一线城市房租出现结构性上涨

来源：市场资讯

2022年以来，受二手房业主“以租代售”推动，个人房源租金坪效持续进入下行通道。

克而瑞数据显示，2025年个人房源租金坪效较2022年下降约7.3%，年均降幅达2.4%。截至2026年1月末，55城中仍有近半数城市租金同环比齐降。

不过，从一线城市来看，尽管个人房源租金坪效有所回调，但是进一步细化至不同类型房源来看，北京、广州集中式公寓租金在2025年迎来同比上涨；进入2026年，京沪深1月市场化房源套均租金同环比齐涨。

一线城市租赁市场在韧性中迎来分化格局。

从个人房源来看，2022年以来楼市回调，受“以租代售”影响，个人房源挂牌波动上行，至2025年全国个人房源新增挂牌577万套，同比微降3%，但依然保持高位。

其中，北上广深四大一线城市合计供应约141万套，占了接近五分之一的市场份额，而北京以61万套持续领跑，上海次之，供应规模达43万套以上，两地合计占据一线城市个人房源供应的七成以上。

从租金表现来看，一线城市租金高位分化，其中北京2025年个人房源租金坪效为81元/㎡/月，同比下降3.6%。广州租金坪效为40元/㎡/月，同比下降9.1%。

上海个人房源租金为77元/㎡/月，同比下降1.3%，降幅较2024年收窄3.6个百分点，近两年上海个人房源租金降幅持续收窄，租金水平已接近阶段性底部，后续大概率将以平稳运行为主。

而深圳是一线城市中个人租金坪效唯一上涨的城市，2025年个人租金坪效同比上涨4.2%。深圳作为外来人口密集的城市，庞大的租赁需求成为市场强有力支撑。

从集中式公寓来看，北京、广州两城2025年租金同比上涨，上海、深圳延续调整。

具体来看，截止2025年，北京集中式公寓租金坪效为188.9元/㎡/月，同比增长1%，增速有所放缓，一定程度上受保租房项目持续入市影响，预计后续城市租金企稳运行为主。广州租金坪效为89.2元/㎡/月，同比上涨1.8%，整体呈平稳波动态势。

上海集中式公寓租金已连续四年下滑，不过相较于2024年降幅明显收窄。

深圳则是受“年后租房潮”、“年前退租换房潮”影响，年度租金小幅下滑，整体仍以平稳运行为主。

进入2026年，受春节前返乡退租潮影响，重点城市个人房源租金坪效仍在持续回调。其中，一线城市1月个人房源租金坪效环比均出现下降，但降幅基本在1%以内，仅深圳略高，环比下降1.27%。

值得关注的是，尽管房源租金坪效有所下降，重点55城个人房源套均租金环比仍上涨0.5%，其中一线城市中北京、上海和深圳，套均租金更是同环比齐涨。核心原因是改善型租赁需求崛起，客户更愿意对大面积、高品质、配套全的租赁房源买单，带动套均价格结构性上行。

深圳和上海依然是租金高地，1月份深圳市场化房源套均租金达到了7377元/月，领跑全国；上海“核心区稳、外围区跌”的结构性分化趋势下，1月份套均租金达到6258元/月，仅次于深圳；北京套均租金也达到了5926元/月。

结合二手房市场低总价房源挂牌量下滑的情况可以看出，部分房东开始出现惜售现象，再加上个人房源租赁性价比提升，尤其是一些区位较好的“老破小”，部分租金回报率已超2.5%，部分房东选择“以租代售”，并通过翻新、配置升级等方式优化房源，这类高品质房源集中入市，结构性拉高了整体套均租金水平。

值得注意的是，上海收购存量二手房用作保租房的试点政策落地，一方面通过增加核心区保租房供给，平抑中低端市场租金，稳定整体租金预期；另一方面，存量房源被收购后核心区可租的市场化房源进一步减少，间接为高品质市场化租金提供了支撑，两类租金分化趋势或将进一步显现，双轨并行的租赁格局将更加清晰。

整体来看，一线城市租赁市场在供需结构、租金走势与市场形态上呈现一系列新变化，“保障筑底、市场提质”的双轨新格局逐渐清晰。市场化房源在改善型需求推动下释放出结构性回暖的信号，保租房则继续发挥稳定租金的作用。两者形成良性分化、协同发展格局，推动租赁行业迈向更成熟、更可持续的发展阶段。