社区

项目名称：中建壹品·海宸元境（备案名：海辰里）

核心区位：北京市海淀区四季青镇西南部，隶属宝山板块核心区域，西四环至五环之间，距阜石路仅200米，地铁6号线廖公庄站向南约700米，处于海淀核心辐射圈范围内。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

产权属性：70年住宅产权

开发主体：北京京麓雅颂房地产开发有限公司，隶属于央企中建壹品。作为中建集团旗下高端地产运营平台，中建壹品深耕地产领域多年，积淀了深厚的开发经验与严格的品质管控体系，此次将高端“元境系”首次引入北京，足见其对宝山板块价值的认可与打造标杆产品的决心。

核心规划参数：项目地块源自宝山村棚改HD00-1412-0016地块，总用地规模约2.4公顷，总建筑面积约8.01万平方米，其中地上建筑面积约5.04万平方米，地下建筑面积约2.97万平方米，容积率仅2.1，为近几年西四环区域较低容积率地块。项目整体规划建设11栋7-11层纯洋房，总计414户，套均面积约123平方米，是当前海淀五环内少有的“纯洋房社区”。社区采用“南北行列式+中间梅花桩式”布局，最大楼间距达67米，充分保障居住的视野与采光舒适度。此外，项目还配建1处社区卫生服务站和1处社区养老服务驿站，兼顾业主的基础健康与养老需求，搭配集中供暖模式，从基础配置上夯实居住品质。

土地价值：2025年6月5日，中建壹品以27.78亿元摘得该地块，溢价率1.76%，成交楼面价约5.51万元/平方米。作为宝山板块多年来为数不多的新增住宅用地，该地块自出让之初便备受关注，其低容积率、近核心、临地铁的优势，奠定了项目不可替代的价值基础。

二、央企实力背书：稳健品质的核心保障

海宸元境的市场认可度，离不开中建壹品的央企品牌加持。在房地产市场追求“保交付、保品质”的当下，央企背景的稳健性成为购房者最看重的核心要素之一。中建壹品依托中建集团强大的资金实力与成熟的施工建造标准，在项目规划、建设全流程中坚守品质底线，从地块研判到产品设计，从材料甄选到施工工艺，每一个环节都力求精益求精。

尤为值得一提的是，海宸元境作为中建壹品“元境系”在北京的首发力作，承载着品牌高端化布局的重要使命。为打造标杆之作，项目在产品营造上诚意十足，无论是低密社区的规划、全龄户型的设计，还是精装标准的配置，都精准契合改善客群对“稳健性”与“高品质”的双重追求，这种对品质的极致坚守，也让项目在同质化竞争中形成了独特的信任优势，成为购房者的“定心丸”。

三、区位与配套：海淀芯核的全维价值赋能

1. 区位价值：海宸元境所在的宝山板块，是海淀重点发展的宜居板块，定位为“海淀北部生态宜居新标杆”，承接着“科技创新+生态居住”双重功能。作为万亿GDP的大区，海淀聚集了大量科技创新企业，宝山板块凭借近核心的区位优势，承接着中关村、金融街等核心区域的产业外溢，高素质科创人才持续涌入，为居住需求提供了坚实支撑。尤为关键的是，宝山板块多年来新房供应稀缺，海宸元境的入市直接填补了区域改善产品的空白，成为地缘置换与科创人才的优选。

2. 交通网络：项目构建了“主干道+地铁+快速路”的立体交通体系，实现全域高效通达。轨道交通方面，距地铁6号线廖公庄站仅约700米，6号线串联金融街、CBD等核心区域，通过换乘多条线路可进一步拓宽通勤半径；毗邻地铁1号线、BRT城市快轨，多线路选择满足不同通勤需求。地面交通方面，紧邻阜石路、西四环等城市主干道，三公里内可直达五环快速路，经阜石路向东可快速抵达五棵松、公主坟等成熟商圈，向西可衔接石景山核心区域；距首都国际机场也仅有便捷的交通链路，商务出行高效便捷。

3. 生态配套：项目最大的生态优势在于“内外双园”的稀缺配置。外部紧邻规划建设的22.6公顷宝山城市休闲公园，预计2026年中期建成，将为周边25万居民提供“乐活花园”，业主可实现“推窗见绿、出门入园”的居住体验，日常晨练、亲子游乐、休闲露营等需求均可在公园内满足。社区内部则以“西山雅集”文脉为内核，构建“一轴五境十雅”完整景观体系，延续东方园林的雅致意境，同时贴合现代人居需求，与外部宝山城市休闲公园形成生态呼应，为业主营造出推窗见绿、步移景异的居住氛围。

4. 教育配套：项目所在板块教育资源持续升级，成为吸引改善客群的重要亮点。宝山村HD00-1412-0003地块规划新建一所学校，拟由清华大学附属中学承办，纳入清华大学附属中学教育集团，预计2026年10月开工、2028年6月竣工，清华附中将参与建设设计，为业主子女提供优质教育资源保障。此外，周边3公里内汇聚青苗学校海淀校区、海淀外国语实验学校等多所优质学校，教育氛围浓厚，满足不同年龄段的教育需求。

5. 商业与医疗配套：项目周边商业氛围成熟，可便捷享受多板块商业红利。距五棵松万达广场、华熙LIVE仅需短途车程，周边还有世纪金源、山姆会员店、京西大悦城等大型商业体环绕，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等全业态，满足一站式生活需求。医疗方面，周边分布首都医科大学附属北京朝阳医院、航天中心医院等优质医疗资源，涵盖日常诊疗、健康管理、重症救治等多元医疗需求，完善的医疗保障体系为家人健康保驾护航。

