三省高级人民法院关于前期物业服务合同效力性的认定

本文主要选取2025年裁判文书网收录的各省高级人民法院作出的、与物业服务合同纠纷相关的再审审查及审判监督民事裁定书，重点梳理其中关于前期物业服务合同效力性的认定情况。

1、新疆高院 （2025）新民申4348号 宋某;新疆某公司;物业服务合同纠纷再审审查和审判监督民事裁定书。

首先，根据《物业管理条例》第五十六条规定，建设单位若存在未按照规定的招投标方式选聘物业服务企业的，应由相应的房地产行政主管部门予以行政处理。即建设单位可以通过接受行政处罚的方式承担相应责任，从而实现《物业管理条例》第二十四条强制性规定的立法目的。

其次，《物业管理条例》第五十六条规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，建设单位应承担“限期改正、警告或罚款”等行政责任，并未规定该行为会影响合同效力。

最后，即使前期物业服务合同无效，根据合同无效的法律后果相关规定，物业服务企业提供的服务，业主在事实上已经无法返还，应当根据物业服务的情况向物业服务企业折价补偿，故业主在享受了物业服务企业提供的服务后，又以物业服务合同无效进行抗辩并要求不支付物业费有违公平原则。

综上，原审法院认定《前期物业服务合同》对宋某具有法律约束力，宋某应当按照合同约定的收费标准缴纳物业费并无不当。

2、吉林高院 （2025）吉民申259号 王某刚、吉林市某金物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

前期物业服务合同系物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。

再审审查询问时，王某刚提交了物业服务合同备案证明、政府信息公开申请答复书、行政复议决定书、市长信箱答复网络截图等证据材料，拟证明物业服务合同备案证明是伪造的，前期物业服务合同是无效的。但《物业管理条例》中并没有关于物业服务合同需要备案的明确规定，物业服务合同是否履行了审批和备案手续，系规范物业管理活动的行政管理行为，系管理性规定，未备案并不影响物业服务合同效力，上述证据不足以推翻原判决。

建设单位与某金物业公司签订的前期物业服务合同，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。依照《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”，王某刚如认为某金物业公司确存在违法违规行为，可以向相关行政监管部门投诉。

3、福建高院 （2025）闽民申1922号 吴某某与莆田市某甲公司物业服务合同纠纷再审审查民事裁定书

本院经审查认为，案涉《福建省前期物业服务合同》签订后，某某公司在案涉小区提供了物业服务，包括吴某某在内的全体业主也实际享受了某某公司提供的物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，吴某某作为小区业主，负有支付相应物业费用的义务。现吴某某以案涉《福建省前期物业服务合同》未经业主大会决定以及案涉小区的前期物业服务已终止为由主张合同无效，即便该主张能够成立，亦不能免除吴某某因接受某某公司提供的物业服务而需承担的物业费支付义务。

上述三个再审审查民事裁定书，主要涉及的问题就是前期物业服务企业有没有招投标，前期物业服务合同是否要求备案。这两个问题是前期物业管理过程中的核心问题，其事关物业服务企业能否合法取得小区物业管理权的问题。实践中，建设单位开发建设的住宅小区项目，建设单位作为招标人，其在招标过程中拥有极大的自主权和决定权，加上其本身就拥有下属的物业服务企业，所以，自建自管情形必然出现。如何逃避监管呢？如何确保下属企业中标，如何按照要求进行备案呢？看规定，处罚轻了，他们压根就不在乎处罚。

当然，上述问题，行政主管单位自然非常清楚，因此，国家层面在立法时就规定了：

《物业管理条例》第二十四条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第三十七条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

在巨大的利益面前，尤其是现在物业管理行业矛盾突出的情况下回头来看这些规定——太单薄，处罚太轻。这三个再审审查民事裁定书给我的感觉就是：只要我进场提供服务了，不管我进场手续是否合法，你就得交物业费，还有比这种生意好做的行业吗？

既然招投标程序的履行与否均不影响前期物业服务合同的效力，那么建设单位与物业服务企业大概率会倾向于直接内定合作对象，此种立场与态度，无疑会助长建设单位违反相关规定、不依法履行招投标程序的行为。