星盛商业的2025：以精益运营穿越周期，构建可持续增长样本

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 星艳玲 编辑 · 罗嘉欣

图片来源 · 项目官方

赢商大数据显示，截止2025年12月31日，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，核心商业城市群呈现显著的“马太效应。”

实体商业进入“质量竞争”时代，行业逻辑从“规模扩张”转向“资产运营质量与资本效率”。

面对行业变局，2023年开始星盛商业锚定深耕型聚焦战略，拒绝盲目扩张，始终以“以客为中心”为根本、“资产增值”为底色，“精益运营”为标尺，将资源聚焦于存量项目的价值挖潜与长期运营。

当同行还在焦虑“如何活下去”时，星盛商业已通过穿越周期的稳健增长，为实体商业交出“以深耕破局、以质量制胜”的突围答卷。

01.

存量商业激活

精细运营筑牢商业地标价值

存量商业作为实体商业中最具投资回报潜力的创新试验田，在同质化竞争与消费意愿波动的双重挑战下，成为了企业智慧与能力的最佳试金石。作为国内首个纯商管上市公司，星盛商业战略布局20个城市，管理项目达到27个，总管理商业规模超过254万方，拥有COCOPark、COCOCity、COCOGarden、iCO、第三空间等商业产品线，形成城市级-区域级-社区级不同的项目类型。

聚焦存量项目运营提质，星盛商业以“做好每一个项目”的精益策略，为每个在营项目注入独特的不可替代性商业特色。

首店经济2.0：

从“数量领先”到“生态引领”

在实体商业品牌迭代加速的浪潮中，典型一二线城市标杆购物中心年品牌汰换率达20-26%，约每4年完成非主力店全面焕新。星盛商业以26%的汰换率精准匹配市场节奏，却跳出行业“首店数量竞赛”的惯性逻辑——当同行仍将首店视为短期引流噱头时，星盛商业已率先将其升级为“商业生态引擎”。

2025年，星盛商业全年引入239家区域及城市首店，其中全集团AB级以上优质首店达72家，覆盖生活方式、新锐餐饮、文化体验等多元赛道。更通过主次力店协同焕新，首次引入盒马鲜生、Meland、寰映影院、Calvin Klein、beams、STAPLE等头部品牌，以品牌间的生态联动效应，构建深度影响消费者生活方式的商业闭环，在同频市场的同时实现质的突围。

深圳福田星河COCO Park堪称首店经济2.0的标杆样本：全年引进近80家新进品牌，其中城市级以上首店达26家，BEAMS华南独立首店、Calvin Klein 全新Lifestyle形象店、徕芬全国首家线下旗舰店、ROARINGWILD限定空间、PUMA Sneaker Box概念店等潮流IP扎堆落地，完成项目年轻化、潮流化焕新。这些首店不再是孤立的打卡点，通过主题快闪、主理人沙龙等活动，构建起有温度的社群平台，实现了从“一次到访”到“长期追随”的流量沉淀。

同样的故事也在深圳星河WORLD·COCO Park上演。尤其是在星空里街区扩容后，项目通过双板块协同调改实现升级。以“首店+首展”双轮驱动，联动芒果TV落地《密室大逃脱》《大侦探》深圳首展，引入全球首家机器人6S店、AI机器人剧场等科技体验业态；餐饮集结Eleatery大象里龙岗首店、成都排队王冯校长老火锅熊猫主题店、HOT Stone深圳旗舰店、桃喜·中国菜首家黑金店、贵厨酸汤牛肉龙岗首店、Aura Vino欧陆融合料理中国首店、Luckin瑞幸咖啡·星河双子塔旗舰店（全球30000店）等首店/旗舰店，构建社交化、体验式生活引力场，为科创园区注入了浓郁的生活气息。

深圳龙岗星河COCO Park则是洞悉“大运深港国际科教城”片区的年轻势能，明确以“年轻化”为核心招调思路，近一年品牌焕新率超30%。餐饮端升级存量品牌店型（如打造深圳首家海底捞喜马拉雅主题店），引入好利来、焰请烤肉铺子等首店及特色餐饮；零售端推动“减龄化”迭代，升级FILA、NIKE等旗舰品牌，拓展彩妆、二次元等年轻品类；配套打造“有街”街区，引入大空间VR、潮玩体验等业态。项目通过一系列卓有成效的调改实现“老场新生”——调改后年客流量同比增长12%（创历史新高）、销售额同比提升39%、年销售额达百万级别店铺138家。

主力店提升：

超市重新成为流量磁极

传统主力店升级是存量运营的关键命题。星盛商业以“用户为中心”，通过深度服务优化与体验重构，挖掘传统零售空间的焕新潜力，让超市等基础业态成为项目流量磁极。

雅宝星河COCO Park、南沙星河COCO Park的永辉超市对标胖东来模式完成自主调改，优化商品结构与服务体验后，单店日均销售额提升25%。社区型产品线惠州星河COCO Garden引入更接地气的兴勤超市、龙华星河iCO落地沃尔玛全新一代社区超市，二者的开业不仅填补了区域消费空白，更分别带动所在项目客流增长15%与12%，用数据证明了精益运营的商业价值。

