惠州罗阳，房价从2015年4800涨到18500，如今价格分化差距拉大

惠州罗阳的房价起伏，始终烙印着博罗中枢+罗浮山门户的双重底色，罗浮山5A景区与东江生态廊道的独特资源，叠加深惠同城深化与粤港澳大湾区规划利好，无过度概念炒作，全是片区真实市场行情与珠三角宜居板块居民生活体感的写照 。

2015年的惠州罗阳，是惠州北部名副其实的价值洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在4800元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是"博罗心脏"，城市界面质朴中透着老城韵味，生活配套集中于罗阳老城商圈、北门河一带，佳兆业东江新城、富华新城等住宅小区已具规模，但整体发展尚处升级起步期 。

彼时惠州罗阳的生活配套虽成熟于周边镇街，但高端商业与现代服务业仍显不足，片区内社区超市与老字号店铺交织，日常买菜需前往罗阳中心市场，公交线路覆盖但高峰期拥挤，往返博罗站、惠州主城区通勤需40分钟左右。

县里老城商户、罗浮山旅游从业者、周边乡镇居民是片区核心居住人群，生活氛围融合了政务的严谨与老城的悠闲，充满岭南文化与山水生态交融的气息 。

2015年惠州罗阳的购房群体以刚需为主：预算有限的博罗本地上班族、周边乡镇进城定居的家庭、为子女谋求优质教育资源的本地家庭，投资投机氛围稀薄，所有需求都以自住为核心。

这一年惠州罗阳楼市复苏节奏平缓，中介门店数量不多，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年惠州罗阳房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至6500元/㎡，较上年年末上涨1700元/㎡，涨幅温和但上涨趋势清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，惠州同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需客纷纷入市。凭借县城中心优势、扎实的政务与商业基础，以及博罗新城扩容的发展预期，惠州罗阳成为博罗全域返乡置业的首选之地。

片区配套迎来小幅升级，罗阳老城步行街改造完成，万信佳购物广场开业，广式茶餐厅、客家菜馆、便民超市等市井商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近东江或北门河的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年惠州罗阳房价涨势显著提速，12月均价达到9200元/㎡，同比涨幅41.5%，单平米上涨2700元，这一涨幅在当年惠州各区县内位居前列。

这一年惠州全市楼市全面升温，博罗板块房价同步上涨，惠州罗阳被纳入"博罗新城"核心规划，叠加赣深高铁规划建设、广汕高铁前期工作启动的利好，吸引了不少在惠州主城区、东莞石龙上班的刚需客与都市圈投资群体。

片区内首次出现投资客群体，看中罗阳的县城价值与粤港澳大湾区辐射优势，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自广州、深圳、东莞的购房者，专程前来咨询惠州罗阳片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是惠州罗阳房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价11500元/㎡，2019年12月13800元/㎡，2020年12月16200元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年惠州房价稳步上涨，惠州罗阳直接受益。片区新建罗阳第八小学、博罗中学新校区，教育配套全面提档。

博罗新城CBD规划启动，惠州罗阳从单一政务中心，逐步转型为配套成熟的产城融合宜居板块 。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，惠州罗阳房价站上十余年来的历史顶峰，均价达18500元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的33.6万涨至129.5万，六年间总价上涨95.9万。

早期置业的公务员与商户账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，佳兆业东江新城、隆生榕溪花园等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是靠近东江或罗浮山大道的房源更是供不应求 。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，惠州罗阳楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至15200元/㎡，较2021年下跌17.8%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，惠州出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

惠州罗阳新房供应量庞大，佳兆业东江新城、隆生榕溪花园等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，政务与旅游人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力 。

2023年惠州罗阳房价继续下探，12月均价12100元/㎡，同比跌幅20.4%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价80余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但惠州罗阳房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价7800元/㎡，跌幅35.5%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需与改善，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦罗浮山、东江、户型、配套、通勤、学区，只关注房源是否适配日常居住与惠州主城区通勤。

2025年惠州罗阳房价跌势大幅收窄，12月均价5200元/㎡；2026年1月均价5048元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅3.1%，房价正式企稳 。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨248元，十年总涨幅约5.2%，涨幅水平远低于物价上涨速度。

如今的惠州罗阳，生活配套已全面成熟。博罗新城CBD全面运营，集总部经济、跨境电商、文旅创意等多种业态于一体。

罗阳老城步行街扩建完成、北门河文旅走廊贯通，博罗大道、飞龙大道、广惠高速贯通，公交线路四通八达，赣深高铁博罗站直达惠州北站仅需12分钟，通勤时间较十年前缩短近三分之二，出行极为便捷 。

片区内罗阳第八小学、博罗中学等优质教育资源集聚，博罗县人民医院等医疗配套一应俱全，楼下便是便民市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满 。

当前惠州罗阳不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差超三倍：佳兆业东江新城别墅均价9250元/㎡，隆生榕溪花园7500元/㎡，富华新城5172元/㎡，五月花花园仅4500元/㎡，老城区步梯房更是低至3800元/㎡ 。

户型分化同样明显，次新房与东江沿线大户型价格更为坚挺，4室及以上东江沿线户型均价超6000元/㎡，刚需两居室均价约5048元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力 。

从惠州整体楼市来看，惠州罗阳依旧是博罗核心与宜居板块，2026年1月惠州均价7566元/㎡左右，罗阳低于惠州平均水平，契合"政务支撑、生态宜居、价值回归"的特征 。

如今在惠州罗阳置业的人群，仍以刚需与改善为主：在博罗新城CBD工作的年轻群体，看中片区政务氛围与通勤便利。

为子女教育选择学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有在惠州主城区、东莞石龙上班的白领，偏好片区浓厚的岭南文化氛围与罗浮山生态环境。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的惠州罗阳是博罗核心区的刚需宜居选择，如今依旧如此。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处政务中心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买博罗酥糖、客家酿豆腐的上班族与游客，平凡日常格外温暖。

对于惠州罗阳老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意菜市场的鱼虾是否新鲜、老字号的客家菜是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在惠州罗阳拥有属于自己的小家，坐拥罗浮山生态与博罗政务中心优势，便已心满意足。

惠州罗阳十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是博罗心脏的蜕变：从传统政务中心，成长为配套成熟、交通便捷、文化与居住融合的现代化罗浮山门户城市，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，罗阳老城老字号店铺香气四溢；傍晚，东江边散步的市民络绎不绝；夜晚，社区灯火璀璨，博罗新城写字楼灯火通明，孩童追逐嬉闹，这便是惠州罗阳最本真的日常。