业主自治里的那些糟心事：为啥小区想办点公共事，总也办不成？

住在城市的商品房小区里，大家总会遇到些关乎所有人的公共事：电动车没处停，想建个停车棚；房子渗水漏水，想动用维修基金修一修；物业服务差到离谱，想换个新物业；小区物业费太低，物业撑不下去，想调一调收费标准。这些事看着都是小事，可真要推进起来，往往会卡在半路上，要么商量来商量去定不下来，要么业主投票凑不够数，要么就算定了规矩，最后也落不了地。

这种小区里的公共决策，明明关乎大家的生活，却总被搁置、否决，最后不了了之的情况，在各个城市的小区里都很常见。本来业主是小区的主人，小区的事该由业主自己说了算，可实际情况却是，越想好好商量着办，越办不成事。有人把这归因为业主太冷漠，有人说是业委会没起作用，还有人觉得是政府管得太少。但其实根子没这么简单，小区公共决策之所以总被“搅黄”，不是某一个人的问题，而是从定要办什么事，到大家投票表决，再到最后落地执行，每一个环节都可能出现“搅局的人”，而这些人之所以能搅局，说到底是因为业主自己管小区的过程中，还有不少制度空子可钻，少了能管住事、管住人的规矩。

接下来就从小区办一件公共事的完整流程说起，看看每一步里，到底是啥原因让好事变难事，那些搅黄决策的人，又都是怎么钻空子的。

一、大家对这事的常见看法，为啥说没说到根上？

面对小区公共事办不成的问题，不少人都有自己的理解，总结下来无非是三个说法。

第一个说法是，小区的事办不成，是因为政府和市场掺和得太多，业主没真正的话语权。有人觉得，物业是开发商找的，和开发商穿一条裤子，政府又管得少，业主想维权、想做决策，根本拗不过这些势力，最后只能不了了之。

第二个说法是，业委会是小区自治的关键，只要成立了业委会，啥事都能解决。可实际情况是，很多小区就算成立了业委会，要么是没人干活，成了名存实亡的 “空架子”，要么是被少数人把持，只替少数人办事，根本代表不了全体业主。

第三个说法是，业主自己太冷漠，没人愿意参与小区的事，集体的事没人管，自然办不成。比如投票的时候，大家要么嫌麻烦不投，要么觉得事不关己高高挂起，最后投票数凑不够，决策也就泡汤了。

这三种说法，其实都说到了一些表面现象，但都没触碰到核心问题。不管是觉得政府市场掺和多，还是业委会没作用，又或是业主不积极，本质上都是把问题归到了“某一类人”身上，却忽略了一个关键：小区的公共决策是一个完整的过程，从开始商量到最后落地，每一步都有特定的规矩和流程，而这些流程和规矩本身，就存在不少漏洞。这些漏洞就像一个个空子，让不同环节里的人都能找到机会，要么主动搅黄决策，要么被动拖着不办，最后让整个业主自治的过程，变成了“谁都能说不，谁都做不了主”的局面。

要真正弄明白这个问题，就得跟着小区办一件公共事的流程走一遍，看看从定讨论话题、到业主投票、再到最后执行，这三个核心环节里，到底藏着哪些问题，又是谁在这些环节里，让决策迟迟落不了地。

二、定话题的环节：业委会一言九鼎，可它要么瘫着，要么吵翻天

想办小区的公共事，第一步得先把这事摆到台面上，确定要讨论什么、要不要办，这就是定话题的环节。而这个环节的话事人，几乎都是小区的业委会。按现在的规矩，业委会是唯一能合法组织业主大会的机构，只有业委会牵头，才能把要办的事列成话题，让全体业主讨论、投票。可问题就出在业委会身上，很多小区的业委会要么是没人干活、形同虚设，要么是内部吵成一团，根本定不下来话题，最后导致一件事连讨论的机会都没有，这就是大家常说的“业萎会”现象。

