澳洲房市，饮鸩止渴？

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前言

购房者A正坐在电脑前刷新房地产网站。他不是在随便看看，而是在焦虑地寻找，确切地说，是和时间赛跑。

过去三个月，他看中的单元房涨了8%到10%，而他的借贷能力却在缩水。如果不赶紧用上联邦政府的5%首付计划，他怕自己永远挤不进这个市场。

与此同时，购房者B刚刚签完购房合同。他花了三年才说服自己接受这个决定。不是因为没钱，她攒够了30%的首付，还有父母帮衬。

让他犹豫的是那个数字：每月要还的房贷。

他说，“一想到我支付的利息可能比本金还多，it makes me sick。”

这两个场景，恰好勾勒出澳洲首次置业者面对的同一个困局：5%首付计划——这个被工党政府称为“改变人生”的政策，到底是在帮年轻人上车，还是把他们推上一条更危险的债务钢丝？

被推高的不仅仅是房价，还有欲望

先来看一个不该被忽略的事实：这项政策的确让更多人上了车，但它也让房价变得更贵了。

2025年10月，新政生效的第一个季度，首次置业者平均贷款额跳涨8.3%，创下历史单季最大涨幅，达到创纪录的60.75万澳元。

这不是因为年轻人突然变富了，而是因为他们被允许借更多。

在悉尼，适用该计划的房价上限从90万直冲150万；墨尔本提到95万；布里斯班、堪培拉站上100万。

财政部预测，该计划会在六年内把房价推高0.5%。

但Cotality的真实数据是：新政启动首月，价格上限以内的房源涨幅（1.2%）就已经跑赢整体市场（1%）；到12月季度，这一差距扩大到3.6%对2.4%。

保险理事会更狠：他们预测第一年就能涨7%到10%。

这不是阴谋论，是供需定律的必然。当政府往一个供给僵化的市场里塞进几万个突然买得起的买家，价格不涨才怪。而真正的输家是谁？ 不是那几万个“幸运中签”的5%首付党，他们至少上了车。

是那些既没资格享受政策、又被推高房价挡在门外的潜在买家，还有那些凑不够20%首付、却也没赶上这趟车的人——他们只能租着房子，眼睁睁看着房东的资产增值。

经济学家把话挑明了：过去60年，从孟席斯政府到阿尔巴尼斯政府，凡是“帮助首次置业者”的需求侧政策，最终都变成了卖家的盛宴、买家的幻梦。

澳大利亚的住房自有率，恰恰是在1964年第一个首购补贴推出后达到顶峰，此后一路下滑。这不是巧合，是规律。

债务深渊：当“上车”变成“上刑”

5%首付，听起来是福音。但它意味着两件事：

• 第一，你背上了95%的贷款；

• 第二，你没有任何安全垫。

先算一笔账。按照CoreLogic最新数据，全澳房价中位数约90万澳元。5%首付是4.5万，你要借85.5万。以5.5%浮动利率、30年期计算，月供约4850澳元。如果你不幸在2026年加息周期入场，这笔钱会更高。

储备银行上周刚把现金利率提到3.85%，而财政部已经承认，他们在重新估算这项计划带来的或有负债，因为利率上涨，违约风险正在上升。去年12月迷你预算里他们拨了3570万澳元用于潜在违约，现在这个数字要改。

别忘了APRA要求银行在审批贷款时，还要在当前利率上加3个百分点的缓冲。也就是说，你现在还得起4850，不代表你永远还得起。

如果利率再涨1%，月供就逼近5500，涨2%，6000以上。

而问题不在于你能不能“上车”，在于你能不能“不跳车”。数据显示，目前该计划的借款人违约率确实低于市场平均水平，只有0.3%逾期超过90天，而联邦银行和澳新银行整体的这一比例分别为0.63%和0.75%。但这恰恰是最大的讽刺：政府挑走了信用最好、风险最低的那批借款人，然后把他们的杠杆加到最高。

