戴德梁行：股市财富效应带动买家入市 料香港今年楼价增幅约5%

来源：智通财经网

差饷物业估价署上月底公布，去年12月全港私人住宅楼价指数报298.6点，环比微升0.23%，指数连升七个月。若果以全年计，则上升3.25%。另外，多间地产代理或房地产咨询公司，亦对今年香港楼价进行预测。戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，香港楼价升幅与成交量有很大关联，一手、二手住宅成交量由去年3至12月，已经连续十个月平均超过5000宗成交量。如果可以延续成交量，维持每月平均5000宗成交以上，理论上可以支持整体楼价的增长点。

邓淑贤补充，香港IPO市场活跃，去年香港股票市场累计上升超过25%，为香港带来财富效应让准买家入市。她亦指，现时银行存款较住宅市场的回报率相对较低，因此部分买楼用作出租的准买家亦正部署入市，相信今年港楼成交量及楼价都会向好，全年楼价增幅估计约5%。

美国总统特朗普较早前宣布，提名前美国美联储理事沃什接替鲍威尔，出任下一任美联储主席。市场普遍认为沃什属于货币政策上的鹰派人物，消息引发投资者对美联储未来大幅减息的预期急降。

邓淑贤认为，上述提名事件为市场带来的短期影响是令不稳定性再增加，沃什属于鸽派还是鹰派，仍然需要视乎他上场后所推出的政策。不过根据特朗普过往的施政经验而言，一般都会聘请跟他意见或政策相向的人，所以日后美联储减息步伐会否比市场之前预期的更多，要待沃什上场再观察。但如果这个情况发生的话，对于香港楼市而言都会是一个利好信息。

不过，邓淑贤亦指未来利率走向，对香港楼市整体表现的影响未必如以往数年那么大。她解释，去年减息幅度不算很强，但对于香港楼市而言仍是反弹的一年，全年成交量超过6万伙。原因包括经济因素、股票市场的利好因素，还有外来专才不断增加，非本地学生带动新增住宅需求，令到港楼租金或楼价都出现一个增长点，并支持到整体楼市。

大行普遍预期，美国美联储今年内将减息介乎1至2次，每次减息幅度或者达到0.25%，全年合计减息最多约0.5%。邓淑贤指出，在以往的减息周期内，香港银行不是每次都跟随美联储减息动作。所以就算接下来一年美国开始减息也好，香港银行是否会立刻跟随仍是一个未知数。因此估计今年的利率走势，仍然属于一个下行周期，但减息的幅度或力度可能没有以往两年那么多。

邓淑贤亦指，负资产住宅按揭宗数与香港楼价有极大关连，当香港楼价有稳定增长点的时候，负资产宗数亦会相应下跌。因此，在楼市及楼价向好的大环境下，相信今年香港负资产住宅按揭宗数将持续录得下跌。