石景山前浪的救赎

石景山是一个挺有意思的区，2025年卖的最好的项目肯定是好房子项目，中海瑞文里，这项目几乎是从四季度开始网签的，确实2025年石景山新盘网签套数销冠。

但是看一个区域的新盘，我们不能光盯着一个项目看。所以，今天要说的其实是除了瑞文里们以外那些不是好房子项目的自我救赎。

讲一句实在话，救赎其实就一件事——降价。这不是石景山一个区这么做，从昌平到朝阳、从朝阳到丰台大家都是这么做的，所以我觉得这事儿没啥不能说的，因为大家都这么做的，明牌。

石景山新盘2025年的榜眼，是天镜。早在年初，大家都知道好房子项目璟悦长安要来了。所以人家天镜也没墨迹，直接把价格调整到了6万出头一平米。

结果就是，这项目2025年的网签套数就比瑞文里少几套，是区域新盘网签套数的第二。

探花郎一看这事儿能干，也就跟进了。所以年度第三也是调了价格的非好房子项目元玺。

然后，榜四大哥跟上了…非好房、调价项目，学府里。

然后，瑞文里一看，得了，你调任你调，老子开盘低…瑞文里最终定下的开盘均价其实跟那几个非好房差不了多少。所以，直接用一个季度就签成了状元郎。

然而，我们还是要去看另一件事，叫位置。

瑞文里守着地铁6号线——东西贯穿地铁线；

天镜守着地铁6号线——东西贯穿地铁线；

元玺守着地铁11号线能换乘6号线——东西贯穿地铁线…

哥几个在这方面比较统一，要么能快速用1号线要么能6号线，总之要的就是向东的工作通勤。

所以如果我们抛开价格、好房子等因素，其实这些卖的好的项目就这条共性，东西向通勤。

而另一个我总结的共性，卖的好的还是三面宽三居。说白了还是更偏向改善。

我说过一个观点，有三选三、无三270°，石景山其实就是比较好的启发实例。

当90平米上下的两面宽，与110平米左右的三面宽，价差小于100万的时候，你放心大家都会选向上选择三面宽，当这个差价在150万甚至以上的时候，因为价差过大，就还好。

石景山之于其他主城区的优势其实也蕴含在这里：

1 户型不差；

2 向东、向北通勤不差；

3 全城六区唯一大宗新盘6开头甚至5开头板块。

虽然截至写稿，我还没看到过石景山2026年的供地计划。不过从之前的信息来看，我推荐有两个地块可以重点关注。

一个是6号线北辛安站周边的特钢地块；

一个是11号线首钢园的新地块。

因为这两个地块符合东西贯穿通勤的前提，外加新地块必然能给好房子，维度只需要等地块入市之后谁拿、做什么产品、卖多少钱。

好房子产品都不差，所以要我说其实就看多少钱。

如果在西三环到北三环一线工作、甚至是国贸工作，如果总预算不过800万，讲真，我觉得石景山是可以关注的。

这个总价段，看昌平通勤不一定比得过石景山、看朝海新盘价格又下不来。而石景山在这个总价段的新盘，从户型产品到社区品质，算高配。

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