多重约束下的城市更新困局

编辑 | 虞滟萍 责编 | 韩玮烨

摘要：厘清“既要又要还要”的顺序和逻辑。

城市更新作为国家“十五五”规划的重要内涵，远不止于建筑形态的改造，更是经济动能转换、消费空间重构与城市治理现代化的一场深层实践。商业空间，作为城市活力最集中的载体与消费行为最直观的场域，正处于这场变革的风口浪尖，检验着从资产持有方、专业运营机构到品牌商户全产业链的认知深度、运营智慧与协同能力。

一、 系统性挑战：多重约束下的更新困局

城市更新项目自启动之初，便置身于一个充满多重变量与硬性约束的复杂系统之中，其成功与否首先取决于能否清醒认知并有效驾驭这些深层挑战。

首要挑战来源于宏观政策与城市发展动态的不可预知性。更新项目的周期往往跨越数年，其间可能遭遇城市总体规划调整、人口结构变迁、文化遗产保护范围扩大或重大国际性事件（如大型赛事、外交活动）带来的区域管控升级。

例如，在核心城市的一些更新案例中，项目在定位和建设阶段基于当时的人口与产业布局进行设计，但在运营初期却面临因城市功能疏解导致的核心客群流失，或因纳入历史风貌保护区而受到建筑外立面、户外活动及广告设置的严格限制。这种长周期内政策环境的不确定性，要求操盘者不仅要有精准的市场研判能力，更需具备前瞻性的政策解读能力和高度的战略柔性。

资产本身的产权与年限问题构成了另一重“先天障碍”。大量待更新的存量资产位于城市核心区，历史沿革复杂，普遍存在产权分散、权属不清的状况。这导致统一的规划、招商与长期运营难以实现，即便区域环境通过政府投入得到极大改善，其商业价值的释放也会因产权碎片化而受阻。资产“寿命”与价值再生周期的不匹配，呼唤在土地续期等根本性制度层面进行更具确定性的创新安排。

更为核心的挑战在于协调更新过程中多方利益主体的复杂诉求。各方目标存在天然差异：政府注重城市形象提升、税收与就业等社会效益；资方首要关注资产增值与财务回报；运营方追求可持续的租金收益与资产价值提升；品牌商户需要可预期的客流与盈利模型；消费者则渴望获得独特、便捷且有品质的体验。

成功的更新项目，往往并非单纯追求某一方利益最大化，而是构建了一个能够平衡、融合乃至升华各方诉求的“价值共生平台”。这要求运营方扮演极为关键的资源整合者与矛盾调解者角色，尤其在项目资金受限或市场预期不明朗时，平衡艺术更显至关重要。大型企业内部同样存在“长期主义”与短期财务指标的博弈，为培育未来价值而进行的当期投入，常常需要克服基于传统财务报表的考核压力，这考验着企业决策层的战略定力。

二、合作模式博弈：轻资产扩张的骨干现实

轻资产管理和品牌输出模式近年来备受追捧，被视为专业价值变现与规模扩张的有效路径。然而，行业实践揭示，这条道路上的博弈点深刻反映了市场成熟过程中的认知错位与机制缺陷。

最常见的矛盾在于商业逻辑与“非商业诉求”的冲突。许多资产持有方，特别是部分政府平台公司或传统产业背景的业主，对更新项目怀有超出纯粹商业经营的期待，例如要求项目承担过多的城市形象展示、特定产业孵化或社区服务功能，甚至出于非市场因素的考量对业态配比、品牌引入和营销活动进行直接干预。多目标要求的根本性错位，使得专业运营机构难以施展其市场化能力，合作基础十分脆弱。

在风险分担与收益分配机制上，也存在着普遍的认知落差。资产方常以“对赌”业绩指标作为合作前提，却往往忽略了商业运营深受宏观经济、区域竞争和消费趋势等外部不可控因素影响。资产方单边风险转移的要求，将运营方置于极不稳定的境地。另一方面，“要求运营方带资进组”也是常见条件，这实质上扭曲了轻资产管理的本质。对于专业的运营机构而言，其核心价值在于专业能力与品牌资源，而非充当融资工具。如果自身拥有充足资本，其理性选择应是投资于产权清晰的资产。此类要求暴露了部分资产方在项目前期资金筹划上的困境，也增加了合作模式的复杂性与风险。