（一）业委会的两种“瘫掉”状态，啥事都推进不了

不少小区的业委会，看着是成立了，可实际上早就不干活了，大体分两种情况。一种是业委会的人没了干事的心思，要么常年不参加会议，要么因为卖房搬家，直接丧失业委会成员的资格，最后业委会连开会的人都凑不齐，彻底停摆。

比如有个小区的业委会副主任，当初参选就是为了给自己的校外辅导机构涨人气，等机构名气起来了，就再也不参加业委会的工作，连会议都不露面，其他成员也跟着消极怠工，最后业委会成了空架子。

另一种情况是，业委会能开会，可内部意见不统一，吵来吵去达不成一致，一件事能讨论好几个月，最后还是没结果。

比如有个大型小区，交房后出现了瓷砖脱落、房子漏水、停车难的问题，业主们好不容易成立了业委会，可在要不要换物业这件事上，9个业委会成员分成了两派，4个想换，4个不想，还有1个始终不表态，就这么吵了三四个月，才勉强形成多数意见，决定启动换物业的流程。这三四个月里，小区的问题还在继续，业主的诉求也一直没处解决。

（二）业委会的权力太大，它不点头，啥事都别想谈

业委会之所以能在定话题的环节一言九鼎，是因为它握着两个 “决定权”：一是决定要不要开业主大会，二是决定业主大会讨论什么话题。

按现在的规矩，就算有20%以上的业主联名，想讨论某件事，最后还是得业委会核实、确认，由业委会来决定要不要开这个会。如果业委会不想办、或者有人故意拖着，就算业主呼声再高，这事也进不了业主大会的讨论范围，只能不了了之。而且就算开了业主大会，讨论哪些话题、按什么顺序讨论，也都是业委会说了算。

小区里的业主少则几百户，多则几千户，根本没法聚在一起集体讨论，只能由业委会收集大家的意见，再整理成具体的话题供大家投票。这就意味着，业委会想让大家讨论什么，大家才能讨论什么，它要是把某个话题压下来，全体业主就算有意见，也没处说。

（三）为啥业委会总容易瘫掉？又累又没回报，还派系林立

业委会手握大权，却总容易停摆、内斗，核心原因就两个：一是干业委会的活，又累又没回报，没几个人能坚持下去；二是业委会里的人成分太复杂，不是一条心，自然容易吵翻天。

先说说第一个原因，业委会的工作就是个 “高付出、零回报” 的苦差事。业委会成员都是小区业主，没有正式的工资，最多只有一点通讯补贴，可要干的活却一点不少。首先是耗时间，业委会的工作都是兼职，只能用下班、周末的时间干，可对接物业、社区、政府部门，都得在工作日，成员们只能请假、调休去办事，耽误自己的工作和生活。

其次是要求高，小区里的事涉及到物业、维修、财务等方方面面，业委会成员得懂这些专业知识，不然很容易被物业忽悠，做出错误的决策。

最后是难动员，小区都是陌生人社会，业主之间互相不认识，业委会成员得想办法获得大家的信任，把业主组织起来，要是没点组织能力，根本办不成事。可干这些活，不仅没报酬，还得自己贴交通费、误工费，甚至会因为处理小区的事，忽略家人，引发家庭矛盾，时间久了，自然没人愿意干。

再说说第二个原因，业委会里的人成分太复杂，根本不是一条心，很容易形成派系，互相争斗。很多人觉得，业委会成员都是热心为小区办事的业主，可实际情况并非如此。

参选业委会的人里，有真心想为小区做事的热心人，也有做事偏激、只懂维权不懂协商的人，还有想借着业委会的位置捞好处的人，甚至还有和物业有矛盾，想借着业委会泄私愤的人。

除此之外，还有不少外部势力会把自己的人安插进业委会，比如物业会找自己的亲戚朋友参选，为的是保住自己的物业服务权；社区会物色靠谱的业主参选，为的是方便管理小区；甚至还有房地产开发商、其他物业公司，会把人安插进业委会，为的是维护自己的商业利益。

