老破小可自主更新！南昌新规来了！

目前，相关部门公布了南昌市城市更新若干规定（征求意见稿）

本市行政区域内的城市更新活动，适用本规定；法律、行政法规以及江西省地方性法规另有规定的，从其规定。

本市、县（区）城镇开发边界内进行的城市空间形态、功能品质持续完善的建设和治理活动。实行“留改拆”并举，以保护传承、活化利用和有机提升为主。

片区策划方案经报请市、县人民政府同意批准后组织实施。

城市更新项目库由实施主体申报，并实行常态申报和动态管理。城市更新项目库作为申报城市更新政策性资金的重要依据。

鼓励物业权利人自行或者以租赁、转让、入股、联营等方式实施更新改造， 在 符合相关规划和要求的前提下 ， 合理利用土地资源，改善生产生活环境，推动存量资源提质增效。

鼓励社会资本参与城市更新活动。市、县（区）人民政府应当建立激励引导机制，支持市场主体探索开展以租赁方式取得的国有建设用地使用权抵押融资、项目收益权质押等金融创新，激发市场主体活力。鼓励金融机构为城市更新项目的建设、运营等提供长周期、低利率的信贷支持。

征求意见中具体要求如下：

保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所、风雨连廊、利用地下空间或建筑首层改造为产权归全体业主所有的公共活动用房、按要求增设的老年人日间照料中心、社区用房以及老旧住宅成套化改造等城市更新项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑规模可以不计入规划容积率。

为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施以及景观休息设施等城市更新项目，其新增建筑量可以不计入规划容积率。

城市更新项目可以依法采取划拨、出让、租赁等方式配置国有建设用地。鼓励通过弹性年期出让或者租赁方式供地，符合条件的可以根据需要依法办理续期，包括续期在内的土地使用年限不得超过法律、行政法规规定的最高出让年限或者租赁年限。

城市更新项目涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当以市场评估价为基础，考虑土地整理投入、移交的公益用地或者建筑面积、配建的基础设施或者公共服务设施、多地块联动改造等成本，综合确定土地价款。土地价款可以分期缴纳，缴清期限按照有关规定执行。

城市更新项目地块内及周边难以单独开发的零星国有建设用地，可以与相邻地块一并出具规划条件，依据土地用途采取划拨、协议出让等方式进行土地供应，实施集中改造。

城市更新项目内既有建筑需要保留的，应当在项目实施方案中明确保留建筑整体处置方案，按照程序纳入建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书，并依法履行相关规划、建设和不动产登记等程序。

对城市更新项目无法达到建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照时间、绿地率、机动车停车位以及机动车出入口等现行标准和规范的，可以在保障公共安全的前提下，按照改造后不低于现状的标准进行更新。

城市更新应当确保消防安全，符合法律法规以及国家和省消防技术标准。既有建筑改造无法执行现行消防技术标准的，按照尊重历史、因地制宜的原则，应当不低于原建造时的标准；或者采用消防性能化方法进行设计，符合开展特殊消防设计情形的，应当按照有关规定开展特殊消防设计专家评审。鼓励运用新技术、新产品、加强性技术措施等提升消防安全条件。

在满足详细规划要求的前提下，利用自有用地，且不改变原有建筑使用功能、不改变土地用途、不影响周边利害关系人合法权益的政府投资类城市更新项目，无需出具规划条件。

在符合国土空间规划和用途管制的前提下，允许存量用地转换为以原用途为主导的混合用地，市自然资源部门应当会同住房城乡建设部门制定土地混合开发利用和存量建筑功能转换具体规则，报市人民政府同意后实施。

利用存量土地、房产资源发展国家和省级支持的新产业新业态，在国家规定的过渡期限内，不改变原用地主体及规划条件，纳入片区策划方案报市、县人民政府批准后，可以办理建设工程规划许可和建筑工程施工许可手续，暂不办理用地手续和不动产登记。

过渡期满后，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合要求的，按约定恢复原有土地用途。、

老旧厂房更新改造的，在符合规范要求、保障安全的基础上，纳入片区策划方案批准后可以合理利用厂房内部空间进行加层改造。

为改善居民居住条件，对国有建设用地上的老旧住房，在符合相关规划、片区策划和有关要求的前提下，业主可以按照自愿原则，提出自主更新需求。市人民政府住房城乡建设部门应当会同自然资源规划部门制定老旧住房自主更新的指导意见。

县（区）人民政府应当统筹推进本辖区内老旧住房自主更新工作，完善配套基础设施和公共服务设施，保障市政基础设施的改造资金。乡（镇）人民政府、街道办事处应当了解老旧房屋实施自主更新的需求，根据相关主体申请或者项目需要，推进项目实施。符合条件的业主可以按照规定提取住房公积金或申请公积金贷款。

城市更新项目应当权属合法、界址清晰、面积准确，项目实施更新后，依法办理不动产登记。可以按照产权调整协议等约定，预编不动产单元，为原所有权人、抵押权人等权利主体办理预告登记，保障原权利主体的不动产合法权利。对于老旧住房自主更新项目，可以采用直接按户首次登记的方式办理不动产登记。

不动产登记机构应当灵活采用不同登记类型，保障产权归集。对于有偿使用合同或者划拨决定书中已明确建筑物权属、界址、面积、用途等信息的，不动产登记机构办理登记时，不得要求申请人重复提交相应材料。

涉及利用历史建筑的城市更新项目，在不损害其核心历史文化价值与风貌特征，且满足结构、消防安全等要求的前提下，可以依法通过加建、改建、增设设施等方式，适应现代生产生活需要。

如有意见或失实的欢迎联系：18170092920（微信同号）

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