昆明最“铁”的楼盘迎来新转机

2022年7月，有着中铁集团和昆明轨道集团双重背景的昆明中铁站城诺德福德房地产公司，竞得了关上福德片区的138亩城改用地，开发后来的央玺春风项目。

已交付入住的央玺春风

央玺春风总共有4宗土地，沿着规划中的南北大道一字摆开，其中一宗是回迁房地块，一宗商业用地，还有两宗商住混合用地。中铁站城诺德拿地后只开发了其中一宗43亩的商住混合用地。虽然项目亮相之初对外宣传的是双铁TOD，占尽地段优势，但实际上销售状况不温不火，并未将“双铁”配套优势充分发挥出来。

造成这种状况的原因，除了项目重要配套之一的9年制星耀学校去年5月才敲定，如今还没有建成，再就是作为城改项目，央玺春风本身容积率比较高，回迁地块的容积率高达6.84，商住地块的容积率也超过5.2。

央玺春风容积率比较高

这么高的容积率，项目报规时昆明市还执行的是2016版的《昆明市城乡规划管理技术规定》，也即俗称的“旧规”，产品设计受限，所以在市场上就不如这两年高赠送的新规项目受欢迎，只能慢慢去化。

因为去化速度慢，央玺春风本来有两宗商住混合用地，截至目前就只开发了一宗，面积更大，编号为KCGD2022-17的地块一直没有开工。前几天，昆明市自规局突然对该地块的规划条件进行了变更，预示着央玺春风终于要进行第二个商品房地块的开发了。

央玺春风即将开发的新地块位置

KCGD2022-17号地块变更后的规划条件很有意思，内容其实很简单，既没有像有些同类地块一样完全“商改住”，也没有调整容积率，而是将规划条件中“《昆明市城乡规划管理技术规定》（2016版）”变更为“《昆明市城乡规划管理技术规定》”。懂行的人看到这里立刻就能明白，央玺春风这是要执行“新规”了。

“新规”的威力有多大，对房地产项目竞争力的加成有多高，相信房地产行业的人士不说也都懂，但“新规”虽好，却不能解决央玺春风容积率比较高的问题，这就要说的此次规划条件变更的第二项内容。

2月12日公示的KCGD2022-17号地块规划条件变更的第二项内容是，“住宅建筑不超过地块可建总计容建筑面积的82%，商业建筑面积占比不进行控制。”这句话从字面意思理解，就是地块本来是商住混合，住宅占比82%，商业占比18%，如今住宅仍只能占可建设总计容建筑面积的82%，但商业部分的占比不做要求，这就意味着理论上这块地可以只建住宅，不建商业，这样就相当于变相降低了容积率。

根据2022年的土地出让文件，KCGD2022-17号地块面积为44.23亩，容积率5.84，最大可建面积为17.22万平米。如果只按照82%的比例建设住宅，可建面积为14.12万平米。

其实KCGD2022-17号地块早在2022年就以山海阅的名字报规了，根据过规公示，山海阅的申报容积率为5.16，总建面15.26万平米，规划了10栋高层住宅和部分商业裙楼，最高一栋住宅有42层，最低也有22层。

山海阅与央玺春风一样都是高层住宅

从2022年的过规公示中可以看出，山海阅其实在规划中已经降低了容积率，只不过仍然有5.16，15.26万的建筑面积中如果扣除商业裙楼，剩余住宅可能也就最多有14万多平米，其实和变更后的规划条件差不多，但“新规”和“旧规”相比，容积率计算有很大变化，飘窗、阳台面积都可以扩大，预计中铁站城诺德将会大幅度修改山海阅的设计方案，在得房率方面争取赶上目前昆明市场的主流产品。

如果山海阅能拿出高得房率的产品，凭借本身的双地铁+名校优势，如果房价也比较实惠，在市场上还是有很强竞争力的。

已经在进行地基作业的山海阅地块（远处在建项目是福德片区安置房

无论是先前开发的央玺春风，还是刚刚变更规划条件的山海阅地块，双地铁都是极大的加分项。山海阅地块距离1号线昆明火车站约350米，到2号线南坝站只有300米，距离昆明火车站南广场约400米，开发商又是中铁以及昆明轨道集团，施工总包是中铁建工与中铁二局联合体，反正整个项目从周边环境到配套再到开发商、建设方，都与铁路渊源极深，简直可以说是昆明最“铁”的楼盘，如今等到执行新规，也算是熬出头了。