险资加速“扫货”：一线城市商业不动产受追捧

来源：中国经营报

2026年开年以来，险资频频“扫货”商业不动产。

近日，一则超80亿元的商业地产交易“引燃”大宗资产交易市场。包括泰康人寿、友邦人寿、长城人寿、中宏人寿、中意人寿等在内的7家险企投资成立的私募基金——天津兰沁股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“兰沁股权基金”），规模高达86.01亿元，成功接盘英格卡集团旗下的无锡、北京、武汉三座荟聚购物中心。这一交易不仅再次刷新了商业地产并购纪录，也成为险资布局商业不动产的重要一步。

中宏人寿相关负责人对《中国经营报》记者表示：“此次投资综合考虑了项目情况、运营方资质和回报预期等，符合公司稳健、长期价值导向的一贯投资理念，以及资产负债管理需求。”

长城人寿相关负责人回应记者采访表示：“三座购物中心成熟运营、出租率高、租金稳健，提供持续可预测的租金收入，现金流确定性强。商业地产租金可随通胀与消费升级上调，对冲利率下行与通胀压力，提升资产组合韧性。”

博取现金流收益

公开资料显示，兰沁股权基金于2026年2月6日注册成立，规模达86.01亿元，出资方阵容强大，合伙人有泰康人寿、长城人寿、友邦人寿、中宏人寿、中意人寿、中美联泰大都会人寿、泰康养老、高和明德（北京）企业管理服务有限公司（以下简称“高和明德”）、卓领盛企业管理服务（上海）有限公司、Orchid LP HK Limited。该基金的执行事务合伙人为高和资本旗下的高和明德。

值得注意的是，纳入基金的底层资产系位于无锡、北京和武汉的“荟聚”商业项目，其中部分运营已超十年，如无锡荟聚于2014年6月开业；北京荟聚（位于大兴区西红门）于2014年开业，总建筑面积超过50万平方米，商业可租赁面积近21万平方米，入驻品牌约450家，被称为“北京南城吸客能力最强大的购物中心”。

值得注意的是，交易完成后，项目运营团队不改变，英格卡集团将继续保留项目运营权。业内认为，这种“资产所有权与运营权分离”的模式，一方面确保了专业运营团队继续管理项目，另一方面又满足了保险资金对项目收益的需求。

长城人寿方面对记者分析表示，投资荟聚购物中心项目，主要有三点考量：一是服务实体经济，助力提升内需。购物中心是“扩内需、促消费的重要载体”，长城人寿投资购物中心，是以专业能力服务国家战略、服务实体经济的具体实践。二是资产负债匹配。保险资金负债久期长，与优质商业地产项目具有长期稳定的现金流特性高度匹配。长城人寿聚焦北京、无锡、武汉三座荟聚购物中心的专项投资，核心是匹配险资长期负债、获取稳定现金流、优化资产配置、提升分红能力，适配长期寿险资金特性。三是收益风险平衡。资产覆盖一线/新一线核心区位、成熟商圈，长期具备资产增值退出空间。在利率下行周期，增加另类不动产配置，有利于提升组合收益稳定性。借助头部项目与成熟运营模式控制风险。通过交易结构设计提升安全边际与收益效率。

多家险资已重点布局

实际上，连月来，多宗商业不动产交易的陆续达成，展现出险资强劲的购买力，投资模式包括私募股权基金、公募REITs、Pre-REITs等，投资的底层资产主要是商业地产、物流地产和长租公寓等。

1月初，招商信诺人寿联合利安人寿、上海锦江国际投资管理有限公司等设立上海瑾东阁私募投资基金合伙企业（有限合伙）。据悉，这只基金在2025年12月2日备案通过，注册资本为9亿元，收购标的涵盖上海锦杨企业管理有限公司100%股权、相关债权，以及东锦江服务式公寓项目。

公开资料显示，上海东锦江希尔顿逸林酒店不仅地处陆家嘴商圈，还邻近上海博物馆东馆、上海科技馆及世纪公园等城市地标，其850间客房的规模化配置，在浦东地区具备稀缺性，且该酒店已于2023年完成最新一轮装修。

2月6日，瑞安房地产发布公告，宣布旗下瑞安普通合伙人、上海瑞安等附属公司，与加拿大宏利金融、中国人寿信托以及大家保险集团旗下机构共同订立合作协议，成立合营企业收购项目公司99%股权。

据披露，该项目公司主要从事项目资产的开发、建设及营运、物业租赁及销售以及物业管理。项目公司拥有的资产包括位于上海黄浦区的办公楼、商场及其他设施，其可供销售及可供出租总建筑面积为约79000平方米。区位优势和资产价值较高，对应的商业物业租赁需求相对稳定且租金水平可观。

据记者梳理，2025年下半年以来，布局商业不动产的险企还有中邮人寿、大家保险集团、陆家嘴国泰人寿。

例如2025年11月，陆家嘴国泰人寿发布公告称，以8.95亿元的总价买入上海浦东新区前滩汇N5栋写字楼，将用作办公职场，交易已于10月31日完成交割。

2025年12月，大家保险集团通过旗下基金收购了宝龙地产的杭州滨江宝龙城，该商业综合体包括购物中心、酒店及车位，总价值24.5亿元。

从这些险企的投资偏好来看，核心城市、核心地段的酒店、写字楼等抗风险业态受追捧程度高；在投资标的的区位选择上，上海、北京等一线城市稳居核心。

戴德梁行最新报告指出，从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资者关注的比例位居前列，显示出市场对这两座核心城市资产的坚定投资偏好，杭州、成都、苏州、南京等城市，也逐渐依托经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中受青睐的投资目的地。

上述报告还显示，目前多数不动产业态呈现抬升态势，反映出市场风险预期高转。其中甲级写字楼核心区收益率北京约为5.0%—5.9%、上海为5.0%—6.0%，较2024年上升约50个基点。

薪火私募投资基金总裁翟丹对记者分析表示，当前，实物资产成为本土化配置的“压舱石”，一线城市物业兼具安全性与流动性。“中国正处于不动产价值重估阶段，险资凭借长期资金优势，可穿越周期获取‘逆周期溢价’。此逻辑在未来5—10年内仍将成立。”