楼市，已经降无可降！

楼市，已经降无可降！

原创道格道格财经观2026年2月14日 08:00河南标题已修改

2月13日，国家统计局公布了2026年开年1月份70城商品住宅价格指数。

新建商品住宅环比：一线-0.3%；二线-0.3%；三线-0.4%

新建商品住宅同比：一线-2.1%；二线-2.9%；三线-3.9%

二手住宅环比：一线-0.5%；二线-0.5%；三线-0.6%

二手住宅同比：一线-7.6%；二线-6.2%；三线-6.1%

走势很明显：环比降幅收窄、同比降幅扩大。

同比是长期趋势，环比是短期趋势；环比收窄说明——楼市，短期已经降无可降！

如此趋势如果继续，楼市的大底，大概率会在今年出现。

年初的时候，央媒有两篇重要文章，一篇是说楼市的，《改善和稳定房地产市场预期》；一篇是说物价的，《积极推进物价合理回升》

两篇文章通读下来，基本上能代表高层对于整体市场的态度——

低物价已经成为经济良性循环的梗阻，楼市也到了向左向右的关键节点。

基本的经济学原理，通缩的危害比通胀更大，看起来是钱更加值钱了，但是预期、收入和投资的不确定性更多。之前的文章里有分析点这里

楼市也是一样。

正循环：楼价温和的上涨→名义资产增加→存量房产持有并不进入市场→增量房产有序去化→居民资产负债表修复

负循环：楼价下跌→名义资产减少→存量房大批进入市场→市场供应增加形成消化压力→低价抛售进一步加速楼价下跌→资产负债表恶化

2026年第一个月，除北京之外的二手房市场销量都有所增加；同期二手房挂牌量已经开始减少，数据在前不久文章的链接点这里。

之所以会得出“楼市降无可降”的结论，取决于两个基本判断——

第一个：居民资产负债表不可能无限恶化。

100万的房子，贷款70万，名义负债率70%，加上30年利息的总合负债率已经超过110%；房价下跌到70万，名义负债率100%，总合负债率超过150%，再跌就是“资不抵债”；

当房价跌破个人心理承受极限后，绝大多数业主宁可持有也不愿意赔本抛售；

所以，二手房价跌无可跌，撤牌成了保留资产等待翻盘机会的最优选择。

第二个：新房的迭代、成本限制，和开发商债务重组。

现在市场供应的主流，是以四代宅为代表的好房子；

四代宅对三代宅是碾压式的竞争关系，开发商可以承担三代宅一定的赔本，但远低于成本线的对四代宅的抛售，短中期内几乎没有可能；

加之主要开发商已经完成境外债务重组，正是需要业绩去证明自己的时候，三代宅的库存进入合理区间后，产品一定是向性价比更高的四代住宅靠拢。

一月份的70城数据，短期内还没有完全的迹象表明楼市的大底已现，但楼价降无可降却是一个真实存在的可能。

如是，今年楼市会不会出现大底，大概率会在下半年逐渐清晰。