全国房价止跌信号初现，投资房地产还是投资股市？

万物皆周期，房地产市场也不例外。这些年来，房地产深受库兹涅茨经济周期的影响，在房地产库存压力大、成交量持续萎缩以及看涨预期大幅降温的影响下，中国房地产市场已经调整超过五年时间，2026年会是中国房地产市场的重要拐点吗？

步入2026年，房地产市场似乎有了一些回暖的迹象。例如，部分城市的二手房成交面积同比降幅有了显著改善的迹象。例如，多个重点城市的二手房中介签约套数出现了同比增长的态势。此外，包括新房与二手房住宅销售总面积的回升、百城租金回报率的回暖等。

判断房地产市场是否有实质性止跌回暖的迹象，一要看成交量的变化、二要看成交价的同比与环比涨跌幅、三要看二手房挂牌量的变化情况，四要看租金回报率与公积金贷款利率的变化。

量价先行，常见于股票市场。然而，这一个指标同样适用于房地产市场。

所谓量价先行，反映出成交量的变化往往会先于价格的变动。观察房地产市场的成交量是否触底回升，观察主要城市的二手房住宅月网签量变化是否持续处于“枯荣线”之上，将会是一个比较有效的分析指标。

如果主要城市的二手房住宅月网签量持续六个月站在“枯荣线”之上，则说明某城市的房地产成交量开始触底回升。根据量价先行的规律，当成交量开始触底回升，或预示着当地房价距离触底回暖也不远了。

在房地产市场的成交价方面，虽然目前多数城市的房地产成交价依然处于低迷疲软的状态，但从环比跌幅来看，有部分城市已经呈现出环比跌幅收窄的趋势。不过，从稳健的角度考虑，什么时候房地产市场的成交价开始出现同比和环比增长的表现，那么将会是房地产市场实质性回暖的信号。

再从房地产库存角度分析，库存是否得到有效消化，二手房挂牌量是否出现同比或环比下降的迹象，从一定程度上反映出房地产市场的去库存能力。这几年房地产市场的持续低迷，很大程度上受到房地产市场去库存的压力，如何有效化解库存压力，将会直接或间接影响接下来房地产市场的回暖预期。

最后，我们需要观察房地产租金回报率的变化。在房地产市场持续低迷的背景下，虽然房价表现比较疲软，但租金回报率却呈现出相对坚挺的趋势。有部分城市出现了租金回报率追赶公积金贷款利率的趋势，一旦租金回报率与公积金贷款利率形成了倒挂，那么将会推动一批投资客进入房地产市场，从而提振房地产市场的投资需求。

截至目前，房地产市场仍未有实质性反转的迹象。但是，从部分主要城市的成交量数据以及去库存数据分析，已有逐渐回暖的预期。一旦房地产市场的成交量、成交价以及库存数据得到显著改善，那么将会确立房地产市场阶段性回暖的信号。

2026年投资房地产还是投资股市？前者，主要投资房地产市场触底回暖的预期。后者，主要投资股票市场估值修复与改革红利释放的预期。

与股票市场相比，大部分购房者无法具备全款购房的条件，更多人倾向于贷款购房，逃不过加杠杆的风险。在上涨趋势中，加杠杆投资可以促使财富的快速增值，但在下跌趋势中，加杠杆投资却容易加大投资风险，一旦房价持续下跌，那么对购房者来说，将会带来财富快速缩水的风险。

在房贷利率处于历史低位、租金回报率处于相对高位的背景下，当前购房的性价比已经高过前几年。虽然房地产价格仍未实质性企稳，但核心城市的成交量已经有持续企稳的迹象，意味着房地产成交价触底回升的预期越来越明朗了。一旦房地产市场出现阶段性回暖的迹象，那么不仅利多房地产公司，而且还为房地产产业链公司创造出新的需求，房地产市场最悲观的时刻可能已经步入尾声了。

本文源自：郭施亮