这些不同想法、不同背景的人凑在一起，组成的业委会自然很难一条心。大家代表的利益不一样，想法也不一样，讨论问题时自然会吵成一团。要是某一派的力量占了上风，还能快速做决定；要是几派的力量旗鼓相当，就会为了争夺话语权互相拉扯，一件事讨论来讨论去，就是定不下来，最后业委会就陷入了内斗的僵局，啥事也办不成。

简单说，定话题这个环节的问题，就在于业委会的权力太大，可自身又太“脆弱”——没人干活、没动力干活，还容易内斗。它要是瘫着，小区的公共事连讨论的机会都没有，直接就被卡在了第一步。

三、投票的环节：要么没人投，要么各算各的账，投票总也凑不够数

就算业委会把话题定下来，启动了业主大会，接下来的投票环节，还是大概率会出问题。现在小区的公共决策，都有明确的投票规矩，不管是修房子、建停车棚，还是换物业、调物业费，都需要大部分业主同意才能通过。

可实际情况是，每次投票，都有大量业主选择不投票，也就是大家常说的 “沉默的大多数”，最后投票数凑不够，决策还是泡汤。更关键的是，就算业主愿意投票，也会因为各自的利益不同，要么投反对票，要么互相不配合，让投票很难达到法定要求。

（一）投票的规矩要求高，可业主的参与度却特别低

现在小区业主投票，对参与率和同意率的要求都不低，比如一些重要的事，需要三分之二以上的业主参与投票，并且参与投票的人里，还有三分之二以上的人同意，才能通过。这个规矩本来是为了保证公平，让决策能代表大多数业主的意愿，可问题是，小区的业主大多是陌生人，大家对小区的公共事，根本没那么高的参与热情。

比如小区里的房屋渗水漏水问题，这不仅会破坏业主的装修，时间长了还会侵蚀建筑结构，有安全隐患，按理说整栋楼的业主都该同意维修，可实际投票时，很多业主就是不投，或者投反对票。还有的小区想调物业费，明明原来的物业费标准太低，物业连基本的保洁、保安都撑不下去，可投票时还是有大量业主不参与，最后导致调价方案通不过。

为了解决这个问题，有的房管部门甚至不得不开“绿色通道”，绕过正常的投票程序，审批维修基金的使用，不然小区的实际问题根本解决不了。这也能看出来，投票环节的 “难产”，已经成了业主自治的大难题。

（二）业主为啥不愿投票？事不关己，就高高挂起

业主们不愿投票、成为“沉默的大多数”，核心原因就一个：小区的公共事，在很多业主看来，都是 “和自己没关系的事”，大家都是从自己的个人利益出发，判断要不要投票、投什么票。

小区是陌生人社会，业主之间没有熟人社会的人情、面子，做事只看自己的利益得失。如果一件事能让自己直接受益，比如自己家的房子漏水，修房子能解决自己的问题，那业主就会积极投票，投同意票；如果一件事不仅不能让自己受益，还可能让自己受损失，比如修别人的房子，要动用自己的维修基金，那业主就会投反对票；而如果一件事和自己一点关系都没有，比如小区另一栋楼建停车棚，或者其他单元修电梯，那业主就会觉得“事不关己”，直接选择不投票。

这种从个人利益出发的投票心态，本来无可厚非，可却让小区的公共决策变得异常困难。因为小区的公共事，受益的往往是一部分业主，而出钱、出资源的却是全体业主，直接受益的人积极支持，间接受益或者不受益的人冷漠反对，最后投票自然很难凑够数。

（三）两种利益分化，让投票难上加难

除了业主的个人心态，小区里的两种利益分化，更是让投票环节的问题雪上加霜。一种是业主之间的个体利益分化，另一种是小区不同板块之间的 “板块利益分化”，这两种分化，让业主们很难形成共识，投票自然也就很难通过。

