GDIRI观察 | 直面最卷时刻 越秀商管在广州塔下押注“产业垂直生态”

观点指数(GDIRI) 近日，毗邻广州塔的超甲级商务综合体正式启动全球招商。

据越秀集团官微披露，在“十五五”规划开局起步之际，广东港航大厦主体落成暨招商中心启幕仪式在广州琶洲顺利举行，这座总建筑面积约7.5万平方米的超甲级智慧商务综合体，正式从建设阶段转入运营筹备与全球招商新阶段。

同日，越秀集团下属越秀商管与省港航集团签署战略合作协议，以“经营管理一体化”轻资产模式，承接该大厦全链条运营管理服务，推动项目成为琶洲片区的商务新地标。

这一举措成为越秀商管在写字楼领域深化布局、以政企协同拓局的标志性动作。

政企协同拓局

作为扎根大湾区、辐射全国的商管企业，依托越秀集团全产业链优势，越秀商管在商业地产运营领域已形成从产品研发、招商运营到增值服务的完整体系，为其写字楼领域的拓展奠定了坚实基础。

据企业官微披露，“十四五”期间，越秀商管总资产达1190亿元，商业整体运营管理面积达730万平方米（不含轻资产输出）。

其全国布局持续深化，业务已覆盖14个核心城市，深耕粤港澳大湾区、长三角、中西部、京津冀四大核心城市群，成功首进西安、苏州、天津三座重点城市，形成“多点开花、全域联动”的发展格局。

与此同时，期间新开24个项目，资产规模增长36%，管理面积翻番。

在轻资产运营拓展层面，越秀商管持续加大优质项目的合作力度，聚焦核心城市核心地段，输出专业化运营能力。336万平方米的高端商业轻资产累计拓展规模，正是其轻资产运营实力的有力佐证。

此次牵手省港航集团、广东港航大厦的合作便是其轻资产战略在广州写字楼市场的重要落子。

项目坐落于广州市海珠区阅江西路188号，距离广州市城市地标广州塔仅300米，坐拥一线江景与核心区位优势，总投资近18亿元，已获得国际LEED金级认证，项目整体计划于2026年第四季度正式交付使用。

具体来看，项目总建筑面积约7.5万平方米，由一栋27层塔楼、一栋4层独栋附楼及4层地下室组成，建筑高度130米，是广州市"广州塔-琶洲"商圈的重要组成部分。

业态规划上，广东港航大厦定位为聚合总部办公、产业服务与商业生态的超甲级商务标杆，其业态布局呈现多元化新特点。项目1至4层打造商业空间，5至10层已成功引入知名酒店品牌，提供完善的商旅服务。12至21层作为超甲总部办公空间以及23-27层作为高区天幕总部办公空间。

同时27层特设云端商务体验空间，满足高端会议、路演及商务社交需求。办公部分可提供灵活的定制空间，以匹配不同规模企业的办公需求。

据观点指数了解，项目启幕活动现场，广东港航大厦与湖北联投、越秀商管等企业签署合作协议。

此次合作越秀商管将以“经营管理一体化”模式，为项目提供招商策划、运营管理、客户服务等全链条服务。

生态构建

从广州写字楼市场大环境来看，2025年市场表现为供应有序释放、需求结构分化以及成本导向凸显的整体特征。

第一太平戴维斯数据显示，2025年全年，广州甲级写字楼市场共有10个新项目交付，供应面积合计54.9万平方米，带动年末市场总存量同比增长7.5%至772.5万平方米。

同时年末全市平均空置率升至23.3%，环比上升0.3个百分点、同比上升3.7个百分点，租金同步下行，截至年末平均租金降至123.1元/平方米/月，租金指数环比下降1.1%、同比下降7.4%，市场整体处于供需再平衡的调整期。

值得注意的是，“降本增效”继续成为贯穿全年的关键词，成本控制仍是企业办公选址的核心考量因素，不少企业在选址时更注重“性价比+产业协同”，既追求合理的租金成本，也看重区域产业生态带来的发展机遇。

