楼市最大的误判：人口少了，房价肯定还要跌

评论区都在讨论这个问题——

年轻人不生孩子了，房子以后没人接盘，房价肯定还要跌？

这个逻辑听着没毛病：商品供大于求，价格就该跌。房子再特殊，说到底也是个商品。

可现实偏偏不按剧本走。

在日本、韩国这些人口连续多年负增长的国家，中心城市的房价不但没有下降，反倒创下了新高。

莱坊《2025/26居住报告》刚出炉。

-- 过去五年全球豪宅涨幅第一：东京，涨了120%

-- 第三名：首尔，涨了80.9%

而这两个国家，过去四年加起来，人口少了将近三百万。

人口少了，房子反而更贵了。

这不是抬杠，这是正在发生的事。

01.人口下降是真的，但下降的不是“所有人”

很多人把“人口”想成了一个水缸，抽走一瓢，水面均匀下降。

错了。

人口下降，是结构性重组，不是总量摊薄。

-- 日本总人口少了200多万，东京却挤进了历史峰值的人口密度。

-- 韩国总人口少了50多万，首尔都市圈照样堵车。

这叫此消彼长。

普涨的时代早就结束了。以前是雨露均沾，大城市涨完小城市补涨；现在是旱的旱死、涝的涝死。

越是经济调整、越是不确定性高的年份，资金和年轻人反而越往最核心的地方扎堆。

东京23区的房价，泡沫破裂后跌了十几年。现在不光全涨回来了，还破了历史纪录。

今年上半年，东京23区新房均价1.3亿日元，三年前才8800万。

你觉得贵？照样有人抢。

中国也一样。

深圳这几年唱衰的人不少，可数据不会骗人：今年前十个月，北上广深的城市客运量，只有深圳一家比2019年明显增长。

地铁坐的人多了，网约车跑得勤了——不是来旅游的，是来上班的、来生活的。

为什么去深圳？机会多、氛围好、不看出身。

年轻人在用脚投票。

02. 房子不光是住的，还是“存钱”的

很多人忘了：资产是有周期的。

跌久了会涨，涨疯了会跌。

-- 2008年美国次贷危机，房子跌成白菜都没人捡。后来呢？涨回来还翻了几倍。

-- 1998年香港楼市崩盘，多少人跳楼。后来呢？房价照样创了历史新高。

去年底开始，香港楼市明显回暖。

-- 新房成交量创六年最高

-- 租金连续涨了12个月，打破历史纪录

中原地产施永青说：香港这轮可能要连涨六年。

这话不一定全对，但方向说明问题了。

内地也一样。去年全国新房成交套数跌了22%，看起来惨兮兮。可你拆开看：

-- 1000万以上的豪宅成交只跌了2%

-- 上海一个城市就占了全国三成多

-- 深圳年末三个豪宅盘，一口气卖了近300亿

是刚需吗？不是。

是钱没地方去了。

03. 房价是货币现象，不是居住现象

给你讲个故事。

1935年，上海静安有一套211平的别墅，成交价950两黄金，折合每平米169克黄金。

90年后的今天，那套房子卖12.9万一平，按现在金价换算——还是163克黄金。

你看，不是房子变贵了，是钱不值钱了。

富人为什么要抢豪宅？

他们不是在赌房价涨，是在躲手里的钞票变毛。

这就是为什么：房价的本质是货币现象，不是居住现象。

总量逻辑管的是大盘，可普通人买房子，买的不是大盘——

买的是一个具体的城市、具体的地段、具体的配套。

日本人口少了，关西、四国的房子确实没人要，空置率超过20%，白送都没人住。

可东京圈不是那个东京圈，首尔不是那个首尔。

04. 普通人该怎么办

说实话，没有人能预测明天的房价。

但有三件事，是确定的：

① 人和钱，永远流向“能生钱”的地方

租金回报率1.5%的房子和2.5%的房子，在低利率时代是两种资产。现金流越扎实，越抗跌。

② 债务可以置换，位置无法置换

高息老房贷能转尽转，但一个城市的核心地段，卖了就再也买不回来。不要为了“怕跌”，卖出再也回不来的筹码。

③ 别跟趋势对抗

你改变不了人口下降的大趋势，也改变不了货币宽松的大环境。

你能做的，只有看清潮水的方向，别站错了地方。

未来几十年，有些城市会像日本的秋田县那样——老龄化、空置、收缩，安安静静地变老。

也有些城市会像东京、深圳这样——永远拥挤，永远昂贵，永远有人挤破头想进来。

你选哪一边？

答案早就写在你心里了。