先说说个体利益分化，最典型的就是房屋渗水漏水的维修问题。修漏水的房子，需要整栋楼的业主一起出维修基金，可直接受到漏水影响的，只有外立面有渗水的几户业主，这些业主是直接受益人，自然积极支持维修；而整栋楼的其他业主，没有受到漏水的直接影响，感受不到维修的好处，却要拿出自己的维修基金，甚至有的业主还会觉得，维修基金是房子的 “养老钱”，花掉了不划算，这些业主就会觉得自己是 “利益受损者”，要么投反对票，要么直接不投票。

就这样，一件关乎整栋楼建筑安全的公共事，就因为业主的个体利益分化，迟迟投不了票，修不了房子，最后只能拖着，等漏水的业主越来越多，大家才不得不统一意见，可这时候，房子的损坏已经更严重了。

再说说板块利益分化，现在很多小区都是分期开发的，里面既有高层、洋房，还有别墅，甚至还有商铺，不同板块的业主，面临的问题不一样，物业费标准不一样，享受的物业服务也不一样。比如小区的老板块，交房早，物业费低，房子的问题多，物业需要投入更多的资源去维护；而小区的新板块，交房晚，物业费高，房子的问题少，物业的投入也少。可整个小区是由同一家物业提供服务，物业的资源是统一调配的，这就形成了“新板块补贴老板块”的情况。

当小区想调物业费时，新板块的业主就会觉得不公平：自己的物业费本来就高，享受的服务却和老板块差不多，还要再涨价，补贴老板块，自然会反对；而老板块的业主觉得，自己的物业费低，房子问题多，涨点物业费能提升服务，自然会支持。就这样，不同板块的业主因为利益不同，很难达成共识，物业费调价的方案，也就很难通过投票。

这种板块利益分化，在很多大型小区里都很常见，不同板块的业主各算各的账，各有各的诉求，想让大家在一件公共事务上达成一致，难度可想而知。

总的来说，投票环节的问题，就在于投票的规矩要求高，可业主的参与度低，再加上个体和板块的双重利益分化，让业主们很难形成共识。最后就是，要么没人投票，要么投了票也凑不够数，一件事就算摆到了台面上，也定不下来。

四、执行的环节：决策定了也白定，有人就是不认，根本落不了地

就算熬过了定话题、投票这两个环节，小区的公共决策好不容易定下来了，到了最后执行的环节，还是可能出问题。最常见的情况是，决策做出来了，却有人不认可、不执行，尤其是小区的物业公司，经常会以各种理由拒绝执行，最后让决策变成一张“空头支票”。更严重的是，这种不执行还会引发业主和物业、新物业和老物业之间的冲突，影响小区的稳定。

（一）最常见的搅局者：物业拒不执行，甚至硬扛不退场

在决策执行环节，最常见的搅黄决策的人，就是小区的物业公司，尤其是在换物业这件事上，老物业的拒不执行，几乎成了常态。按规矩，业主大会投票决定换物业后，老物业应该和新物业交接资料、场地，然后退场，可实际情况是，老物业总会找各种理由，要么拖着不走，要么直接硬扛。

老物业的做法主要有两种，一种是“打官司拖着”，老物业会以“业主拖欠物业费”“换物业的程序不合法”等理由，向法院提起诉讼，要求撤销业主大会的决策。因为物业服务纠纷属于民事纠纷，在法院没有做出最终裁决之前，社区、政府部门都很难介入，而打官司的过程往往很长，少则几个月，多则一两年，在这期间，老物业就可以名正言顺地留在小区，不退场，新物业也进不来，换物业的决策就只能拖着。

另一种是“直接硬扛”，老物业根本不打官司，就是拒不交接资料、保安岗亭、小区设施的维护责任，就算新物业已经被业主大会选聘，也进不了小区。有的小区甚至出现了新老物业同时在小区里站岗的情况，双方对峙，矛盾一触即发。

