高米店房价从3万涨到5.6万又跌回4.2万,十年看懂一个板块

同事老刘2015年在高米店买的房,最近又挂出来卖了。他那套70平米的两居室,当年总价214万,2021年涨到398万的时候他没舍得卖,觉得还能再涨。现在挂牌总价295万,比峰值时少了103万,他说:"早知道2021年就出手了,现在后悔也晚了。"他说这话的时候,脸上没什么表情,只是点了根烟,看着窗外的地铁四号线。

高米店这十多年的房价变化,就像4号线大兴线的列车,走走停停,起起伏伏。2015年12月,高米店二手房均价30552元/㎡,那时候这里还是北京南城的"价格洼地",虽然地铁4号线大兴线2010年就通车了,有高米店北和高米店南两个站,但周边配套远不如现在。商业主要靠零散小商铺和菜市场,绿地缤纷城刚开业不久,人气还没起来。教育资源以普通公办学校为主,像高米店小学、兴涛学校,能满足基本需求但算不上顶尖学区。

买房的清一色是刚需族:要么在金融街、西单上班的年轻人,手里预算有限,主城区房价承受不起,就把目光投向4号线沿线的高米店,通勤40分钟左右能到单位。要么是大兴本地企业上班的工薪族,图个离家近。还有些刚结婚的小夫妻,看重这里楼间距宽、次新房多的居住环境。那时候中介门店不算多,房源挂出来后成交周期普遍两三个月,买家要是诚心买,卖家大多能让个三五万。

2016年到2021年,是高米店房价上涨的黄金时期。2016年12月均价38245元/㎡,比2015年涨了25.18%。2017年12月涨到48980元/㎡,同比涨了28.07%。这一年投资客开始出现,他们看中高米店的升值潜力,有些投资客一次性买两三套小户型,等着涨价后出手。中介门店变得热闹起来,经常能看到好几波客户围着一套房源看房,卖家的心态也硬了起来,议价空间越来越小。2021年12月,房价达到顶峰——56892元/㎡,一套70平米的两居室,总价从2015年的214万左右,涨到了398万左右,六年时间总价涨了184万。

这六年里,高米店的片区发展按下了"加速键":北大第一医院大兴南院区开始建设,片区里新建了一所中学和两所幼儿园,绿地缤纷城二期开业,加上兴悦汇等商业体入驻,让高米店从单纯的居住片区,变成了配套成熟的生活圈。2020年虽然年初楼市交易受到影响,但高米店因为地铁沿线、刚需属性强,房价并没有下跌,反而在下半年慢慢回升。2021年,投资客和刚需客各占一半,房源成交周期最短的只有几天,有些热门小区的房源刚挂出来就被秒抢,卖家甚至能坐地起价,溢价十几万成交也不稀奇。

顶峰之后,高米店的房价开始慢慢回落。2022年12月跌到50243元/㎡,比2021年下跌了11.69%;2023年12月继续跌到46895元/㎡,跌幅6.66%;2024年12月均价44512元/㎡,跌幅5.08%;2025年12月42060元/㎡,2026年1月均价42096元/㎡,和2025年基本持平。房价回落的主要原因有三:一是限购限贷政策出台,投资客纷纷离场,二手房挂牌量激增;二是高米店周边新房供应量太大,像西红门、天宫院等板块新盘集中入市,开发商为了去库存纷纷"以价换量",带动了二手房价格回落;三是人口结构变化,北京人口增长放缓,高米店刚需购买力逐渐饱和,而改善型需求又更倾向于往核心区或环境更好的别墅区流动。

2022年,投资客大量抛售房源,很多房源挂了半年都卖不出去,卖家不得不主动降价,有些房源甚至比峰值时降了50多万才成交。到了2025年和2026年,高米店房价基本稳定下来,2026年1月均价42096元/㎡,和2015年相比,每平米涨了11544元,十年涨幅37.8%。楼市已经回归理性,没有之前的疯狂,更多的是平稳。值得注意的是,不同小区的房价差异很大:像银海兴涛这种品质较好的小区,均价能达到54874元/㎡,而郁花园一里、金惠园二里这些建成较早的小区,均价只有35000元/㎡左右,差距能达到近两倍。

我有时候会想,这十年的涨涨跌跌,到底改变了什么?2015年30万首付能上车的年轻人,现在可能已经换了房,或者还在还贷款。2021年高点买入的人,现在账面上亏了十几万,但只要不卖,就还是个数字。高米店周边的配套确实比2015年好了很多,北大医院开诊了,地铁通勤更方便了,商场超市学校医院一应俱全,生活便利度很高。但房价回落之后,那些在峰值时买房的人,心里会不会觉得亏?那些2022年抛售离场的投资客,现在又去了哪里?这些问题,我其实也没完全想明白。

不过老刘倒是看得挺开。他说虽然现在卖房亏了一百多万,但这些年住在高米店,上班方便,生活也舒服,这些年的房租钱也省下来了,算下来也不算太亏。他还说,高米店现在价格回落了,反而让更多年轻人有了上车的机会,也算是件好事吧。