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每一个别墅项目都吹自己绝版

但真正绝版的别墅多少年没出现

北京的别墅产品，确实越来越少。所以市面上的存量别墅，基本上每一个都可以叫“绝版别墅”。

但我每次看过以后，总觉得哪里怪怪的。

先不去对比具体的别墅形态，咱们客观探讨一下，真正的别墅，至少要有三个最关键的因素。

首先别墅一定是连片发展的，他需要具备成熟的财富圈层。

别墅区别墅区，那就说明，别墅都是需要在一个组团里的。北京有不少别墅是在一个偏远板块单独出现的。这种别墅并没有成熟的社区氛围和圈层。

那也没办法让人产生“富人区”共识。他顶多算一个孤岛。

典型的房山、昌平、朝阳等区域都有这样的“孤岛”案例。后续往往维护不好，容易变成画大饼但是不好落地的局面。所以为什么这些区域依然有存量别墅……主要还是卖不出去……

另外别墅占地面积一定要大。

别墅是亲地性质，容积率低，所以最强调的地方是园林。像西山壹号院，虽然已经很老了，但是为什么依然成为很多人心中的白月光，还是他的园林做的很有特色。

你会沉浸在其中，慢慢地感受，心会很静。可能溜达完整个园区就要花费大半天。

这期间可以和朋友，家人、邻居一起散步一起聊天，会产生很多的感受和想法。

占地面积大，就会让人慢下来，起到隔离喧嚣的作用。

这种别墅，尤其是在寸土寸金的北京，实在是非常奢侈的事情。

可能未来核心区域我们还会供地，但土地越来越贵，哪怕是大地块也会切碎，也有一些原因是规划造成的，所以基本上都是特别mini的地块。

我们看到的中信城、太阳宫，大家等的甜水园地块，都很mini。

像华润后沙峪这种占地17万平的大地块，以后不会再有了。

最后就是容积率要低。

北京从2018年起就禁止新建容积率小于1.0的住宅项目，所以现在市场上别墅的容积率基本上要1.5左右。

如果容积率高了，就没办法形成楼间距那种比较舒适的距离。

大家都是有钱人，总要保留一些隐私和体面的。所以日常生活互不干扰，才是别墅生活的本质。

很多别墅面宽不够，楼间距不够，挑空也不够。甚至都叫别墅了，连个花园也没有——北京业主们实在是太惨了。

所以，低容积率真的很有必要性。他是赠送阳台、露台、挑空、花园、会所……的一切前提。

当然，如果你把这三点分别带入到北京现有的别墅中，那基本上所剩无几。

但是北京润园恰好都能符合，他是机缘巧合之下产出的这么一类产品。

对一直期盼买中央别墅区新别墅的业主来说，就特别像你有一天心仪的男神女神突然给你表白一样，真的既意外又惊喜。

富人是有限的，

中央别墅是绝版的

因为富人是有限的，有钱人就那么多，虽然每个人的买房偏好、选址偏好不同。但基于大数据的规律总结，基本就只有以下两种——

要么是极致的产业逻辑，最好距离产业区通勤很近，每天骑个小黄车就到，比如海淀的树村/朱房村/万柳。

另外就是有极致的景观资源，比如沿着温榆河畔两岸形成的中央别墅区。他是北京真正具备国际化居住特征的区域，一共有80多个小区。

现在的中央别墅区，我们分成4个板块，按照逆时针分别是后沙峪、孙河、香江-大湖、天竺。

天竺发展最早，独栋多；

香江-大湖距离市区最近，所以也叫望京后花园；

孙河就是先规划后发展的区域，配套欠缺；

最后就是后沙峪，它是四个板块中最繁华的板块——

后沙峪一共有30来个小区，他的二手房流通率、出租率也是最高的。同时置换链条也很完善，从1000万开始到上亿，都有选择。

他还有着让孙河业主们非常羡慕的大型商业中心——祥云小镇，还有沃尔玛山姆超市，荣祥广场、罗马湖等等。

这里还有顺义排名第一的顺义国际学校ISB、鼎石，海嘉，伊顿，君诚，英国，新英才，瑞典，加拿大等国际学校……全部都是高端配套。

所以为什么说，北京润园是中央别墅区最核心的位置——

他整个小区都是被温榆河环绕着，天然的生态环境就很好，能够270度看到200-300米的温榆河密林带。非常开阔的视野。

如果你去看后沙峪那一带，最贵的房子，流动性最好的房子，也基本上都是沿河首排。

当然也可以每天去温榆河散步。小山坡、绿地、湿地河水，是独属于后沙峪的休闲时刻。

如果是开车，一脚油门就可以去京密快速路和京承高速，交通方便。

如果送娃上学，也是溜达着就能到ISB、BSB，不用早起，也不会堵车。

如果去购物，到祥云小镇也就五个红绿灯……

当然还要提罗马湖，这里被称为中央别墅区的后海，沿湖兴建了很多风格迥异的特色餐厅酒吧，全世界的菜系都荟聚于此，味道真的特别好，看起来这里人不多，但是在罗马湖吃饭，大概率还是要排队。

