22年底，我就不看好上海房价了

其实我早在疫情前就不看好房价了，那时候租金回报率就已经低得离谱，并且经济发展就已经有放缓的迹象。

随后，就是疫情这个黑天鹅的到来。这件事情谁也没法预想到，一场疫情改变了太多东西。但可以肯定的，疫情绝对加速了房地产拐点的到来，无论是从产业逻辑，还是一线城市的房价角度来看。

在2022年底，我已经比较明确上海房价即将下跌了。现在重温这篇文章，还是有很多可以学习的观点。

深圳房价跌成狗了。

为什么出现这一情况？让我们把时间倒回一年前。

2021年初，深圳zf推出指导价抑制房价，当时指导价一般比市场价低20%-50%。

指导价除了影响市场消费信心外，还有一个重要功能，就是指导银行放贷。

比如一间房800万卖出去，但是指导价400万，那么只能按照指导价的75%贷款。原来首付只需要给200万（800*0.25），现在要给500万（800-400*0.75），首付门槛被大幅提高了。

800万的房子没多少人能够全款买，提高首付门槛对居民的房屋购买能力影响很大。

指导价刚出来的时候，大家还不以为然，觉得一线城市房价永不下跌，更何况是寸土寸金深圳，房价全国第一的深圳。

但是，为了规避指导价政策，中介还是不敢明目张胆写当时的真实房价，于是魔幻的“水果挂牌价”出现了。

但是好日子不长，指导价威力不久后就显现出来了，今年深圳房地产举步维艰，房价大幅下跌。

二手房东们惨了，估计好几年的收入直接跌没了。

除了指导价外，学区房政策也是改革重点之一，也就是著名的“大学区”政策。

大学区政策将一所学校划归给多个小区，一个小区对应多个学校，学区房概念直接被击碎。同时，深圳学习日本采用教师轮岗政策，这样平衡了不同学校的教育资源。

有句话叫“深圳教育看福田，福田教育看百花”。但是百花学区的楼盘相继出事，这可是坐拥深圳实验中学、实验小学、 百花小学等多个顶级学校的顶级学区房区域啊！

长城大厦1000万房子因为卖不出去直降两百多万；

核电大厦1700万房子有人直降600万；

湖景大厦有房子单价5.4万/平出售，这小区2020年最高到达过14万/平，而该小区指导价为5.37万/平。

深圳不仅房价降，房租也在降。

虽然统计数据上看，深圳常住人口每年都在增长，但是实际上的观感不是这样的。我在深圳的朋友告诉我，他感觉现在深圳人口没有2015年多了。

深圳的高房价也导致名校毕业生们的转向，清北毕业生2021年去到上海的人数就超过了深圳。

深圳一向是房价风向标，因为这里市场最自由，投资风气最浓烈。

15年房价上涨链条差不多就是深圳—上海—北京—南京杭州—成都—重庆西安，深圳作为最市场化的地方总是很有借鉴意义。

现在下跌周期来了，深圳已经最开始有了苗头，就看上海跟不跟了。

深圳二手房跌有个重要原因是倒挂，所谓倒挂就是由于限价，所以同一区域新房比二手房便宜。

巧合的是，上海现在倒挂也挺严重的。

深圳二手房跌还有个原因是人口流出，接盘的年轻人不够了。

巧合的是，上海经过疫情后也有大量人口涌出，上海的大学分数线下跌也证明对年轻人吸引力有所下滑。

深圳房价下跌还有个因素是去年公布了指导价，银行贷不了足够多的款。

巧合的是，上海两个月前刚发布了2022年楼市指导价。

目前深圳房价下跌如此严重情况下依旧没有出台救市政策，不仅仅是因为房住不炒。

房住不炒仅仅是限制房价不要上涨，但其实现在是有救市的，比如现在很多城市都放宽了限购、限贷门槛，进行救市。

如果深圳现在救市，企图稳住房价，我估计上面意见也不会很大。稳房价并不过分，甚至也是上面希望的，只要别涨就好。

但是，我认为深圳市应该是全国最希望房价下降的zf了，没有之一。

1994年分税制改革后，原本很多属于地方zf的税收划给了zy，那么地方只有另寻他路筹钱发展。

这条路，就是土地财政。

地方通过卖地，然后有资金去搞基建。基建搞好了可以招商引资发展经济，随着经济发展土地成本变高，zf就有更多的卖地收入，形成循环。

现在很多城市是极度依赖卖地收入的，但是深圳的土地财政依赖度全国倒数第一。

从地方zf层面上来看，深圳是最不依靠卖地收入的城市，那么推高房价的主观能动性最低。

深圳发展主要靠什么？靠年轻人。

当年一句来了就是深圳人，吸引了无数年轻人前去淘金。深圳不仅是一线城市中落户最容易的，甚至只要是高学历落户就送几万块钱，很多人都先落户深圳，拿了钱再说在哪工作的事。

但是现在，已经到了“来了就是惠州人”，“深圳赚钱深圳花，一分别想带回家”的程度了。

因为房价实在是太高了。

深圳虽然没有故意推高房价的动力，但是为了商业发展选择将更多土地规划成商业用地，而不是住宅用地。深圳建了很多写字楼，很多商城，唯独没有小区住宅。

对于深圳zf来说，建小区没有写字楼、商场划算。建小区只能卖一次土地收入，但是建写字楼和商场却有源源不断的税收。

这种发展模式很有道理，也符合深圳当时的情况。但是时过境迁，这种政策已经无法满足现在的深圳了。

靠年轻人安家立命的深圳，失去了年轻人，也就失去了最大的本钱。

连华为都要搬到东莞松山湖了，直言深圳土地成本太高！安家才能立业，员工无法安家，怎么可能勤勤恳恳为企业工作，也不会有归属感。

好在现在深圳也意识到了这个问题，开始增大住宅土地供应量。

2020年，深圳居住用地供应、住宅竣工面积均创近年新高。2021年伊始，深圳加足马力稳供应，不仅成为了居住用地供应力度史上最大的一年，而且一大波用地规划变更的操作也属罕见，这显示了zf进一步增加住宅供应的诚意和决心。

房价跌了不是说深圳发展出现问题了，反而对深圳来说是一个积极的信号。

最后再说一个老生常谈的问题，有人说一线城市房价永远不会下跌，其实这个逻辑是有问题的。

一个东西会不会下跌取决于真实价格和市场价格，而不是取决于东西好不好。

好的东西如果太贵也会跌，差的东西如果太便宜也会涨。

深圳的房子好是好，但是太贵了，何德何能能比北京上海高出20%？

不要再相信有些所谓的“砖家”一线城市永远不跌的谎言了。当房价跌了几百万，他会赔给你吗？

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