空间即内容：

以细节优化提升情绪价值

面对行业的降本增效趋势，星盛商业摒弃了大规模改造的传统路径，转而采用微更新的方式，聚焦于小成本的空间细节优化，直击消费者内心深处对于舒适、便捷以及情感连接的需求。

例如福田星河COCO Park设立的福田首个“即买即退”离境退税点，星河WORLD COCO Park设立龙岗首个“即买即退”离境退税点，让跨境购物告别繁琐流程，实现“购完即走”的高效体验；龙华星河iCO通过重新规划亲子动线、升级儿童业态空间，让家庭客群在逛街时更省心、更安心。

还有各个项目的公区改造，从停车场的智能寻车系统到洗手间的香氛与绿植布置，从母婴室的恒温设施到无障碍通道的细节打磨，星盛商业在各个项目持续推进的公区微改造，看似都是不起眼的小事，却让消费者在每一次到访中都能感受到被重视的温度。

这些藏在细节里的用心，让商业空间不再是冰冷的交易场所，而是能讲述生活故事、承载情感记忆的温馨角落。当消费者在这里找到归属感，商业价值便在不经意间实现了最大化释放。

02.

创新营销

连接年轻一代与社会责任

营销的本质是情感共鸣与价值同频。

2025年，借助“大抢节”“嗨星嘉年华”等全国联动IP活动，以及原创“可持续探索计划”，星盛商业在实现商业目标的同时，积极履行企业社会责任，展示企业价值与社会价值双赢的可能性。

IP进阶：

从节日爆点到全年情感链接

“嗨星嘉年华” 与 “大抢节” 是星盛商业打造的核心全国联动营销IP，2025年两大IP完成战略性进化，从年度限定的销售爆点，转变为触达全年的用户情感触点。

• 暑期IP“大抢节”，一直以来都以独特的创意和强大的市场影响力吸引着广大消费者的关注。2025年的 “大抢节” ，星盛商业联动「VIVIMANI都会少女」，以15个项目为阵地打造 “超抢手能量” 聚场，成功撬动暑期消费热潮。

• “嗨星嘉年华”将年度会员营销IP沉淀为消费者自发期待的岁末年初狂欢仪式。2025年“嗨星嘉年华”与潮流艺术家李昱昱共创「马上有钱花」年度艺术主题展，融入本土特色艺术与表演，精准戳中年轻消费者喜好，引爆社交传播。全国15个项目联动实现总销售额同比增长6.5%、总客流量同比增长12.7%，会员销售占比33.3%。

两大IP通过融入在地文化元素、与本土艺术及青年社群共创，形成 “千城千面” 的轻量化复制模式，强化了与年轻客群的情感归属与身份认同，将一次性消费狂欢转化为可持续的社群文化连接，持续带动项目客流与销售的稳定增长。

责任即竞争力：

ESG成为营销底层逻辑

2025年，星盛商业率先将ESG理念从战略层面落地为消费者可感知的日常运营，推出「可持续探索计划」专属营销IP，联合多个政府部门在雅宝COCO Park举办“无废城市”主题活动，将减塑行动、低碳动线、公益市集等环保举措融入商场运营与会员体系，实现商业价值与社会责任的双向赋能。活动落地期间，15个项目客流同比上涨12.5%，销售额同比上涨15%，媒体曝光超2亿次，验证了ESG营销对客流与业绩的直接拉动作用。

此外，星盛商业还响应国家“无废城市”号召，于深圳率先发起“无废商圈倡议”，联动深圳多区域重点商圈签署无废弃商圈倡议书，进一步丰富「可持续探索计划」IP的内涵。

在赢商网看来，星盛商业将ESG从单次活动升级为长期运营逻辑，既契合行业监管趋势，也匹配新一代消费者的价值认同需求，把社会责任转化为品牌核心竞争力与用户好感度，为行业树立 “环境友好型” 商业运营范本。

03.

