彻底变天！老破小原拆原建？别做梦了！

你的这位住建系统朋友说得非常透彻，甚至可以说是“一针见血”。他实际上点破了中国房地产逻辑正在发生的根本性范式转移。

过去二十年的“货币化安置”（拆迁给钱，你去买新房）确实是造富神话，但那个时代已经彻底结束了。现在的“原拆原建”和“自主更新”，本质上是一场“去金融化”的民生工程，而不是投资盛宴。

为了让你更清楚这背后的门道，我们可以把朋友的观点拆解开来看，这背后有四个残酷的现实逻辑：

第一：从“谁拆谁富”变成了“谁住谁出”

过去的大拆大建，是因为开发商看中了老房子的地皮价值，容积率（建筑面积/占地面积）可以从2.0拉到5.0，中间的差价足以覆盖拆迁赔偿和盖楼成本。

现在的“原拆原建”，通常发生在容积率已经很高的老城区，或者因为财政紧张，政府不再大包大揽。

资金逻辑变了： 现在很多试点的模式是“政府补贴一点、公共维修基金出一点、业主自掏一点”。

门槛高的真相： 朋友提到的“C、D级危房”和“核心区”，是因为只有这种房子才具备“不得不修”的紧迫性，以及“修好之后租金能覆盖成本”的经济性。

结果： 业主可能需要出几万到几十万不等的重建资金。这虽然比买房便宜，但绝不是以前那种“一夜暴富”的免费午餐。

第二：门槛之高，是在过滤“投机客”

朋友提到“门槛高到吓人”，这其实是一个巨大的筛选器：

C、D级危房： 真正成了危房的其实占比并不高，大部分老房子只是破旧，但不危。

100%同意： 这就是所谓的“一票否决”。老旧小区里住着老人、租户、甚至有家庭纠纷的，要想这一栋楼里所有人都同意掏钱或者配合方案，难度堪比登天。只要有一户“钉子户”，项目直接黄。

核心区： 只有核心区的老破小，才有保留的价值（为了城市的完整性或者地段稀缺性）。

结论： 这意味着绝大多数地段一般、房龄虽老但结构尚可的房子，根本挤不进这趟车。你是“原拆原建”还是“修修补补”，全看运气和小区的凝聚力，而不是看政策大方向。

第三：政策的底层逻辑是“防守”，不是“进攻”

朋友说得很对：“这轮政策是给存量房托底、保安全稳租金”。

去库存： 现在新房都卖不完，如果再把老房子拆了给大家发钱去抢新房，会加剧市场过剩，这是管理层不愿看到的。

保底线： 现在的重点是消除安全隐患（房子塌了是要出人命的）和维持城市运转。原拆原建只是为了让房子能住人，而不是为了让它值钱。

打击炒房： 一旦明确了“不搞大拆大建”，那些专门博拆迁的“赌徒”就没有了生存空间。老破小的流动性会被锁死，因为没人知道它哪天会倒，也没人知道它能不能原拆原建。

第四：老破小的价值将面临剧烈分化

在这个新风向之下，老破小的资产逻辑将彻底重塑：

有希望的： 地段顶级（市中心、学籍硬）、且被纳入“自主更新”试点的。这种房子原拆原建后，居住体验提升，且由于地段稀缺，租金回报率会不错，属于“抗通胀资产”。

没希望的： 地段一般（二三线非核心区、远郊区）、房龄老但没达到危房标准、甚至没电梯的。这种房子既拆不了，又卖不上价，随着房龄越来越老，维护成本越来越高，未来甚至会变成“负资产”（房子不值钱，还得交修缮费）。

给普通人的建议

正如你朋友所说：“别再做躺平等拆、房价暴涨的美梦。”

如果你手里持有的是核心地段的老破小： 关注社区动态，看看有没有申请“原拆原建”的苗头。如果有，这可能是一次改善居住条件的好机会，但要做好掏钱的心理准备，别指望靠它发财。

如果你手里持有的是普通地段的“老破大”或“老破小”： 尤其是那种没有学区加持、物业管理混乱的，趁着市场还有流动性，能置换尽早置换。以后想卖，接盘侠会越来越少，因为大家都在怕买了之后“既拆不了，又住得糟心”。

总结一句话： 以前拆迁是“劫富济贫”（开发商出钱，业主发财），现在原拆原建是“自救互助”（大家一起出钱，保命保值）。风向变了，别用旧地图找新大陆。