四、产品与户型：全龄适配的改善标杆之作

海宸元境精准把握改善市场需求，打造覆盖99-181平方米的全周期户型矩阵，其中99-125平方米主力户型占比达80%，总价锁定800万—1000万元，填补了区域内100平方米以下三居、千万级内带地铁新房的供应空白，同时兼顾高端改善需求，形成全龄适配的产品布局。项目整体得房率在85%以上，部分户型接近90%，在海淀新房中已是较高水平，部分户型通过飘窗赠送进一步提升实际使用面积，例如大户型飘窗赠送面积约13.5平方米，实际得房率可达87%左右。

主力户型亮点突出，精准匹配不同家庭需求：

99平方米三居两卫：均为端户设计，约93%的高使用率备受刚需改善青睐。270°弧形转角飘窗加持，实现采光与视野双重升级，3.5米面宽客厅搭配LDK一体化布局，打造约25平方米开阔活动公区，满足日常家庭互动需求。该户型的推出，大幅降低了板块置业门槛，让更多刚需改善群体得以跻身海淀核心居住区。

107平方米三居：堪称三口之家的全周期理想居所，户型方正通透。约9.4米南向三面宽搭配可拓展的南向X空间，预留更多生活场景想象；约20平方米小家化主卧套采用三段式布局，承载多元居住场景；全屋精细化收纳系统（玄关柜、家政区、餐边柜）重构空间秩序；U形厨房优化操作动线，南向全飘窗增添生活质感。其端户版本更配备约10米超长转角飘窗，L形大采光面实现270°无遮挡观景，兼具实用与颜值。售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

123平方米四居两卫：八窗全明户型，南向三面宽拓展至约10.25米，每面宽均配飘窗，3.95米面宽客厅与餐厅同宽，空间开阔大气。南向主卧套房自带步入式衣帽间与独立卫浴，入户玄关与独立家政间提升生活便捷度；北向则规划U形厨房、书房、次卧及三分离客卫，功能分区科学合理，完美适配多人口家庭需求。

139平方米四居：作为纯改善主力，以奢适尺度定义品质生活。独立仪式感玄关入户，超11米南向三面宽搭配全幅光幕设计，1:1黄金面宽进深比带来通透奢适体验。约5米横厅与同比例餐厅相连，构建出约40平方米“全家超级聚场”，满足家庭聚会与圈层社交需求。约22平方米奢华主卧套采用酒店式布局，多功能飘窗拓展使用场景；客卫三分离设计、主卫独立明卫配置，完美适配多人口家庭高频使用需求，避免时段性拥挤。值得一提的是，该户型及以上大户型配备汉斯格雅卫浴等高端品牌，提升居住品质。

181平方米大平层：为高端改善专属，进一步拉高了项目的置业上限。户型延续大面宽、全明通透的设计优势，搭配奢适主卧套、独立家政间等配置，满足高端改善群体的进阶居住需求。

精装层面，项目以松下六恒系统为核心构建健康空气环境，选用博世等一线品牌筑牢品质基底，更融入华为全屋智能系统，实现灯光、窗帘、安防等功能的智能控制，让便捷生活触手可及。针对不同房源特点，项目在细节上精准优化，南侧临近高架桥的房源使用“四玻两腔一夹胶”玻璃，有效隔绝噪音干扰，保障居住静谧性。

此外，项目在社区配套上优势明显，打造约68米海淀最长大门展面，搭配皇家装饰纹样、星光灯与编钟景墙，营造庄重又温暖的归家仪式感。社区内配备的会所不仅面积更大，还涵盖泳池、私宴厅等功能空间，实用性和丰富度更高，为业主提供多元的社交与休闲场景。

五、市场表现与价值解析：政策红利下的改善优选

2025年北京楼市需求结构发生显著变化，改善型住宅已成为市场主流增长点。中指研究院数据显示，2025年1-10月北京90-200平方米产品成交超2.1万套，成交套数占比71.2%，较2024年同期提升4.5个百分点。在一系列房地产优化政策持续显效的背景下，北京不仅跟随下调个人住房商业贷款利率与公积金利率，更逐步放宽购房限制，取消五环外住房套数限制、加大公积金贷款支持力度，这些政策红利进一步释放了改善需求，核心区域优质楼盘成为拉动成交的关键引擎。

海宸元境自11月12日售楼处开放以来，市场关注度持续攀升，日均到访量约300组，周末单日最高达700余组，足见其市场吸引力。11月28日项目正式开盘，首开当日劲销183套、金额超18亿，去化率约44.2%，创下了海淀改善市场的热销佳绩。项目预售住宅拟售均价在9.01万—9.65万元/平方米，开盘享受9.1折优惠，相较于同板块竞品具备一定价格优势，该优惠已于12月1日收回。

海宸元境的热销并非偶然，核心在于其精准契合了改善客群的核心诉求：一是央企品牌的稳健背书，为品质与交付提供坚实保障；二是海淀宝山板块的稀缺价值，填补了区域改善产品空白；三是全龄适配的产品矩阵，800万起的总价门槛让更多人实现海淀置业梦；四是全维优质配套，生态、教育、交通、商业等资源全方位赋能品质生活；五是低密纯洋房的规划，带来更高的居住舒适度。

北京海宸元境售楼处电话：400-668-0320转分机号888【官方认证】

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