房产继承过户超全攻略，不知道这些要吃大亏

很多人以为有了遗嘱就能直接继承房产过户，其实不然，即使有遗嘱，过户仍需通过公证处办理公证或向法院起诉拿到判决书、调解书才能完成。如果是独生子女，没有其他继承人作为诉讼对手，处理起来会更麻烦。建议趁父母健在时尽早处理过户事宜，避免日后纠纷。

房产过户选生前赠予还是遗产继承？以北京一套500万的房子为例，生前赠予需缴纳3%契税即15万、0.25%评估费1.25万、1%公证费5万，总成本超21.25万；遗产继承仅需0.5%公证费2.5万和80元工本费，约2.58万，差价近19万。但继承需等产权人过世后办理，且继承房再出售时，若不满五年或非唯一住房，需缴纳差额20%个税。若父母身体硬朗，建议走继承程序；若急需过户，可考虑买卖过户，500万普通住宅契税仅1.5%即7.5万，比赠予更划算。各地政策有差异，建议先到不动产中心打印税费试算单再决定。

法律上，房产作为遗产需经过确权和过户两步才能真正属于继承人。确权即确定谁有资格继承，根据民法典，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，只有无第一顺序继承人时，第二顺序才能继承。比如老王去世后，房产证仅他一人名字，妻子、儿子、在世的母亲都有继承权，房子归三人共同所有，若有人放弃继承，需签署书面放弃继承权声明书并公证。

过户分三种情况：有遗嘱且所有继承人认可的，带遗嘱、死亡证明、亲属关系证明去不动产登记中心办理；无遗嘱但继承人协商一致的，一起去公证处办继承权公证；有争议或无法协商的，需向法院起诉，拿到判决书或调解书后再过户。

很多人觉得晚几年办过户没关系，实则不然。若房主去世后未办过户，某个继承人也去世会产生转继承，原本3人的事可能变成5人甚至更多人的纠纷，协商难度大幅上升。办理过户的材料如死亡证明、亲属关系证明若拖太久丢失，补开非常麻烦，尤其是年代久远的证明，可能因原单位、派出所档案销毁无法补开，导致过户卡住。若房子遇到拆迁或急需卖房，未过户的房子无法交易，拆迁办只认房产证名字，买房人也不买产权不清的房子，错过最佳时机。

办理过户前需整理核心材料：房主死亡证明（医院或派出所出具）、房产证原件、所有继承人身份证户口本、亲属关系证明（结婚证、出生证明或单位/街道办出具的证明），有遗嘱带遗嘱原件，协商一致带继承权协议，有争议带法院文书。

选对办理渠道能节省时间和成本：无争议的情况去公证处，所有继承人一起到场提交材料、签署声明，1至2周拿公证书，费用按房产评估价1%至2%收取；有争议的情况需去法院起诉，3至6个月拿到判决书，费用较高。

若继承人对房产归属有争议，比如姐妹俩继承父母共有房产，妹妹主张房屋归自己并支付折价款，姐姐认为折价款过低，法院会委托评估公司确定房屋市场价值，按均等份额判决折价款。比如某案例中，房屋评估价440.52万，判决妹妹支付姐姐220.26万，姐姐配合办理过户手续。

若存在遗赠抚养协议与遗嘱冲突，根据法律规定，有遗赠扶养协议的按协议办理；若协议无效或内容冲突，以最后遗嘱为准。比如保姆与被继承人签遗赠抚养协议，若保姆履行了抚养义务，协议有效则优先于遗嘱。

继承房产过户需注意避坑：不要隐瞒继承人，哪怕是远房亲戚，只要有继承权就必须通知到场，否则过户申请会被驳回；不要轻信代办中介，正规过户需本人到场或有公证委托书；不要遗漏税费，继承本身免征契税，但继承后卖房若不满五年或非唯一住房需缴20%个税；不要忽视房产抵押或查封，需先解押、解封才能过户。