多省发文！老破小业主必看：楼市政策转向，原拆原建不是普通旧改

北京作为先行者，已经有多个原拆原建试点在进行。比如西城区一些老楼，通过这种方式彻底解决安全隐患，居民回迁后住上带电梯的新房。整个过程注重居民意见，政府更多提供指导和支持。

这种转变的核心在于，房地产进入存量阶段。新房供应不再是主要增长点，重点放在改善现有住房品质上。过去大拆大建模式逐步退出，取而代之的是更精准的城市更新方式。

原拆原建和传统旧改有本质区别。传统旧改主要做基础提升，比如修管线、刷外墙、加绿化，房屋结构基本不动，适合一般老旧小区。成本相对低，扰民也少。

原拆原建则不同，它针对安全问题严重的房屋，直接拆除旧楼，在原位置重建新楼。居民暂时外迁，完工后回原址，产权保持不变。新房标准更高，通常加装电梯，改善布局。

这种方式要求居民意愿高度统一，通常需要绝大多数业主同意。适用范围有限，主要限于城市核心区那些鉴定为严重隐患的楼宇。不是所有老破小都能走这条路。

试点项目推进中，北京一些楼采用模块化建造，施工时间大大缩短。居民从拆迁到回迁，周期比传统方式快不少。政府简化审批，引入专业单位帮忙实施。

上海最近也推出新举措，从2026年2月开始，在浦东、静安、徐汇试点收购二手住房，用于转为保障性租赁住房。优先考虑建成时间较早、小户型的老房子，改造成租赁房源后增加供给。

这项政策一方面帮部分业主解决出售难题，另一方面为年轻人提供更多中心区租房选择。收购后统一装修，房源质量有保障，也能稳定市场预期。

楼市进入存量时代，意味着业主心态要调整。过去很多人指望拆迁一夜致富，现在更多靠房屋自身价值。位置好、出租稳定的老破小，持有成本不高的话，完全可以继续租出去。

如果房屋安全隐患大，出租也不顺，考虑政策提供的路径更实际。像上海收购这样的举措，给想置换的业主多一个选项。先卖旧房再买新房，避免资金链断裂。

原拆原建试点虽少，但方向明确。未来可能在更多城市推广，重点解决那些修补已无力的危旧房。居民参与决策是关键，政府不会大包大揽。

普通旧改还在继续推进，覆盖面广，很多小区通过加装设施、优化环境，居住条件已有改善。但对结构老化的房屋，效果有限，原拆原建正好补充这一块。

政策层层加码，都是为了让老房子更好住，而不是刺激投机。业主最实在的判断标准，还是看房屋安全和实际收益。租金能稳住持有成本的，不必急着低价出手。

理性看待变化，别再幻想大涨或强制拆迁。存量市场下，稳健持有或适时调整，才是靠谱选择。政策托底意图明显，给老破小找到可持续出路。

多地实践证明，这种精准更新方式可行。居民住上新房后，反馈普遍正面。未来随着经验积累，类似项目会逐步增多，但始终控制在必要范围内。

手握老破小的朋友，关注本地政策动态很重要。了解自家房屋状况，结合家庭需求，早做打算。楼市新阶段，实用为先，投机空间越来越小。