日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

日本在1980年代后期经济看起来特别强劲，大家都觉得土地只会涨不会跌。广场协议签完后，日元兑美元快速升值，从240左右升到120多。

出口企业日子难过，钱开始往国内转，银行贷款门槛也低了很多。

央行连续降息，贴现率从5%降到2.5%。银行把钱大笔放给房地产，很多人借钱买地买房，甚至用朋友开的收入证明就能贷。

东京的土地价格一下子就冲上去了，商业用地几年内涨了两倍多，普通人觉得不买就亏了。

投机资金从海外涌进来，六大城市的地价连年翻倍。企业拿土地当抵押借钱扩大规模，银行也乐意贷，因为抵押物在涨。

整个市场形成一种信念：房价永远只会涨。

1989年底股市达到最高点，土地交易还在热火朝天。很多人把房子当存款，借钱买多套，期待转手赚差价。普通上班族也挤进去，怕错过最后机会。

1990年央行突然转向，连着五次加息，贴现率升到6%。大藏省同时限制银行对房地产的贷款总量。流动性一下收紧，市场信心崩了，股票先跌，土地跟着往下走。

1991年东京住宅用地价格开始明显下跌，商业用地跌得更狠。抛售的人越来越多，价格越跌越没人接。全国地价指数进入长期下行通道，持续了好多年。

银行手里积累了巨额坏账，很多贷款用土地抵押，现在抵押物不值钱了。金融机构开始收缩信贷，企业拿不到钱，项目停工，房地产公司一批批倒闭。

上游建材、钢铁行业订单锐减，产量下滑明显。建筑工人失业，中介机构关门，装修家电销售也跟着冷清。整个产业链从上到下都受冲击。

炒房的人最先扛不住。房子价值低于贷款，资不抵债，只能亏本卖。很多人背着债务过日子，压力大到影响生活。1998年自杀人数比前一年多了三成多，经济问题占了很大比例。

普通购房者也遭殃。本来想靠房子保值，现在资产缩水，还得继续还贷。消费意愿下降，市场整体需求疲软，经济循环就卡住了。

年轻人找工作越来越难。企业裁员、冻薪、减少招聘，新毕业的只能拿低薪或临时工。收入增长慢，买房更遥远，结婚生孩子的计划一拖再拖。

生育率从1990年代开始稳步下滑，到后来降到1.2左右。人口老龄化加速，社保负担加重，企业招工也难，整体活力明显减弱。

经济陷入长期低增长。1990年代GDP平均增速只有1%左右，还有几年负增长。通缩压力持续，物价不涨反而微跌，大家更不愿意花钱。

政府后来试着注入资金救银行，放松货币政策，也搞过公共投资。但坏账清理慢，信心恢复更慢，效果一直不明显。

三十年过去，东京有些区域地价有所回升，但整体水平远低于当年峰值。全国很多地方土地价格还在低位徘徊，显示伤害恢复起来特别慢。

房地产行业从业者收入下滑，很多人转行或退休。银行系统重组花了多年，部分机构彻底消失。投资者损失的钱再也没回来，普通家庭资产结构受损。

所有参与过这场泡沫的人，后来都付出了代价。开发商背烂尾项目，银行处理坏账，购房者资产缩水，年轻人机会减少，社会整体活力下降。

日本的经历摆在那里，房价暴跌不是某一部分人的事，而是把整个经济和社会都拖进了长期困境。