最后，听猫子的客户说，后沙峪是顺义唯一没有飞机航线噪音的板块，是所有中央别墅区置业的人都会优先选择的地方……我不知道客户这么说是不是准确的，但是，住在这里，一定是有其他地方，不能比拟的幸福感。

更何况，从2016年优山美地最后的D区售罄后，后沙峪都是特定时代下的限竞房别墅。产品质量和尺度完全就失去了别墅的属性。

9年之后，北京润园的入市，填补了中央别墅区核心板块的空白。

这是一次值得珍惜的入手机会。

既是本年度的全新别墅爆品

又是绝对不可复制的单品

最后，我们说一下北京润园这次的产品，它是一种全新的别墅产品。

现在后沙峪的二手别墅，主要有个问题就是小区环境一般，违建太多，产品老旧。

比如说我客户住在名都园，他自己都开玩笑说，他们小区跟农村自建房一样，违建太多了，各式各样，五花八门，没有一个规整的小区氛围。

优山美地整体的公区和物业都做的不错，但是原始的户型地下采光面差。很多业主都下挖地下增加采光面；另外户型设计也有些落时。

比如优山美地a区，入户门正对楼梯，客厅不是东侧就是西侧，已经落后太多。

即使是独栋别墅，采光面有保证，窗墙比也落后了……

总之，以上居住的改善问题，想要一个个被解决，那只有一个方案，就是北京润园。

他的产品形态和面积分别是——

院墅·建面约700－990㎡

空墅·建面约329㎡

平墅·建面约271－328㎡

所以他是做成了三种形态，每个形态都有单独的组团，这样就充分保证了私密度，业主之间互不打扰。

从整个鸟瞰图看，北京润园这次是非常重视面宽，在面宽的基础上，大概率每种户型都尽可能卧室房间带庭院。

虽然我们不知道具体庭院的尺度，但是参考顺义平均水平，那应该期待一下具体突破数字。当然，地上花园也是别墅必不可少的重要空间。

大庭院，地上花园，采光面景观和视野，从这三个点来看，已经是后沙峪最好的产品了。

外立面也非常符合后沙峪的国际化风格。

他是溯源国际经典建筑风格，立面做了多元的设计，白色的石材为主，多元立面设计、仪式对称，真的是又好看又经典。

而且窗墙比确实不错，每一层的采光都非常好。空间尺度和格局都相当能打。

这种双拼形态，他是做了多重光厅，而且每层都有不同的社交空间场景。现在看我们可能没有概念，等看了样板间你们就会感觉到，虽然他是双拼，但其实已经媲美独栋的别墅空间了。

首先从尺度感来说，哪怕是双拼，窗墙比包括进深各种空间尺度，是比独栋要更优秀的；另外就是从功能上来说，独栋需要的功能空间，双拼也完全都有，甚至地上地下、花园、阳台、车库等等功能区间规划的更合理。

可说的点还有很多，比如大空间没有承重柱，剪力墙做到最小，都是尽可能让光线和视野充足纳入室内。院墅地下各层都能通过立体通廊引入自然采光，完全优化了传统别墅采光差的结构。

平墅采用了大量玻璃幕墙，对称式设计，阳台的赠送尺度也超级夸张。

之前优山美地A区245-265平叠拼一房难求，那么我觉得北京润园的平墅热度也是非常高的。

庭院也是国际经典风格。所以他的轴线景观以及宅间花园具有非常大的亮点。

另外就是在园林方面，北京润园先规划景观再做建筑，以内外交融的设计理念，打造外融景、园造景、内观景、私享景四重格局，实现自然河景与园林墅境有机交融；

并规划了一溪一环三轴九境以及五重归家礼序，在尊崇感和仪式感的礼序园境中营造自然奢逸的观景体验；

当然还有很多的亮点突破，比如他的车位功能、会所服务、健康科技系统等等……

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