物业被解约后三年不退场，索要物业费二审败诉 法院：不支持索要合同终止后的物业费

2025年8月，红星新闻以《老物业赖着不走近三年，起诉业主索要物业费胜诉：这笔钱该付么？》为题，报道了北京市石景山区一起物业纠纷案件。涉事物业公司被业委会罢免后拒不退场，双方拉锯三年才完成物业更替。之后，物业公司起诉小区业主索要三年期间的物业费，此前两批开庭，物业公司均胜诉。

几名业主在去年12月败诉后选择上诉。今年2月11日，记者从该小区业主方代理律师处获悉，北京市第一中级人民法院（简称：北京一中院）已经就第一个案件作出二审判决。判决书显示，物业公司请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，法院不予支持。

▲通景大厦

被替换三年后才退场

物业公司索要物业费二审败诉

通景大厦位于北京石景山区，建成于2013年，此前的物业为北京信和通景物业管理服务有限公司（简称信和通景物业）。因物业服务质量、物业费价格、收益分配等问题存在纠纷，2017年底，业主大会通过公开招标选定了新物业。

但此后，信和通景物业一直拒绝交接，其间，经历了住建委处罚、物业与住建委的行政诉讼、物业与业委会的民事诉讼等，一直到三年后的2020年11月才完成交接。

2024年，信和通景物业起诉部分业主索要三年期间的物业费，一审、二审均胜诉。2025年，该物业又起诉了另一批业主，12月份再次一审胜诉。

在石景山区法院要求业主支付物业费的判决书中，法院认为，信和通景物业并非最高院物业司法解释中规定的“未提供物业服务”之情形，业主大会临时决议作出之后至信和通景物业与业委会签订《交接协议书》（2020年11月14日）期间，均为双方协商、诉讼及执行生效判决期间，应视为信和通景物业在此期间为小区提供了事实服务，业主应交纳截至物业公司与业委会实际交接之日止的物业费。

一审结束后，多名败诉的业主均选择上诉。

今年2月11日，业主方的代理律师、北京市承光律师事务所合伙人鲍永刚告诉红星新闻，北京一中院已经就第一个案件作出了二审判决，不支持物业公司索要合同终止后的物业费。

记者在该二审判决书中看到，北京一中院认为，业委会根据业主大会决议明确拒绝信和通景物业继续提供物业服务，且已明确告知其拒绝移交不能以事实提供物业服务主张物业服务费。信和通景物业主张在办理撤场交接手续前，其在案涉小区维持正常的物业服务管理秩序，履行着物业管理的合同义务，该事实不能成立；一审法院认定信和通景物业并非司法解释中规定的“未提供物业服务”之情形，与本院根据全面证据审查查明的事实不符。根据业委会2018年2月8日发送函件内容，信和通景物业应当在2018年4月9日前办理交接。

法院认为，此前的物业费仍应交纳，但信和通景物业以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主何某支付此后的物业费，没有事实与法律依据，法院不予支持。

▲判决书

鲍永刚告诉记者，目前还有两个在北京一中院开庭但尚未判决的案件。

通景大厦业委会成员席女士告诉记者，这次判决让他们对其他案件充满了期待，业委会为此付出了一年多的努力终于有了结果。

此前报道中，记者曾联系信和通景物业采访，公司负责人称需要先咨询律师，之后未回复。2月11日，记者再次联系该号码，未能接通。

最高法最新指导案例：

不支持物业拒不退出期间物业费

2025年12月8日，最高人民法院发布了物业服务合同纠纷典型案例，其中一条提到：物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，对其请求业主支付物业服务合同终止后物业费的主张不予支持。

最高法在解读中提到，配合进行物业交接是物业服务合同终止后原物业服务人基于诚信原则应当履行的后合同义务。由于新老物业服务人之间的利益冲突等原因，部分原物业服务人无视小区业主共同意愿，继续占用物业用房、拒不交还相关资料，“以服务之名行强占之实”，导致新物业服务人难以顺利开展工作。物业交接不顺，不仅容易引发原物业服务人、新物业服务人、业主大会或者业主委员会之间的纠纷，而且扰乱小区管理秩序，影响物业服务质量，降低业主生活品质。本案判决驳回某物业公司的诉讼请求，有利于引导物业服务人按期退场、依法履行交接义务，对于规范物业服务行为、构建和谐宜居的小区环境具有积极意义。

红星新闻记者搜索发现，四川、广东等省份高院也曾发布过类似指导案例，不支持物业索要拒不退场期间的物业费。不过，过往此类案件的判例中，物业胜诉和败诉的情况均有出现。在物业胜诉的案例中，有的是因为没有积极交接和没有新物业入场，双方存在事实性的物业合同关系；还有的是法院认为从发出解聘通知到判决生效期间，双方存在争议，业主享受了物业服务，基于公平原则应该支付。

红星新闻记者 刘亚洲

编辑 张莉 审核 任志江