与此同时，区域分化态势愈发明显，2025年国际金融城及琶洲的净吸纳量累计录得17.9万平方米，同比大幅增长66.4%，成为全市需求的核心支撑，但全市年度净吸收量仍较过去五年均值低22.0%，凸显核心板块与非核心板块的需求差距。

而2026年广州写字楼市场供应压力将进一步加大，新增供应预计达87.1万平方米，至年末市场总存量将同比增长约11.3%，行业竞争将持续加大。整体来看，具备核心区位、产业特色与专业运营能力的项目，将拥有突围的关键优势。

从数据来看，今年广州写字楼市场的新增供应几乎被国际金融城和琶洲包揽，这意味着越秀商管深耕于这两个板块的写字楼项目即将面临更加激烈的竞争。

在这种背景下，广东港航大厦的产业垂直定位显得尤为关键。

据观点指数了解，不同于传统的政企合作，此次双方实现了“国企资源+商管专业”的深度融合。

省港航集团作为省属重点国企，在港口物流、交通基建等领域拥有深厚资源和行业影响力，双方早在2022年便开启合作，共同打造的琶洲港澳客运码头已累计服务进出境旅客超35万人次，为此次写字楼领域的合作奠定了坚实基础。

在“十五五”规划开局起步之际，广东港航大厦启动全球招商，由省港航集团提供优质产业载体与港航产业资源，助力项目精准对接产业需求，越秀商管输出专业化运营能力与生态化服务体系，推动项目实现高效招商与优质运营。

同时，项目精准锚定总部经济、数智科技、港航物流、电子商务等新质生产力领域，推动大厦运营深度融入琶洲人工智能与数字经济试验区发展，助力提升“广州塔”世界级商圈影响力。

作为扎根大湾区、辐射全国的商管企业，越秀商管写字楼布局始终以广州为核心重点，同时辐射武汉、杭州、西安等多个全国重点城市，其代表性写字楼项目涵盖广州IFC、广州ICC、越秀金融大厦等。

值得一提的是，2025年末启动全球招商的越秀财富大厦作为广州国际金融城首批落成的超甲级写字楼，以“花园式办公”理念重塑商务生态，坐拥珠江一线江景与“金珠琶”三大CBD核心区位优势。

年末吸引了中国建设银行广州分行正式签约入驻，成为首个重量级金融客户，预计将于今年第一季度完成办公区启用。同时，该项目更聚焦金融与科创双轮驱动的产业生态构建，成为越秀商管布局广州核心商务区的又一标杆力作。

同时，2025年9月28日正式亮相的西安环贸中心项目更是其布局中西部城市群的标杆落子，该项目由越秀商管与西部机场集团联手打造，涵盖超高层甲级写字楼、万豪酒店、环贸天地配套商业三大业态，越秀商管全权负责商业与写字楼的运营管理，通过打通多业态需求，打造中西部高端商务新地标。

随着西安环贸中心开业、越秀财富大厦启动全球招商，以及此次牵手省港航集团，越秀商管在写字楼领域形成“多点开花、全域联动”的发展格局，同时继续深入布局广州核心商务区，进一步巩固在写字楼市场的地位。

当供应的浪潮汹涌而至，传统过时的运营模式与粗放式管理将不可避免被市场淘汰。

在此背景下，观点指数注意到，近期越秀商管推出的写字楼代装2.0产品，为企业打造高品质、高适配的一站式办公解决方案，精准契合当前“降本增效”的市场主流需求。

具体来看，该产品以六大核心体系为支撑，融合空间、服务、权益、生态四大价值，采用模块化快装技术，施工效率较传统方式提升50%，同时遵循BOMA、LEED、WELL国际标准，实现“即装即住、健康入驻”，大幅缩短企业入驻周期、降低装修隐性成本。

同时打造4大“悦创户型”与2大“经典户型”，适配互联网、金融、文创等多行业、多规模企业的差异化需求，目前已覆盖广州IFC、越秀金融大厦、广州ICC等13大核心写字楼，有效带动楼宇出租率的提升。

整体来看，此次牵手省港航集团、赋能广东港航大厦，并非单一项目的运营合作，而是近期越秀商管在写字楼领域一系列战略动作的集中落地，背后是其对商办市场轻资产输出以及生态化运营双轮驱动战略的继续深化。

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