轻资产合作成功的真正基石，并非严苛的对赌条款或资金捆绑，而在于基于专业能力的信任与战略性赋权。理想的合作关系，要求资产方具备一定的商业认知，能够甄别并信任运营方的专业判断，在招商决策、市场推广、预算使用等环节给予充分授权。

反之，若资方因担忧失控或资产流失而事无巨细地介入日常经营，则必然束缚运营团队的手脚，最终损害项目整体价值。

这要求市场培育更多“懂商业”的资产所有者，并推动合作模式从简单的委托管理，向共担风险、共享收益的深度合伙制演进。

三、运营范式演进：从空间提供商到价值共创者

面对外部环境的约束与合作关系的挑战，领先的商业运营实践正在发生根本性的范式转变，其核心是从过去提供租赁空间的“房东”角色，全面转向构建场景、组织内容、链接情感的“价值共创平台”。

这首先体现在标准化产品体系与深度在地化定制之间的动态平衡。大型商业集团固然需要建立保障安全、服务与效率的基础标准，但更新项目的灵魂在于其独一无二的“在地性”。成功的案例表明，前期深入的文化挖掘、客群研究和精准定位远比标准化的招商手册更为重要。运营者必须根据项目所在的街区文脉、建筑特色及核心客群画像，进行“一店一策”的内容规划，甚至与品牌商户共同研发定制化门店。标准是确保运营底线的工具，而非束缚创新的枷锁，它必须为个性化的内容创造留出充足空间。

消费市场的结构性变迁，是驱动运营逻辑革新的根本力量。当前趋势清晰显现：

其一，体验与文旅融合成为核心引擎。尤其在非一线城市或拥有独特文化资源的区域，商业项目与在地文旅基因的深度结合，如打造主题式沉浸体验、发展“夜经济”、联动景区门票设计消费动线，能有效将项目从同质化的购物场所，升级为旅游目的地和情感消费场域。

其二，理性决策与情感渴求并存。消费者在购买决策上更趋精明，注重性价比和实用性；但同时，他们对消费过程中的“情绪价值”诉求空前强烈。这意味着商业空间不仅要提供优质商品，更要能营造社交氛围、提供文化内容、创造记忆点，通过策展、活动、互动装置等方式，满足消费者对放松、愉悦、认同与分享的心理需求。

其三，业态生命周期加速，细分赛道崛起。传统零售服饰与大型正餐承压，而折扣零售、二次元文化、特色餐饮、宠物经济、户外运动及各类线下娱乐体验等细分业态则蓬勃发展。招商逻辑应从追求大而全的品牌矩阵，转向围绕特定生活方式或圈层兴趣，构建有深度、有粘性的垂直生态。

其四，服务消费蓝海显现。超越传统商品售卖，教育、健康、家政、专业设计等“服务型消费”正成为品质生活的标配，这为商业空间提供了打造高附加值、高频次到访体验的新方向。

结论：在复杂性中构筑新的确定性

城市更新背景下的商业运营，是一项在多重约束中寻求最优解的系统工程。它标志着行业竞争维度从增量时代的资本与速度，全面转向存量时代的专业深度、文化洞察与生态构建能力。

展望未来，行业的健康发展有赖于三个层面的协同进化：在制度层面，期待土地管理、产权整合等相关政策的持续创新，为存量资产的价值再生提供更清晰、稳定的长期预期；在资本层面，资产持有方需要提升资产管理的专业化认知，从“所有者”转向“长期价值投资者”，学会甄别并赋能专业合作伙伴；在运营与品牌层面，所有参与者需深刻理解，其终极使命不再是销售空间或商品，而是经营“人与时间”，成为连接个体与社区、当下与情感的美好生活提案者。

这场向存量要未来的深刻变革，必然伴随阵痛、博弈与试错。但它也正孕育着中国商业地产从粗放式规模扩张，转向精细化价值创造的历史性转折。