（二）物业为啥要硬扛？动了它的“奶酪”，打破了原有利益格局

物业之所以不惜一切代价，拒不执行业主大会的决策，核心原因就是，业主的决策动了它的“奶酪”，打破了小区里原有的利益格局。对物业来说，一个小区的物业服务权，背后藏着不少实实在在的利益，甚至已经形成了稳定的利益分配模式，而业主的决策，尤其是换物业的决策，会直接打破这种模式，让物业失去既得利益。

比如在小区的停车问题上，物业可能和部分业主、商铺形成了私下的利益分配，有的业主可以减免停车费，商铺的车辆可以自由进出；还有的小区，物业和民宿老板达成默契，民宿的客人可以随意进入小区，物业能从中获得好处；甚至还有的社区工作人员，和物业形成了利益关系，物业能从社区获得一些便利，社区工作人员也能从物业那里得到一些好处。这些隐藏的利益格局，都是物业靠着自己的物业服务权形成的，一旦换了物业，这些利益就会消失，老物业自然不会心甘情愿地退场。

说白了，业主大会的决策，看似是解决小区的公共事，实则是对小区里的利益进行重新分配，而老物业就是原有利益格局的既得利益者，为了保住自己的利益，它自然会想尽一切办法，拒不执行决策，搅黄业主的自治结果。

（三）为啥没人能管得了物业的硬扛？小区决策缺个“权威认证”

物业敢这么硬扛，还有一个关键原因：小区业主大会做出的决策，没有一个权威的部门来认证，谁都可以质疑它的合法性，而业委会和业主，又没有强制力让对方执行。

按现在的规矩，业主自治属于社会自治，业主大会做出的决策，不需要司法部门、行政部门的审查、批准，只要程序合法，就应该有效。可问题是，没有一个部门为这个决策的合法性“盖章背书”，只要有人质疑，这个决策的效力就会打折扣。而且业委会和业主大会都没有法定的强制执行权力，就算物业拒不执行决策，业委会和业主也没什么办法，只能求助于社区、房管部门，或者去法院起诉，可这些途径要么管不了，要么耗时长，最后只能不了了之。

比如老物业拒不退场，业主们就算再生气，也不能强制把老物业赶出去，一旦双方发生冲突，业主还可能承担责任；社区和房管部门虽然能协调，可没有执法权，只能口头劝说，老物业不听，也没辙；去法院起诉，又要走漫长的程序，等法院判决下来，可能几个月甚至几年都过去了，小区的问题还是没解决。

就这样，物业利用了业主自治里“缺乏权威认证”“没有强制力”的空子，通过打官司或者硬扛的方式，拒不执行决策，让业主们好不容易做出的决定，最后变成了一张废纸。而在这个过程中，业主和物业的矛盾会越来越深，甚至引发肢体冲突、聚众示威等问题，不仅小区的事没办成，还影响了基层的社会稳定。

五、说到底，都是制度有空子，谁都能搅黄决策

从定话题、到投票、再到执行，小区公共决策的每一个环节，都可能出问题，每一个环节都有“搅黄决策的人”：业委会在定话题环节瘫着、内斗，物业在执行环节硬扛、拒不退场，甚至业主自己，也会因为冷漠、利益分歧，在投票环节让决策泡汤。

这些人之所以能在各个环节里搅局，说到底，不是因为这些人“坏”，而是因为业主自治的过程中，存在太多的制度空子，少了对应的规矩和机制来约束行为、填补漏洞。业委会的权力太大，却没有对应的规矩保证它正常运转；业主投票的规矩要求高，却没有对应的机制提高参与度、化解利益分歧；小区决策的效力，没有对应的权威部门认证，也没有对应的强制力保证执行。在这样的情况下，各个利益主体都从自己的利益出发，各行其是，能钻空子就钻空子，能否决就否决，最后业主自治就变成了“否决制”——谁都能说不，谁都做不了主，一件关乎大家的公共事，最后只能不了了之。

而业主自治的本意，是让业主成为小区的主人，自己管理自己的事，解决小区的实际问题，提升生活质量。可因为这些制度空子的存在，业主自治不仅没起到应有的作用，还引发了各种矛盾，让业主们的诉求得不到解决，这也是很多小区业主对自治失去信心的原因。