全域数智化+服务升维

构建“效率-流量-价值”商业闭环

数字化是精益运营的核心引擎。2025年，星盛商业深化全域数字化布局，通过内部工具革新与外部生态合作，搭建“效率提升-流量聚合-价值转化”的数 字化闭环，实现内部管理与外部经营双重提效。

组织效能革命：

让管理从“管控”变“赋能”

内部运营层面，飞书平台的深度应用推动组织文化从“流程驱动”向“创新驱动”转型。飞书平台于8月15日正式上线，不仅完成办公工具迭代，更推动管理理念从“审批管控”向“业务驱动”转变。12月举办的首届“飞书效率先锋大赛”中，13个覆盖招商、营运、会员等领域的优秀案例脱颖而出，后续将在全业务单元推广，以技术工具撬动组织效能提升。

以数字化驱动业务增长，降本增效 以AI能力为核心驱动，通过AI技术实现客户端精准获客、管理端自动化管理提效、商户端智能决策的应用闭环，全面推动业务向自动化、智能化、高效益转型。

全域营销破局：

公域引流+私域沉淀的增长飞轮

外部拓流层面，星盛商业构建起“一云多端”的数字化经营矩阵。依托COCO Club 核心 C 端平台，联动美团、抖音等主流平台打造全域营销矩阵，通过达人探店、直播带货等形式，将公域流量精准引渡至线下门店与私域会员池，形成“公域引流、私域沉淀、持续转化”的良性循环。

会员价值深挖：

超600万用户的全生命周期运营

会员体系革新上，星盛商业将运营核心从规模扩张转向价值深挖，持续深化会员忠诚计划。以COCO Club为核心，联动业主端、产业园区、线上电商平台搭建会员大生态圈，实现跨场景会员识别、积分互通与权益共享，推出家人卡、白领卡等特色卡种，匹配真实生活场景。截至2025年末，星盛商业累计沉淀超611万会员，会员销售占比超30%，活跃消费人数同比提升35%，会员体系成为业绩增长的核心引擎。

服务升维：

五大友好体系打造生活枢纽

首届“服务月”的推出，更是将星盛商业的服务体系推向了新高度。通过“硬件与软件结合、标准动作与特色服务 结合、员工与第三方人员结合”的三维服务模式，打造有温度的商业体验，并将服务系统化升级为便民、宠物、母婴、儿童、女性五大友好体系，实现从“商业场”到“生活枢纽”的价值延伸。

©龙岗星河COCO Park联动高校 开通 专属巴士专线、推出“校园悠享卡”7大权益，实现客群规模与消费转化双突破。

©福田星河COCO Park聚焦“她经济”，升级母婴室、增设女性专用洗手间，全年开展54场女性主题沙龙，高净值女性会员消费占比提升至25.7%。

©龙华星河iCO以“社区友好”为核心，通过文体赛事、亲子活动强化邻里链接，暑期客流与销售额同比提升6%。

首届“服务月”的落地，标志着星盛商业服务体系进入长效运营阶段，优质服务成为企业核心标签。

04.

高质扩张

深耕大湾区与长三角地区

商业扩张的本质，是运营能力的精准输出与战略资源的高效卡位。在"战略聚焦"的发展指引下，星盛商业始终坚持"做一个成一个，一个更比一个好"的发展原则，深耕核心区域的同时，稳步推进成熟商业模式的跨区域复制。

星盛商业行政总裁陈群生此前在接受赢商网采访时明确表示："我们不会采取'全国各地撒豆子'的扩张模式，而是将资源集中在能力圈范围内，重点深耕大湾区与长三角两大核心区域，通过精益运营实现区域深耕与价值提升。"

大湾区深耕：

深圳第二座星河COCO Ctiy火爆开业

2025年12月19日，深圳光明星河COCO City正式开启试营业。作为光明区年度唯一入市的大型商业项目、光明街道首个购物中心，这座深圳第二座星河COCO City以现象级热度引爆区域消费，3天客流突破40万人次。项目以"生活趣味主张"为核心定位，规划"温感社区、社交原力、在地文化、星空绿洲"四大主题场景，盒马鲜生、寰映影城、满纷轰趴、镭战大联盟等34%的光明首店集体亮相，不仅填补了光明中心区高品质商业空白，更成为星盛商业深耕大湾区、践行"城市商业合伙人"战略的标杆样本。

截至目前，星盛商业管理的商业项目主要覆盖大湾区，同时积极探索长三角地区更多发展机会。未来，星盛商业将继续坚持"战略聚焦"的发展原则，以精益运营为核心，稳步推进区域深耕与跨区域复制。

回顾2025年，星盛商业没有追逐规模神话，而是选择在区域市场凿深井、在运营环节练内功、在财务结构保健康。这条路径虽无爆发性增长的噱头，却为行业提供了穿越周期的务实样本——在存量时代，商业的核心竞争力终究回归运营效率、用户连接与资产韧性。

2026年是“十五五”开局之年，消费市场进入理性复苏新阶段，零售商业的竞争将彻底回归本质。星盛商业将2026年定位为精益管理年，以“数字化赋能、精益化运营、守住安全底线、持续提升资产价值”为核心方向，延续“聚焦”战略，锚定确定性、深耕价值区，坚持做难而正确的事。

在周期往复的商业市场中，星盛商业以“破圈不失本”的定力与精益运营的实力，走出了一条可持续的增长路径，也为行业提供了可参考的周期穿越方法论。当潮水退去，真正的泳者方能展现实力，星盛商业的故事，或许正是这个时代最值得品味的商业叙事。

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