一场昂贵的洗澡

0.

1月的最后一天，万科往平静的湖面扔下了一颗深水炸弹：

2025年，预计亏损820亿元。

1.

这是一个足以载入中国商业史册的夜晚。

如果记忆没错的话，万科已经刷新了A股成立以来的单年亏损纪录——

此前的“亏损王”还是2020年的海航，640亿的亏损额，一度被认为难以逾越。

万科不仅越过了，还超出了近200亿。

3.

如果一并算上2024年那个让市场惊掉下巴的495亿，短短两年，万科烧掉了1315亿。

这相当于把万科巅峰时期（2019-2023年）五年辛苦赚来的利润，一把火烧了个精光。

但是吧，亏损和亏损也是不一样的。

有的公司亏损是因为真的无能为力，而万科这次亏损，更像是一场蓄谋已久的“自杀式袭击”。

4.

翻开业绩预告，你会发现一个诡异的“断层”——

前三季度，万科只亏了280亿；到了年底，亏损额飙升到了820亿。

也就是说，仅仅在第四季度的三个月里，万科突击亏掉了540亿，比前九月亏损总和的两倍还要多。

5.

事出反常必有妖。

熟悉财技的朋友，应该能看懂万科管理层的真实意图——财务大洗澡。

在全年预告中，万科特地强调“因业务风险敞口升高，新增计提了信用减值和资产减值”。

也就是说，那些缩水的土地、卖不动的房子、收不回来的坏账，万科选择在2025年的冬天，把它们全部从资产负债表里挖出来，一次性引爆。

6.

这是一种很老练的财技，也是一种被逼无奈的坦诚。

在如今A股的规则里，连续亏损并不可怕，可怕的是钝刀子割肉——

根据2024年实行的新规，A股公司连续三年亏损已经不会触发ST预警，但如果营收大幅下滑或者净资产转负，指标组合起来，那就不一定了。

所谓洗澡，那当然是要把脏水泼出去，把自己洗干净。

既然2025年注定要亏，不如亏个彻底。把未来几年可能跌的价、可能爆的雷，一次性全算在2025年的账上。

只要2025年的坑挖得足够深，2026年的起点就足够低。哪怕明年楼市只是微弱回暖，万科那张轻装上阵的报表，也能轻而易举地扭亏为盈。

这叫“蹲下，是为了起跳”。

虽然在旁人看来，这姿势像极了投降。

7

当然，这场昂贵的洗澡，也是给“金主爸爸”纳的投名状。

2025年，深铁集团提供了300亿借款，2026年开年，又追加了23.6亿的“救命钱”。

这几笔钱，精准地卡在了万科现金流断裂的前夜。

正是有了“爸爸”这张坚实的后盾，万科才敢在债券展期谈判桌上，从最初被骂惨的“0首付”，硬生生改成了“首付40%”。

8.

但这世上没有无缘无故的爱，只有明码标价的交易。

作为国资大股东，深铁的钱不是大风刮来的。它愿意输血的前提，是万科必须是一具“干净”的躯体。

820亿的减值，某种程度上，也是万科为了换取深铁信任而切掉的腐肉。

只有资产负债表干净了，国资的钱流进来，才不会被历史的黑洞吞噬。

9.

在这份预告里，我们还读出了一个时代的终结。

那个“宇宙第一房企”万科，彻底死了。

2025年，万科的合同销售额只剩下1339亿元。而在五年前，这个数字是7000亿。

跌去了80%。

曾经，万科是规模的代名词，是行业的领跑者；现在，它正在被迫接受平庸，学会在废墟中捡钢镚。

10.

好在，万科还有捡钢镚的能力。

这些年，万科攒了一大堆“不赚钱的生意”：物业服务、仓储物流、商业运营……

如今，它们成了救命稻草。

三季报数据显示，这些经营性业务为万科贡献了近三成的营收，在万科卖房只能赚个吆喝的年代，这些业务的综合毛利率达到了可观的——

15%。

这些稳定的现金流，就是万科区别于许多暴雷房企的，最后护城河。

11.

最后一个问题：

亏了820亿，万科就上岸了吗？

并没有。

财务的底虽然见了，但债务的底还没个尽头。

Wind数据显示，2026年7月之前，万科还有112.6亿元的公开债券要还。

这是实打实的硬骨头。

12.

刚过去的1月，万科开了“40%首付”的先例。这意味着，接下来的债权人都会拿着碗来排队：

既然你有钱给别人，凭什么不给我？

即便按40%算，这半年，万科也得再掏出近50亿真金白银。

在这个干瘪的资产包里，还能挤出多少水？深铁的爱，还有多少余额？

这才是万科真正的“多事之秋”。

12.

但万一熬过去了呢？

这820亿的亏损，和那几十亿的偿债支出，本质上是万科买的一张“决赛圈门票”。

万科在赌。

赌政策的彻底转向，赌2026年楼市的触底，赌自己能活过黎明前的最后十分钟。

13.

这几年下来，放眼望去，恒大没了，融创残了，碧桂园缩了。曾经的对手，如今大多已是冢中枯骨。

如果万科能熬过2026年，它将是市场上唯一幸存的、具有全国影响力的混合所有制房企。

商业世界最残酷的逻辑在于：

一旦春天来临，幸存者将继承死者留下的一切。

14.

所以，可以想象，万科正在用一场史无前例的自残，去博那个“赢家通吃”的未来。

只要没死在冬天里，这820亿，就还算是个便宜的筹码。