六、想改变这局面，得把空子堵上，定好规矩

要解决业主自治里的决策否决问题，让小区的公共事能顺利办下来，核心不是去指责某一类人，也不是单纯地要求大家“热心一点”，而是要对症下药，把各个环节的制度空子堵上，定出能管住事、管住人的规矩，让每个环节都能顺畅运转，让搅黄决策的人没空子可钻。针对前面说的三个核心环节，其实可以定一些简单、实用的规矩，让业主自治真正落地。

在定话题的环节，要打破业委会的“一言九鼎”，就算业委会瘫着、内斗，小区的公共事也能摆到台面上。比如可以定个规矩，只要有一定比例的业主联名，就可以绕开业委会，直接向社区申请组织业主大会，由社区牵头，把业主想讨论的话题列出来，让大家讨论。这样就算业委会不干活、内斗，也不会把事情卡在第一步，业主的诉求也能有地方表达。同时，也可以给业委会定些规矩，比如明确业委会成员的履职要求，要是常年不参加工作，就取消其成员资格；给业委会成员一点合理的补贴，弥补他们的时间和经济损失，让大家有动力干活。

在投票的环节，要在保证公平的前提下，降低投票的难度，化解利益分歧。比如可以定个“弃权从多”的规矩，要是业主在规定时间内不投票，就把弃权票算成多数票，这样能有效解决“沉默的大多数”问题，让投票能顺利凑够数。同时，也可以用更便捷的投票方式，比如推出官方的线上投票平台，业主在家用手机就能投票，不用再跑现场、填纸质选票，提升大家的参与度。对于利益分化的问题，可以分板块投票，比如小区的不同板块，针对自己的问题单独投票、单独决策，不用全体业主统一意见，这样能减少不同利益群体之间的矛盾，让决策更容易通过。

在执行的环节，要给小区的决策一个“权威认证”，让它有法律效力，同时也要明确谁来管、谁来执行，让拒不执行的人付出代价。比如可以定个规矩，业主大会的决策出来后，业委会可以到社区或房管部门备案，由社区或房管部门出具一个认证文件，确认决策的合法性，有了这个认证，谁再质疑决策的效力，就需要拿出确凿的证据，而不是随便找个理由就否定。同时，也要明确社区和房管部门的协调、监管责任，要是物业拒不执行决策，社区和房管部门可以出面约谈、督促，要是物业还是拒不执行，房管部门可以对其进行处罚，比如记入诚信档案，限制其在其他小区承接物业服务，让物业不敢随便硬扛。

除了这三个环节的规矩，还可以建立一个调解机制，小区里的业主之间、业主和物业之间有矛盾，能由社区牵头，及时调解，不用都闹到法院，既节省时间，又能化解矛盾，让小区的事能和平解决。

七、最后想说的话

小区是城市的最小单元，业主自治是基层社会治理的重要组成部分，小区的事办得顺不顺，直接关系到业主的生活质量，也关系到基层的社会稳定。业主自治里的决策否决问题，不是一个小问题，它反映的是城市基层治理里的制度漏洞和机制缺失。

解决这个问题，不是一朝一夕的事，也不是某一个部门、某一类人的事，需要政府、社区、业委会、业主、物业多方配合，一起努力。政府要完善制度、定好规矩，做好监管和服务；社区要做好协调和衔接，成为业主自治的“桥梁”；业委会要真正发挥作用，代表业主的利益，用心为小区办事；业主要多一点参与感，明白小区的事也是自己的事，积极参与投票、讨论；物业要摆正自己的位置，做好服务，而不是只想着自己的利益，拒不执行业主的合理决策。

只有各方都各司其职、互相配合，把业主自治里的制度空子堵上，定好规矩、守好规矩，才能让业主真正成为小区的主人，让小区的公共事务能顺利办下来，让业主自治真正发挥作用，让每个小区都能成为大家安居乐业的温馨家园。