这些人原本不需要95%的贷款就能买房，现在却被鼓励借更多。现实很简单，债务越大，利率上涨的伤害就越大。他们用更少的首付背了更多的债。

40年还贷？

为了缓解月供压力，有些机构已经推出40年期房贷。逻辑很直白：把还款周期拉长，每月压力变小，就能通过偿付能力测试。

但这不是魔法，是时间置换。同样85.5万的贷款，30年总利息约89万，40年总利息是——129万。你多付40万利息，换每个月少还600块钱。而且，40年意味着你还到75岁。

先锋集团的研究预测，到2025年，超过三分之一的千禧一代退休时仍将背负房贷。这不是危言耸听，是正在发生的未来。选择40年贷款的借款人必须“脑子里有明确的退出计划”。

但问题是，大多数人的退出计划是“再融资”或“房子升值”。如果房价不涨了呢？如果利率长期高位呢？如果退休时你的养老金不够还剩下的本金呢？政策把年轻人送上了车，却没告诉他们这趟车可能开到80岁。

供给迷思

所有经济学家都说同一句话：需求侧政策必须搭配供给侧改革，否则只是火上浇油。但问题是，供给侧改革太难了。

澳洲每年住房缺口约6万套，累计缺口接近50万套。建筑工期比疫情前延长60%，行业破产数量超过1200家/年，劳动力生产率持续低迷。1.2万套新住房的五年目标，澳洲历史上从未实现过。

更麻烦的是，改革供给意味着触动既得利益，规划审批要提速，地方议会要松绑，高收入社区要接受高密度开发。每一件事都会招来NIMBY（别在我后院）的激烈反对。

政治层面来看，全澳每年首次置业者约11万人，即使还有六倍的人想买但买不起，加起来也不到100万票。而已经拥有房产、希望房价继续涨的选民，有1200万。政客不是不知道什么是对的，他们只是会算票。

所以5%首付计划、负扣税、资本利得税折扣，这些扭曲市场的政策一个都动不了。因为它们在服务那1200万沉默的大多数。（最近要针对房地产的资本利得税折扣降低，拭目以待最终结果会如何）

结语：到底是风险还是机会？

回答这个问题，取决于你站在哪个位置。

对于已经上车的幸运儿，5%首付的确是机会。它让你用更少的时间跨过门槛，哪怕这道门槛是被人为抬高的。你享受了资产增值，也背上了更高杠杆。如果你在加息周期失业、生病、离婚——安全垫只有5%的房子，银行随时可以把你抽走。

对于还没上车的后来者，这项政策是纯粹的风险。它推高了你的入场成本，却没有增加你的购买力。你存钱的速度永远跑不赢房价。所谓的“帮助”，正在变成对你未来的惩罚。

对于整个社会，这是饮鸩止渴。我们用公共信用为私人杠杆背书，用年轻人的终身债务为今天的选票买单。住房正在从“遮风挡雨的地方”彻底变成“财富增殖的工具”。而工具，是有人要付出代价的。

还记得在封建社会，给地主家工作一辈子的叫长工，长工承担了地主家绝大部分繁重的农活，如耕田、插秧、收割、管水、除草等，劳动强度极高。且被限制人身自由，不敢轻易离职。如果因病或因故停工，往往需要倒赔工钱。长工常常被迫签订“卖身契”或以长期劳作抵扣高利贷债务，成为债务奴隶。

而在现代社会，用一套房子就可以换你40年的劳动力，而那纸房屋合同就是现代卖身契。

没人告诉他们：你们不是第一批被政策“帮助”的人，也不会是最后一批。60年来，每一代年轻人都被告知“上车要趁早”，每一代人都付了更高的票价，却只有前几排坐得最舒服。这是澳洲住房政策的秘密，也是它最大的失败。

如果你问我，5%首付计划到底是风险还是机会？我的答案是：它是一次精心包装的风险转移。

政府转移了政治风险——房价涨了，选民开心；银行转移了信用风险——有国家兜底；卖家转移了市场风险——接盘侠又多了一群。最后，所有风险沉淀在那些只有5%首付的年轻人身上。

但是，他们只是没得选。

澳洲财经见闻

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